Bất động sản trung tâm dữ liệu "tăng nhiệt"
Theo nhận định của các chuyên gia, với sự bùng nổ của nền kinh tế số (internet economy), đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử, trung tâm dữ liệu (Data Center) sẽ điểm sáng của bất động sản công nghiệp trong năm 2022 và các năm tiếp theo.
Bất động sản trung tâm dữ liệu “hút tiền” nhà đầu tư. Nguồn ảnh: TL
Cushman & Wakefield vừa phát hành báo cáo thường niên về xếp hạng các thị trường trung tâm dữ liệu trọng điểm trên toàn thế giới. Bảng xếp hạng được đánh giá theo 13 tiêu chí bao gồm quy mô thị trường, kết nối cáp quang, chi phí điện năng và rủi ro môi trường, nhằm xác định năng lực cạnh tranh của các thị trường trung tâm dữ liệu trên thế giới.
Trong khi phần lớn các thị trường lớn nhất tại Châu Á Thái Bình Dương đang chịu áp lực giá đất tăng đặc biệt cao, chỉ có TP. HCM nằm trong nhóm 10 toàn cầu các thị trường có giá đất phải chăng cho trung tâm dữ liệu. Các thị trường khác cùng nhóm bao gồm: Columbus, Santiago, Johannesburg, Atlanta, Nashville, Phoenix, Austin, Denver và Chicago.
Theo báo cáo IV/2022 của Cushman & Wakefield, giá thuê đất khu công nghiệp trung bình đạt 159 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 3% theo quý và 10% theo năm. Việt Nam có rất nhiều yếu tố cho thấy tiềm năng phát triển lớn về trung tâm dữ liệu trong tương lai, với hơn 70% tỷ lệ dân số đã sử dụng internet. Tuy nhiên, cơ sở hạ tầng dữ liệu và kỹ thuật số của Việt Nam hiện tại còn phân tán và kém phát triển so với quy mô dân số của thị trường và nhu cầu sử dụng dịch vụ internet.
Nhiều cơ hội cho doanh nghiệp
Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết: “Tuy nhiên, hạn chế trên đồng thời cũng lại là cơ hội cho các nhà đầu tư tham gia và xây dựng trung tâm dữ liệu từ sớm. Theo ghi nhận của chúng tôi, phần lớn các nhà phát triển nước ngoài đến với Việt Nam sẽ mong muốn thông qua việc ký kết hợp tác với các nhà phát triển nội địa.”
Khu vực phía nam TP. HCM được ưu tiên đặt cơ sở cho các trung tâm dữ liệu, đặc biệt là các nhà cung cấp nền tảng dịch vụ đám mây, nhờ vào việc đảm bảo nguồn điện và độ trễ dữ liệu. Tuy nhiên, giá đất tại TP. HCM cũng tăng lên trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và nguồn cung cấp điện hiện tại hoặc tương lai vẫn còn hạn chế. Điều này đang thúc đẩy các dự án phát triển trung tâm dữ liệu đến các tỉnh lân cận như Bình Dương hoặc Đồng Nai.
Theo Cushman & Wakefield, một số Hệ sinh thái Trung tâm dữ liệu điển hình gồm: CMC Telecom đã khai trương Data Center Tân Thuận, TP. HCM vào tháng 8 năm ngoái. Cơ sở được thiết kế bởi B-Barcelona của Singapore, có tổng diện tích là 13.133 m2 và đã được lấp đầy 30% trước khi ra mắt, theo CMC.
Công ty trung tâm dữ liệu của Úc, Edge Centres, đã mở rộng sang châu Á, với việc triển khai trung tâm dữ liệu đầu tiên có tên EC51 tại TP. HCM với sự cộng tác của Đại học Quốc gia Việt Nam. Tập đoàn cũng có kế hoạch cho một cơ sở bổ sung tại Quận 1, TP.HCM. GAW Capital đã mua lại khu đất xanh tại Khu Công nghệ cao Sài Gòn tại TP. HCM. Trung tâm dữ liệu dự kiến sẽ rộng hơn 18.000 m2 và hỗ trợ công suất 20MW.
Mới đây, “ông lớn” trong ngành viễn thông - Viettel đã công bố kế hoạch xây dựng một trung tâm dữ liệu mới với tổng vốn đầu tư 260 triệu đô la Mỹ. Mặc dù các chi tiết cụ thể về cơ sở vẫn chưa rõ ràng, nhưng đây sẽ là dự án thứ ba của Viettel tại TP. HCM.
Tốc độ cạnh tranh giữa trung tâm dữ liệu và các loại tài sản khác đã trở nên gay cấn trong năm vừa qua. Những trung tâm hậu cần hay những hộ gia đình có khu đất phát triển tương đối lớn đang được chú ý để chuyển sang trung tâm dữ liệu.
So với các loại bất động sản khác, trung tâm dữ liệu có lợi thế do các yêu cầu về địa điểm ít khắt khe hơn, và khi vận hành cũng không làm thay đổi tình hình giao thông tại đó, một vấn đề mà địa phương rất quan tâm. Tuy nhiên, các trung tâm dữ liệu yêu cầu mức tiêu thụ điện năng khá lớn và liên tục nhằm hạn chế tối đa độ trễ trong quá trình truyền dữ liệu.
Vivek Dahiya, Giám đốc Trung tâm Dữ liệu của Cushman & Wakefield tại Châu Á Thái Bình Dương, cho biết sự quan tâm và đầu tư vào khu vực sẽ tiếp tục tăng với tốc độ phát triển của lĩnh vực này.
“Chúng tôi đang ghi nhận sự quan tâm và đầu tư đáng kể ở Bangkok, TP. HCM, Hyderabad, Johor và Manila; và chúng tôi hy vọng điều này sẽ tiếp tục, cùng với sự quan tâm đến các thị trường sơ cấp và thứ cấp khác trong khu vực. Trung tâm dữ liệu là một loại tài sản đang phát triển nhanh chóng, bằng chứng là trong báo cáo này, năm ngoái, Portland xếp thứ 10. Năm nay thị trường này đứng đầu. Chúng tôi hy vọng những chuyển động mạnh mẽ như vậy sẽ tiếp tục trong những năm tới khi lĩnh vực này phát triển và trưởng thành”, Cushman & Wakefield cho biết.
Dù chưa so được với các "ông lớn" thế giới nhưng hãng nghiên cứu và báo cáo ResearchAndMarkets (Ireland) đánh giá Việt Nam là 1 trong 10 thị trường mới nổi trên toàn cầu năm 2021, đạt doanh thu thị trường khoảng 858 triệu USD (khoảng 20.000 tỉ đồng) vào năm 2020, dự đoán mức tăng trưởng kép hằng năm gần 15% cho đến năm 2026: "Tốc độ tăng trưởng của Việt Nam là ấn tượng, cùng năng lực cung cấp dịch vụ tiêu chuẩn quốc tế, năng lực tổ chức, doanh nghiệp lớn".
Các doanh nghiệp trong nước cũng kỳ vọng hệ thống DC "make-in-Việt Nam" sẽ đóng góp nhiều vào sự phát triển nền kinh tế số Việt Nam.
