Cần khách quan đánh giá tác động quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư

Nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai

Góp ý vào khoản 1 Điều 58 về thời hạn sử dụng nhà chung cư, Đại biểu Quốc hội Lê Thị Thanh Lam (đoàn Hậu Giang) cho rằng, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế nhà chung cư theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định thiết kế của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Tại khoản 2 Điều 58, thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ khi nghiệm thu và chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Đại biểu Lê Thị Thanh Lam nêu quan điểm, thời hạn sử dụng nhà chung cư quyết định cần thiết đến quyền sở hữu, tác động đến quyền lợi của người dân, doanh nghiệp, thị trường bất động sản. Vì vậy, ban soạn thảo cần đánh giá tác động khách quan quy định về thời hạn sử dụng của nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Bởi quyền sở hữu đối với tài sản của công dân được Nhà nước đảm bảo, thống nhất theo Hiến pháp năm 2013, Luật Đầu tư năm 2020 và phát huy một số nội dung còn phù hợp của Luật Nhà ở năm 2014, quy định sở hữu nhà ở và nhà chung cư gắn liền với quyền sử dụng đất.

Nêu quan điểm về sở hữu nhà chung cư, Đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) cho rằng, mặc dù trong dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không đề cập nhưng cần quy định nhà chung cư phải có thời hạn sử dụng theo quy định của Luật Đất đai. Đại biểu nêu ví dụ đất của nhà đầu tư, xây dựng nhà và đất đai quy định cấp để sử dụng lâu dài, không có thời hạn là đúng. Nếu đất của Nhà nước cấp cho nhà đầu tư có thời hạn, Đại biểu cho rằng không có lý do gì xây dựng nhà chung cư không có thời hạn. Đây là một vấn đề cần được tiếp tục nghiên cứu.

“Đất thì có thời hạn, nhà ở thì vĩnh viễn là chuyện rất không nên, cần phải quan tâm đến vấn đề này”, Đại biểu Phạm Văn Hòa nêu quan điểm.

Cùng quan điểm trên, Đại biểu Quốc hội Phạm Thị Thanh Mai (đoàn TP Hà Nội) cũng mong muốn cơ quan chủ trì thẩm tra, cơ quan chủ trì soạn thảo xem xét đến quy định như ý kiến của Đại biểu Phạm Văn Hòa về niên hạn sử dụng đối với một số nhà chung cư, gắn với thời hạn sử dụng đất. Vấn đề này hiện nay trong TP Hồ Chí Minh cũng đã có một số nhà ở thương mại thực hiện theo phương thức này.

Cần có giải pháp hợp lý, hài hòa và vì mục tiêu phát triển chung

Về vấn đề cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ quy định tại Chương V của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai tán thành với hướng chỉnh lý đối với các chung cư cũ xây dựng trước năm 1994 quy định tại các Điều 68, 69, 70 của dự thảo Luật, đó là tiếp tục thực hiện áp dụng hệ số K (Hệ số K là hệ số dùng để tính giá đất cụ thể trên cơ sở giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội ở địa phương và bảng giá đất. Hệ số K do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành) và đối với các chung cư sau năm 1994, các chủ sở hữu nhà chung cư phải có trách nhiệm đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư và được nộp kinh phí này theo tiến độ dự án hoặc sau khi bàn giao căn hộ theo phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư được phê duyệt. Trong trường hợp không đóng góp kinh phí xây dựng lại nhà chung cư được bồi thường quyền sử dụng đất và giá trị nhà ở còn lại (nếu có) theo quy định của Chính phủ. Đại biểu Phạm Thị Thanh Mai cho rằng đây là một điểm sẽ tháo gỡ được những vướng mắc hiện nay trong cải tạo chung cư cũ tại các đô thị lớn.

Cũng góp ý về quy định liên quan đến cải tạo nhà chung cư cũ, Đại biểu Lê Thanh Hoàn (đoàn Thanh Hoá) tán thành với quy định của dự thảo Luật; đồng thời đề nghị bổ sung quy định về quyền tự quyết cho chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở như quyền chuyển nhượng, cho thuê các khu đất sử dụng chung, bán căn hộ cho tổ chức, cá nhân khác để thực hiện việc khai thác khu đất có hiệu quả. Tối đa hóa giá trị đất đai hoặc quy đổi giá trị sử dụng đất thành cổ phần góp vốn với cơ chế phân chia lại lợi nhuận cho các chủ sở hữu nhà bị phá dỡ; cũng như có các giải pháp trưng mua với thiểu số hộ gia đình không đồng ý và cơ chế bồi thường bổ sung nếu có lợi nhuận tăng thêm cho người bị trưng mua.

Tham khảo kinh nghiệm một số quốc gia, Đại biểu Lê Thanh Hoàn cho biết, việc xây dựng lại nhà chung cư cũ thường cần một tỷ lệ đồng thuận nhất định. Ví dụ 2/3 đồng ý của chủ sở hữu nhà ở theo Đạo luật chung cư Thái Lan hay Luật Cải tạo chung cư Nhật Bản tỷ lệ 4/5, Hàn Quốc cũng yêu cầu tỷ lệ 4/5. Tại Hoa Kỳ có thể yêu cầu với tỷ lệ 4/5 hoặc 3/4 đồng thuận tùy theo luật của mỗi tiểu bang. Chung cư cũ và khu đất có thể bán cho nhà phát triển mới và có thể có cơ chế phân phối lại doanh thu cho các chủ sở hữu nhà chung cư cũ.

Giải pháp này thường được thực hiện thông qua cơ chế điều chỉnh lại đất đai hoặc điều chỉnh lại đất đai theo chiều dọc. Trong đó, chủ sử dụng đất được tái phân bổ các căn hộ trong tòa nhà. Do đó, Đại biểu Lê Thanh Hoàn đề nghị cần có giải pháp hợp lý, hài hòa và vì mục tiêu phát triển chung nhằm đáp ứng yêu cầu tái thiết, chỉnh trang đô thị, xây dựng lại các nhà chung cư cũ trong thời gian sớm nhất.