Mảnh đất nhỏ, sức thanh khoản cao

Ông Nguyễn Huy Hoàng, một nhà đầu tư bất động sản tại quận Hoàng Mai cho biết: Theo đề xuất của UBND Hà Nội vào năm 2019, khu vực bến xe Giáp Bát hiện nay sẽ đón một dự án đại siêu thị “khủng” của “ông lớn” Nhật Bản, với tổng mức đầu tư gần 300 triệu USD (khoảng 6.900 tỷ đồng).

Khu vực này vốn là khu dân cư khá đông đúc. Nhà cửa tại đây thường có diện tích khiêm tốn. Đặc biệt, trong các ngõ, hẻm nhỏ không thiếu những ngôi nhà có diện tích 20 - 25 m2, thậm chí dưới 15 m2 cũng có.

Ông Hoàng đánh giá, so với các phân khúc nhà đất khác, nhà có diện tích nhỏ ở khu vực ven đô có sức thanh khoản rất cao. Hầu như có sản phẩm nào là “cháy hàng” ngay lúc đó.

Theo ông Hoàng, so với các căn hộ chung cư cùng giá tiền, người Việt vẫn chuộng nhà đất hơn. Tuy nhiên, giá nhà đất ở các khu vực trung tâm thường rất cao, riêng nhà đất mặt ngõ đã lên tới 70 triệu - 80 triệu đồng/m2, thì giá nhà đất có diện tích nhỏ ở khu vực vùng ven có giá “mềm” hơn nhiều, chỉ khoảng 40 - 50 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, với những ngôi nhà không có sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), vì không đủ diện tích tách thửa, giá trị có thể xuống dưới 40 triệu đồng/m2.

Bản thân ông Hoàng, vào cuối năm 2018 cũng đã đầu tư 980 triệu đồng vào một ngôi nhà 4 tầng, không có sổ đỏ, diện tích 26 m2 tại phố Giáp Nhị (quận Hoàng Mai), tương đương 38 triệu đồng/m2. Sau 2 năm, giá trị ngôi nhà đã tăng lên 1,1 tỷ đồng (khoảng 42 triệu đồng/m2).

“Nếu đầu tư vào đất nền ven đô, một năm có thể lời gấp đôi, gấp 3, thì đầu tư vào nhà đất có diện tích nhỏ chỉ lời khoảng 5% - 10%. Mặc dù biên độ lợi nhuận thấp hơn, tuy nhiên, vốn đầu tư ban đầu vào phân khúc này thường thấp, trên dưới 1 tỷ đồng là đủ. Đặc biệt, nhà đất khi đầu tư không bao giờ sợ ế”, ông Hoàng nói.

Không ít rủi ro 

Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, Luật sư Nghiêm Quang Vinh, giám đốc công ty luật Nghiêm Quang, Đoàn Luật sư Hà Nội cho hay: Các ngôi nhà có diện tích nhỏ, dưới 30 m2 ở các khu vực ven đô, ngoại thành đang được nhiều nhà đầu tư ưa chuộng, bởi giá thành rẻ, có sức thanh khoản cao vì phù hợp với túi tiền của người dân.

Theo ông Vinh, hiện nay, trên thị trường, có 2 dòng sản phẩm nhà có diện tích nhỏ, dưới 30 m2. Một là nhà có diện tích độc lập theo lịch sử để lại, tức là nhà từ trước tới nay đã có diện tích nhỏ như vậy, không thay đổi diện tích, không tách thửa.

Ông Vinh đánh giá, nhà đầu tư nên ưu tiên với dòng sản phẩm này. Kể cả khi các ngôi nhà này có sổ đỏ, hay không có sổ đều an toàn.

Thứ hai, là nhà ở có diện tích nhỏ hình thành từ việc phân lô tách thửa, từ một miếng đất to chia nhỏ thành các ngôi nhà nhỏ. Với trường hợp này, ngôi nhà sẽ rơi trạng thái không hợp pháp về lâu dài. Về điểm lợi, các ngôi nhà này có giá rẻ hơn khá nhiều so với nhà có sổ đỏ.

Trong trường hợp ham rẻ mà lựa chọn rót tiền vào đây, nhà đầu tư sẽ phải đối mặt với một số rủi ro. Trong đó, rủi ro lớn nhất là nhà không được cấp sổ đỏ, vì không đủ diện tích tối thiểu.

Luật sư Nghiêm Quang Vinh cho biết, theo Quy định số 20 của UBND TP. Hà Nội, các thửa đất mới được hình thành từ việc phân lô, tách thửa tại các phường, thị trấn, các xã giáp ranh tại Hà Nội sẽ phải đáp ứng diện tích tối thiểu là 30 m2.

“Trong trường hợp nhà không có sổ đỏ, nhà đầu tư không được thế chấp ngân hàng để vay vốn, bán đi cũng khó khăn, liên quan đến thừa kế cũng bị ảnh hưởng;...”, Luật sư Vinh cho biết.

Đồng tình với quan điểm trên, bà Thu Nhung, một nhà đầu tư có 15 năm kinh nghiệm trên thị trường bất động sản Hà Nội cho biết: Khi mua nhà có diện tích nhỏ ở khu vực ven đô, ngoại thành, nhà đầu tư bắt buộc phải kiểm tra nhà có giấy phép xây dựng hay không.

Trong trường hợp không có giấy phép xây dựng, khi nhà bị Nhà nước thu hồi, giải tỏa, nhà đầu tư sẽ chỉ nhận được tiền đền bù đất, không được đền bù chi phí giải tòa nhà ở.

Ngoài ra, có một số chủ nhà khi rao bán không thành thật về tình trạng nhà. Ví dụ, có trường hợp diện tích thực của nhà là 30 m2, nhưng trong sổ chỉ ghi 25 m2.

Tức là, 5 m2 chênh lệch là do chủ nhà lấn chiếm. Vì vậy, khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư phải thương lượng với chủ nhà để tính chính xác giá nhà được ghi trong sổ.

“Lời khuyên cho những người mua nhà có diện tích nhỏ để ở hoặc để đầu tư, đều phải xem xét tất cả các hồ sơ có đủ trình tự pháp luật hay không. Ưu tiên cho các ngôi nhà đã được cấp sổ đỏ và có giấy phép xây dựng, dù đắt hơn một chút nhưng an toàn”, bà Nhung nói.

Lâm Vũ