Trong bối cảnh thành phố đẩy mạnh quy hoạch, mở rộng hạ tầng và tái cấu trúc đô thị, nhiều bất động sản nằm trong khu dân cư cũ, ngõ nhỏ bắt đầu mất dần sức hấp dẫn, khiến không ít chủ nhà và nhà đầu tư rơi vào cảnh "chôn vốn".
“Cò đất” chôn vốn
Đầu năm 2026, ông A., chủ một căn nhà rộng 40m2, cao 5 tầng nằm sâu trong ngõ 192 Lê Trọng Tấn (quận Thanh Xuân), quyết định rao bán căn nhà với giá 8,5 tỷ đồng.
Theo ông A., mức giá này được đưa ra dựa trên giao dịch thực tế trong khu vực. Trước đó vài tháng, một căn nhà liền kề diện tích chưa tới 30m2, cao 4 tầng đã được sang nhượng với giá khoảng 5,5 tỷ đồng.
"Tôi nghĩ nhà mình diện tích lớn hơn, vuông vức hơn nên mức giá 8,5 tỷ đồng là hợp lý", ông A. chia sẻ.
![20260608094548-246d-wm.jpg](https://cdn.congluan.vn/images/TgGdgrK1oU2O4tSgTFolI0etzWA_UpYUsEkLoiYScG4sXKNnNLj4bJq2l9PWscRUcCFsXy-UiI0EaM7It2Dfcw/20260608094548-246d-wm.jpg.avif "Từng là phân khúc được săn đón nhờ mức giá "vừa túi tiền" hơn so với nhà mặt phố, nhà trong ngõ tại Hà Nội đang đối mặt với tình trạng thanh khoản suy giảm rõ rệt. Ảnh minh họa/BĐS.com")
Tuy nhiên, sau nhiều tháng rao bán, dù có khá nhiều người đến xem nhưng không phát sinh giao dịch. Đến giữa năm 2026, ông buộc phải giảm giá xuống còn 8 tỷ đồng nhưng tình hình vẫn không cải thiện. Điều khiến ông A. băn khoăn là khu vực này không nằm trong diện quy hoạch, vị trí lại khá gần đường Vành đai 2,5 đang trong giai đoạn hoàn thiện, song người mua vẫn tỏ ra dè dặt.
Không chỉ chủ nhà ở thực, nhiều nhà đầu tư cũng đang gặp khó khăn trong việc thoát hàng.
Ông T., một môi giới bất động sản lâu năm tại Hà Nội, cho biết đầu năm 2026 đã mua một căn hộ nằm trên mặt đường Thái Hà với giá khoảng 8 tỷ đồng. Theo ông T., đây là mức giá khá thấp so với mặt bằng khu vực bởi chủ cũ muốn bán nhanh do lo ngại ảnh hưởng từ quy hoạch mở rộng tuyến đường Thái Hà.
"Tôi cho rằng mức giá đó là cơ hội tốt vì hiện chưa rõ tuyến đường sẽ mở rộng về phía nào. Tuy nhiên đến nay tôi vẫn chưa thể bán lại được căn hộ này", ông T. nói.
Đầu năm nay, UBND TP Hà Nội đã ban hành quyết định phê duyệt Đồ án Thiết kế đô thị riêng tuyến phố Thái Hà tỷ lệ 1/500. Theo đồ án, thành phố giao các đơn vị nghiên cứu mở rộng tuyến phố Thái Hà và khu vực tối thiểu 50m mỗi bên tính từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ nhằm đảm bảo tính đồng bộ về kiến trúc và cảnh quan đô thị.
Thông tin quy hoạch khiến không ít người mua nhà lựa chọn tâm lý chờ đợi thay vì xuống tiền, đặc biệt với các bất động sản nằm trong khu vực có khả năng bị ảnh hưởng.
Dòng tiền thoát ra khỏi vùng lõi
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), khi công tác giải phóng mặt bằng và triển khai quy hoạch được đẩy mạnh, thị trường nhà đất trong dân tại nhiều khu vực Hà Nội đã bắt đầu xuất hiện xu hướng phân hóa rõ rệt.
Đặc biệt, các bất động sản nằm trong khu dân cư cũ, ngõ nhỏ, ngách hẹp hoặc khu vực có hạ tầng hạn chế đang ghi nhận thanh khoản và giá giao dịch thực tế giảm sút.
Nguyên nhân không chỉ đến từ việc mặt bằng giá đã tăng cao trong nhiều năm qua mà còn xuất phát từ tâm lý lo ngại liên quan đến quy hoạch, mở đường, cải tạo đô thị và những thay đổi trong cấu trúc dân cư tại khu vực nội đô cũ.
Trong bối cảnh Hà Nội bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị mạnh mẽ, các hạn chế cố hữu của mô hình nhà ở trong ngõ nhỏ ngày càng bộc lộ rõ như áp lực giao thông, thiếu chỗ đỗ xe, hạn chế không gian xanh, khó khăn trong công tác phòng cháy chữa cháy và khả năng tiếp cận hạ tầng đô thị hiện đại.
Báo cáo quý II/2026 của PropertyGuru Việt Nam cũng cho thấy, giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội đã giảm nhẹ khoảng 1% và tiếp tục có xu hướng đi xuống.
Đà giảm xuất hiện tại nhiều quận trung tâm cũ như Ba Đình, Đống Đa, Hà Đông (giảm khoảng 3%), Nam Từ Liêm (giảm 2%), Hai Bà Trưng và Hoàng Mai (giảm 1%). Đối với nhà mặt phố, nhu cầu tìm mua trong tháng 5 giảm khoảng 10% so với tháng trước và giảm gần 50% so với cùng kỳ năm trước.
Dù giá bán đã hạ nhiệt, phần lớn người mua vẫn giữ tâm lý thận trọng. Mức độ quan tâm toàn thị trường trong tháng 5 giảm 4% theo quý và giảm tới 36% so với cùng kỳ năm trước.
Nhận định về diễn biến này, ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group cho rằng dòng tiền đang dịch chuyển khỏi khu vực lõi, nơi giá bất động sản đã tăng lên mức rất cao trong khi rủi ro liên quan đến quy hoạch ngày càng lớn.
Theo ông Tiến, thị trường hiện chịu tác động đồng thời từ nhiều yếu tố như lãi suất, áp lực tài chính và tâm lý phòng thủ của người mua.
"Trong bối cảnh các chương trình giãn dân, phát triển hạ tầng và tái thiết đô thị được thúc đẩy mạnh mẽ, người dân có xu hướng tìm kiếm các khu vực ven trung tâm với mặt bằng giá hợp lý hơn và pháp lý ổn định hơn", ông Tiến cho biết.
Ở góc độ khác, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định thị trường đang dần loại bỏ tâm lý đầu cơ theo tin đồn quy hoạch hoặc các đợt sốt đất ảo như trước đây.
Với việc dữ liệu đất đai ngày càng minh bạch và tiến độ giải phóng mặt bằng được đẩy nhanh, người mua hiện buộc phải tính toán kỹ hơn về mục tiêu đầu tư dài hạn cũng như khả năng khai thác thực tế của bất động sản.
Tuy nhiên, theo ông Đính, nhà đất tại khu vực trung tâm vẫn sở hữu những giá trị riêng khó thay thế nhờ vị trí thuận lợi, khả năng tiếp cận hệ thống dịch vụ, y tế, giáo dục và giá trị đất lớn.
Do đó, người mua cần đặc biệt lưu ý đến yếu tố quy hoạch và pháp lý trước khi xuống tiền, tránh mua phải những bất động sản nằm trong diện thu hồi hoặc có rủi ro pháp lý cao.
"Quy hoạch chung hiện nay mới mang tính định hướng. Để xác định chính xác một bất động sản có thuộc diện thu hồi hay không, người dân cần theo dõi các quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan có thẩm quyền công bố", ông Đính khuyến cáo.
