Chủ đầu tư nhà ở xã hội nên được quản lý dự án suốt đời

Đề xuất chủ đầu tư nhà ở xã hội sẽ quản lý dự án suốt đời

Mới đây, tại TP.HCM, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) đã có buổi làm việc với các doanh nghiệp về việc thúc đẩy nhanh đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Trong Hội nghị này, ông Trương Anh Tuấn, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Công ty cổ phần Tư vấn - Thương mại - Dịch vụ Địa ốc Hoàng Quân, tính đến hiện tại, doanh nghiệp này đã phát triển được 25 dự án nhà ở xã hội. Trong đó, đã hoàn thành 10 dự án với khoảng 10.000 căn. Riêng tại TP.HCM, doanh nghiệp này đã hoàn thành 4.000 căn nhà ở xã hội.

Hoàng Quân cũng đang phát triển 15 dự án, trong đó đã triển khai xây dựng là 12 dự án và 3 dự án còn lại cũng đang xúc tiến hoàn thành xin giấy phép xây dựng, tổng số căn dự kiến là 15.000 căn.

Hưởng ứng mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân giai đoạn từ đây đến năm 2030 sẽ đạt 1 triệu căn, Hoàng Quân đã đăng ký xây dựng 50.000 căn. Trong đó, 15.000 căn đã có quỹ đất và đang triển khai, số còn lại dự kiến đến năm 2030 sẽ làm được.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho biết vấn đề khó khăn lớn nhất mà doanh nghiệp gặp phải khi làm nhà ở xã hội là quỹ đất. Tại TP.HCM, quỹ đất công không còn nhiều, nên gây ra khó khăn lớn cho các đơn vị muốn tham gia vào phân khúc này. Bên cạnh quỹ đất, quy định dành 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội hiện nay cũng gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.

Đặc biệt, Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân cũng trăn trở xoay quanh dòng vốn hỗ trợ. Ông Tuấn cho biết, từ năm 2002 đến 2022, Địa ốc Hoàng Quân chuyển hướng sang mảng nhà ở xã hội và được Chính phủ, một số địa phương vinh danh là đơn vị dẫn đầu trong cả nước, khi có 10 dự án nhà ở xã hội được hoàn thành, với khoảng 10.000 căn. Tuy nhiên, khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, thị trường đi xuống, doanh nghiệp này đã gặp khá nhiều khó khăn. Sự khó khăn đó phản ánh qua giá cổ phiếu, doanh thu, lợi nhuận những năm qua của công ty.

Về nguồn vốn, hiện nay, ngân hàng đang dành hai gói tín dụng cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Cụ thể, Bộ Xây dựng đang đề xuất gói 110 tỷ đồng, gói này chỉ dành để phát triển nhà ở xã hội. Còn Ngân hàng Nhà nước cũng đang đề xuất gói 120 nghìn tỷ. Gói này rộng hơn bao gồm cả nhà ở xã hội và nhà ở thương mại nhưng lãi suất thấp hơn từ 1,5 đến 2% so với thị trường.

“Tôi ủng hộ ý kiến Bộ xây dựng trình gói 110.000 tỷ, trong đó 55.000 tỷ dành cho chủ đầu tư”, ông Tuấn nói.

Một vấn đề khác cũng tạo ra nhiều khó khăn cho doanh nghiệp khi phát triển nhà ở xã hội, đó là đối tượng khách hàng. Theo đại diện Địa ốc Hoàng Quân, thống kê cho thấy, cứ 80% người mua nhà ở xã hội sau 2 năm thì đi hết, chỉ còn 20% ở. Tức nhà ở ở xã đang giao cho không đúng đối tượng, điều này làm mất đi ý nghĩa của nhà ở xã hội.

Để quyết liệt giải quyết vấn đề này, Chủ tịch Địa ốc Hoàng Quân cho rằng chính quyền phải vào cuộc mạnh mẽ hơn. Do đó, ông Tuấn kiến nghị chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội cần là người điều hành quản lý chung cư đó suốt đời, chứ không thể thuộc về ban quản trị chung cư như hiện nay.

Ngoài những khó khăn trên, để các doanh nghiệp “mặn mà” hơn trong việc phát triển nhà ở xã hội, ông Tuấn cho rằng cần nới tỷ suất lợi nhuận của chủ đầu tư từ 10-15%. Nhà nước đừng quá lo việc doanh nghiệp thực hiện nhà ở xã hội sẽ lời nhiều, do quy luật cạnh tranh sẽ bù trừ lại.

“Địa ốc Hoàng Quân và các doanh nghiệp hoạt động trong cùng lĩnh vực mong muốn cơ chế chính sách sớm được tháo gỡ, chính sách mới được ban hành và nhanh đi vào cuộc sống”, ông Tuấn khẳng định.

Lợi nhuận nhà ở xã hội cần phải được tăng lên

TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, hiện nay việc phát triển các dự án nhà ở xã hội còn rất nhiều khó khăn về cơ chế chính sách, quy hoạch, quỹ đất, thủ tục hành chính, ưu đãi...

Theo quan sát của lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, một số nhà đầu tư, doanh nghiệp hội viên Hiệp hội cũng đã vào cuộc và có những đơn vị rất thành công. Vì vậy, để tiếp tục thực hiện chỉ tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội mà Thủ tướng Chính phủ đã giao đến năm 2030.

“Và để làm được điều này, tôi cho rằng cần kiến nghị để tạo sự vào cuộc đồng bộ để vừa phát triển mạnh mẽ, vừa an toàn, bền vững trong phân khúc nhà ở xã hội”, ông Khôi nói.

Về vấn đề nhóm ưu đãi về chính sách, cụ thể về thuế VAT, ông Khôi kiến nghị các cơ quan nhà nước nghiên cứu vẫn giữ ở mức 5%; về lợi nhuận cần tăng lên từ 10 - 15% hoặc thưởng theo thực tế thành tích phát triển nhà ở xã hội hoặc hình thức tương đương để bù đắp chi phí, tạo động lực cho các nhà đầu tư tiếp tục đầu tư, phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Về vấn đề đầu tư hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật trong khu và kết nối với hạ tầng bên ngoài. Chủ tịch VNREA cho rằng, hạ tầng kỹ thuật bên ngoài hàng rào của dự án cần được đồng bộ để tạo ra sự kết nối với hạ tầng bên trong dự án. 

Nhóm thứ hai là ưu tiên tạo lập quỹ đất. Trong vấn đề này, nổi bật nhất là doanh nghiệp muốn chính quyền địa phương giải phóng mặt bằng và tạo quỹ đất sạch để đấu thầu, lựa chọn nhà đầu tư.

“Và bên cạnh đó, xét trên phương diện thực tế, đất đai ở nhiều địa phương đang nằm trong tay các doanh nghiệp bất động sản. Vậy cơ chế để giải quyết giá trị mà các nhà đầu tư đã bỏ tiền ra mua đất thương mại và chuyển sang làm nhà ở xã hội cũng cần làm rõ”, ông Khôi nói.

Nhóm thứ ba, vấn đề quy trình, thủ tục hành chính, đầu tư dự án, chủ trương quy hoạch, phát triển đồng bộ cơ sở hạ tầng theo phương châm đơn giản hóa thủ tục và cần có Nghị định do Chính phủ và Thông tư hướng dẫn do các bộ ngành liên quan thông qua, chính quyền địa phương vào cuộc mạnh mẽ trong từng khâu giải quyết thủ tục.

Một nhóm vấn đề tiếp theo tạm gọi là tỷ lệ nhà ở thương mại trong dự án nhà ở xã hội. Các ý kiến tập trung để đề xuất cần đảm bảo tối thiểu lớn hơn 20% và linh hoạt với từng địa phương, từng dự án, phù hợp với nhu cầu của doanh nghiệp, người dân. 

“Hiệp hội kiến nghị vấn đề này nên để địa phương quyết định cho phù hợp”, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản nhấn mạnh.