Cơn ‘sốt’ phòng trọ không chỉ đến từ mùa tuyển sinh
Tại Hà Nội, mỗi năm có hàng trăm nghìn sinh viên, lao động trẻ và người nhập cư đến học tập, làm việc và sinh sống, kéo theo nhu cầu thuê nhà luôn ở mức cao. Đặc biệt, từ tháng 6 đến tháng 9 hằng năm, thị trường cho thuê thường bước vào mùa cao điểm khi nhiều sinh viên và gia đình bắt đầu tìm kiếm chỗ ở chuẩn bị cho năm học mới.
Tuy nhiên, nhu cầu thuê nhà hiện nay không chỉ đến từ nhóm sinh viên. Đối với phần lớn người trẻ mới đi làm, lao động phổ thông hay các gia đình trẻ, việc mua nhà luôn đòi hỏi nhiều nỗ lực và tích lũy. Do đó, thuê nhà dài hạn trở thành lựa chọn tối ưu cho nhóm này trước khi có đủ khả năng sở hữu.
Bên cạnh đó, quá trình chỉnh trang đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra một làn sóng dịch chuyển dân cư mới, góp phần làm gia tăng nhu cầu thuê nhà tại Hà Nội.
Theo UBND TP Hà Nội, hiện các địa phương trên địa bàn đang triển khai giải phóng mặt bằng khoảng 1.428 dự án, trong đó có nhiều công trình trọng điểm như đường Vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo cùng nhiều dự án hạ tầng lớn khác. Riêng các dự án trọng điểm này đã tác động trực tiếp tới hàng nghìn hộ dân.
Xa hơn, giai đoạn 2026 - 2030, Hà Nội dự kiến thu hồi gần 24.824 ha đất để thực hiện hơn 3.100 dự án phát triển kinh tế - xã hội. Điều này đồng nghĩa với việc nhu cầu nhà ở tạm cư và nhu cầu thuê nhà trong thời gian chờ tái định cư sẽ tiếp tục gia tăng trong nhiều năm tới.
Trong khi đó, nguồn cung nhà ở tái định cư hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng ngay nhu cầu phát sinh. Nhiều hộ dân dù đã có phương án tái định cư vẫn lựa chọn thuê nhà gần nơi ở cũ để duy trì công việc, việc học của con cái và các mối quan hệ xã hội. Điều này tạo thêm áp lực đáng kể lên thị trường cho thuê tại các khu vực nội thành.
Theo nhận định của Hội Môi giới bất động sản (VARs), nếu như cơn sốt phòng trọ là biểu hiện bề mặt thì nguyên nhân sâu xa nằm ở sự thiếu hụt các sản phẩm “nhà ở khởi đầu” trên thị trường.
Trước đây, người trẻ có thể lựa chọn nhiều loại hình nhà ở với mức giá phù hợp như căn hộ diện tích nhỏ, nhà tập thể cải tạo, nhà ở thương mại hoặc các dự án chung cư giá phù hợp tại khu vực ven đô. Đây là những sản phẩm đóng vai trò là "nấc thang đầu tiên" giúp phần lớn người dân từng bước tích lũy tài sản và hiện thực hóa giấc mơ an cư.
Tuy nhiên, trong những năm gần đây, nguồn cung mới trên thị trường chưa đáp ứng đủ nhu cầu đối với phân khúc này. Giá đất tăng cao, chi phí đầu tư xây dựng leo thang khiến các doanh nghiệp bất động sản khó có thể phát triển phân khúc nhà ở giá phù hợp.
Kết quả là, cấu trúc sản phẩm nhà ở phân hóa mạnh mẽ. Dữ liệu nghiên cứu của Viên Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho thấy, từ quý 3/2024 đến nay, phân khúc căn hộ thương mại tại Hà Nội đang từng bước thiết lập mặt bằng giá mới, với các dự án mở bán chủ yếu định vị từ mức 60 triệu đồng/m2.
Trong khi đó, tại TP.HCM và các khu vực mở rộng sau sáp nhập, người mua có nhiều lựa chọn hơn nhưng để người trẻ và hộ gia đình mới sở hữu một căn hộ 2 phòng ngủ ở đây cũng cần sự hỗ trợ từ gia đình hoặc các khoản vay dài hạn.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, cả nước có khoảng 28,1 triệu hộ gia đình vào năm 2025, tăng gần 1,3 triệu hộ so với năm 2019, tương đương khoảng 217 nghìn hộ mới mỗi năm. Con số này thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2014 - 2019, khi số hộ gia đình tăng trung bình khoảng 520 nghìn hộ mỗi năm.
VARS IRE cho rằng, mặc dù có nhiều nguyên nhân tác động, nhưng việc giá nhà lập mặt bằng mới đang dẫn đến sự thay đổi trong lộ trình an cư của người trẻ. Giới trẻ hiện đại đang linh hoạt điều chỉnh kế hoạch lập gia đình và tách hộ, ưu tiên tối ưu hóa dòng tiền thông qua việc lựa chọn không gian sống cho thuê hoặc duy trì nếp sống gia đình đa thế hệ.
Thay vì hình thành các hộ gia đình mới, nhiều người tiếp tục sống cùng cha mẹ, sống chung nhiều thế hệ hoặc kéo dài thời gian thuê nhà để giảm áp lực tài chính. Đây là xu hướng đã xuất hiện tại nhiều quốc gia phát triển và đang dần trở nên rõ nét hơn tại Việt Nam.
Điều này cho thấy nhu cầu nhà ở thực tế vẫn rất lớn, và đang cần những giải pháp đột phá để chuyển hóa thành quyết định mua nhà trên thực tế.
Cần khôi phục hệ sinh thái nhà ở giá phù hợp
VARS IRE đánh giá: Nhu cầu lớn cho ‘nhà ở khởi đầu’ không chỉ là câu chuyện của thị trường bất động sản mà còn tác động trực tiếp tới quá trình phát triển kinh tế - xã hội của các đô thị lớn.
Theo đơn vị này, khi chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng ngày càng lớn trong thu nhập, người trẻ sẽ cần nhiều thời gian hơn để tích lũy tài sản, nâng cao trình độ chuyên môn hoặc đầu tư cho tương lai. Đồng thời, các doanh nghiệp cũng phải đối mặt với thách thức trong việc thu hút và giữ chân lao động khi chi phí sinh hoạt tại đô thị ngày càng đắt đỏ.
Thực tế trên cho thấy, bài toán hiện nay không chỉ là cần nhà ở xã hội hay cần nguồn cung nhà ở giá phù hợp, mà là còn cần cả một hệ sinh thái ‘nhà ở khởi đầu’ - nơi người trẻ có thể tiếp cận chỗ ở phù hợp với khả năng tài chính trong những năm đầu lập nghiệp trước khi từng bước tích lũy để sở hữu nhà ở.
Trong hệ sinh thái đó, bên cạnh nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp - khó có điều kiện phát triển trong bối cảnh chi phí phát triển dự án tăng cao, nhà ở cho thuê chuyên nghiệp cần được xem là một cấu phần quan trọng.
Để thúc đẩy phân khúc này phát triển, VARS IRE cho rằng, Nhà nước cần giữ vai trò chủ đạo trong kiến tạo cơ chế và điều phối nguồn lực, đặc biệt trong quy hoạch, quỹ đất, tài chính, kiểm soát giá thuê và bảo đảm đúng đối tượng thụ hưởng về chính sách phát triển nhà ở cho thuê.
Cụ thể, Nhà nước cần cho phép giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất, miễn hoặc giảm nghĩa vụ tài chính trong những năm đầu vận hành, hoặc áp dụng cơ chế thanh toán theo tiến độ khai thác dự án.
Khi tỷ lệ lấp đầy ổn định và doanh thu cho thuê đạt ngưỡng nhất định, chủ đầu tư sẽ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo lộ trình đã cam kết. Cách tiếp cận này vừa giúp giảm áp lực vốn ban đầu cho doanh nghiệp, vừa không làm thất thu ngân sách nhà nước.
Bên cạnh đó, có thể nghiên cứu cơ chế chuyển đổi linh hoạt giữa cho thuê và bán. Đối với phần diện tích chuyển sang bán, chủ đầu tư phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai trước khi đưa vào giao dịch.
Ngược lại, phần diện tích tiếp tục duy trì cho thuê dài hạn sẽ được hưởng cơ chế thanh toán tiền đất theo tiến độ. Điều này vừa tạo sự công bằng giữa các hình thức khai thác bất động sản, vừa khuyến khích doanh nghiệp duy trì quỹ nhà cho thuê ổn định trong dài hạn.
Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, yếu tố quyết định sự thành công của mô hình nhà ở cho thuê không nằm ở việc khống chế lợi nhuận của doanh nghiệp mà nằm ở khả năng tiếp cận nguồn vốn dài hạn với chi phí thấp.
Thay vì quy định cứng một mức lợi nhuận cố định cho nhà đầu tư, cần xây dựng cơ chế xác định tỷ suất lợi nhuận theo nguyên tắc thị trường. Tỷ suất lợi nhuận hợp lý có thể được xác định trên cơ sở lãi suất vốn tham chiếu cộng với một mức bù đắp rủi ro phù hợp.
"Khi chi phí vốn giảm, lợi nhuận kỳ vọng của doanh nghiệp cũng giảm theo; ngược lại, khi mặt bằng lãi suất tăng cao, cơ chế này vẫn bảo đảm dự án duy trì được tính khả thi tài chính", VARS IRE nêu.
Cách tiếp cận linh hoạt hơn, cân bằng lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người thuê nhà sẽ tạo nền tảng để hình thành một thị trường nhà ở cho thuê phát triển bền vững trong dài hạn.
"Khi bổ sung được nguồn cung lớn nhà ở cho thuê dài hạn, các đô thị lớn sẽ được cung cấp lượng lớn "chốn an cư khởi đầu" - nền tảng quan trọng để hình thành các hộ gia đình mới, duy trì lực lượng lao động và bảo đảm sự phát triển bền vững trong tương lai", VARS IRE nhấn mạnh.
