Mới đây, Chính phủ đã ban hành Nghị định 68 quy định chi tiết về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh. Tiếp đó, Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư 18 hướng dẫn cụ thể về hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với hộ kinh doanh và cá nhân kinh doanh.
Các quy định mới đã làm rõ quy trình kê khai, nộp thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản, qua đó giúp người nộp thuế dễ dàng thực hiện nghĩa vụ với cơ quan thuế và hạn chế các vướng mắc phát sinh trong quá trình kê khai.
Đáng chú ý, Nghị định 68 và Thông tư 18 cũng quy định rõ phương pháp xác định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động cho thuê bất động sản.
Theo đó, đối với cá nhân cho thuê bất động sản (trừ hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú), số thuế TNCN phải nộp được tính trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng trong năm, áp dụng thuế suất 5%. Quy định này được thực hiện theo khoản 4 Điều 7 của Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Thông tin về nội dung này, bà Phạm Thị Minh Hiền, Phó Trưởng ban Chính sách thuế quốc tế, Cục Thuế cho biết, theo quy định mới, cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản có thể lựa chọn một trong hai hình thức kê khai.
Cụ thể, cá nhân có thể khai thuế hai lần mỗi năm, trong đó lần thứ nhất chậm nhất vào ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất vào ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.
Ngoài ra, cá nhân cũng có thể lựa chọn khai thuế một lần mỗi năm, với thời hạn chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch kế tiếp.
Đối với trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê, dù nằm trên cùng địa bàn hay ở các tỉnh, thành phố khác nhau, người nộp thuế có thể thực hiện kê khai tổng hợp trên một hồ sơ khai thuế và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp bên thuê là tổ chức thực hiện khai và nộp thuế thay.
Tuy nhiên, khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng (GTGT) và thuế thu nhập cá nhân (TNCN) vẫn phải được xác định và nộp theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.
Một điểm đáng chú ý là cá nhân cho thuê bất động sản được trừ 500 triệu đồng trước khi tính thuế TNCN. Mức giảm trừ này có thể áp dụng cho một hoặc một số hợp đồng cho thuê do cá nhân lựa chọn, song tổng mức giảm trừ tối đa không vượt quá 500 triệu đồng trong một năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản.
Theo quy định, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê để áp dụng mức giảm trừ này, cá nhân cho thuê và bên thuê cần ghi rõ trong hợp đồng nội dung về việc khai thuế thay, nộp thuế thay cũng như số tiền được trừ khi tính thuế TNCN.
Trong trường hợp hợp đồng có quy định khai thay, nộp thay nhưng số tiền được trừ chưa đủ 500 triệu đồng, cá nhân cho thuê có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để áp dụng phần giảm trừ còn lại cho đến khi đủ mức tối đa.
Bà Hiền lưu ý, đối với trường hợp cá nhân cho doanh nghiệp, hoặc các tổ chức thuê, phía đi thuê có thể khai thuế, nộp thuế thay. Tuy nhiên, trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản, người cho thuê phải trực tiếp thực hiện nghĩa vụ khai thuế với cơ quan thuế.
Đối với các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước ngày 1/1/2026 và còn thời hạn trên 6 tháng, nếu đã nộp thuế GTGT và TNCN thì được phép khai điều chỉnh theo tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản (Mẫu số 01/TTS) ban hành kèm theo Thông tư 40/2021/TT-BTC dựa trên doanh thu chịu thuế thực tế phát sinh trong năm 2025.
Từ năm 2026, doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản sẽ được kê khai theo tờ khai mới (Mẫu số 01/BĐS).
