Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, giá căn hộ tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2026 tăng 16% theo quý và tăng 27% theo năm. Báo cáo cũng cho thấy, gần như toàn bộ nguồn cung sơ cấp trên thị trường hiện có giá trên 70 triệu đồng/m2, trong đó khoảng 60% nguồn cung có giá từ 90 triệu đồng/m2.
Savills Hà Nội ghi nhận thị trường không có nguồn cung căn hộ mới với giá dưới 70 triệu đồng/m2. Kể từ năm 2022, nguồn cung sơ cấp căn hộ hạng C giảm trung bình 28% mỗi năm. Trong nguồn cung tương lai, phân khúc hạng C dự kiến chỉ đóng góp khoảng 15%.
Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định: Thị trường hiện nay đang đứng ở một ngưỡng giá cao. Do đó, ngay cả khi nguồn cung được bổ sung, giá nhà trong thời gian tới cũng khó điều chỉnh giảm mạnh như kỳ vọng của người mua.
Tuy nhiên, bà Hằng cho rằng, Hà Nội đang ưu tiên phát triển hạ tầng, qua đó tạo ra nhu cầu bất động sản trong ngắn hạn và hình thành nền tảng tăng trưởng dài hạn cho thị trường.
“Các dự án hạ tầng trọng điểm có thể mở ra cơ hội phát triển và tiếp cận nhà ở vừa túi tiền tại các khu vực vùng ven Hà Nội và các tỉnh lân cận”, bà Hằng cho hay.
Bà dự báo, căn hộ hạng C được kỳ vọng sẽ có thêm nguồn cung nhưng chưa thể gia tăng ngay mà phải chờ từ năm 2027 trở đi.
Ngoài nhà ở thương mại, Savills Hà Nội nhận định nhà ở xã hội là phân khúc có nhiều chuyển biến tích cực trong 6 tháng cuối năm. Nhiều dự án đang được khởi công và triển khai, qua đó tạo kỳ vọng nguồn cung nhà ở xã hội sẽ gia tăng trong thời gian tới.
“Nhà ở vừa túi tiền cũng có thể được bổ sung, nhưng nhà ở xã hội được dự báo sẽ có nguồn cung rõ nét hơn. Đây sẽ là nguồn sản phẩm quan trọng được đưa ra thị trường, góp phần đáp ứng nhu cầu nhà ở trong thời gian tới”, bà cho hay.
Trong khi đó, trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, ông Lê Anh Minh, chuyên gia bất động sản, cho rằng giá căn hộ tại Hà Nội sẽ khó giảm trong ngắn hạn, ngay cả khi nguồn cung nhà ở xã hội và các sản phẩm vừa túi tiền được bổ sung trong thời gian tới.
Theo ông Minh, một trong những nguyên nhân quan trọng là chi phí đầu vào của các dự án vẫn ở mức cao. Giá đất, vật liệu xây dựng, nhân công cùng nhiều chi phí liên quan đến quá trình phát triển dự án đều có xu hướng tăng.
“Khi chi phí đầu vào chưa giảm, dư địa để chủ đầu tư hạ giá bán cũng rất hạn chế”, ông nói.
Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội vẫn ở mức lớn, trong khi nguồn cung các sản phẩm có mức giá phù hợp chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.
Ngoài ra, ông Minh đặc biệt lưu ý khi đánh giá diễn biến giá căn hộ cần thận trọng với các số liệu giá trung bình trên toàn thị trường. Theo ông, những chỉ số này chỉ phản ánh một phần thực tế và có thể chưa cho thấy đầy đủ sự phân hóa giữa các phân khúc, khu vực và loại hình dự án.
Cụ thể, nhà ở xã hội và các dự án vừa túi tiền thường được phát triển tại khu vực ven đô, nơi có quỹ đất lớn hơn và mặt bằng giá thấp hơn. Tuy nhiên, nguồn cung của nhóm sản phẩm này hiện vẫn khá nhỏ giọt. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ thương mại thuộc phân khúc hạng A, hạng B dồi dào hơn và có mức giá cao hơn đáng kể.
“Không thể chỉ nhìn vào một con số giá trung bình để kết luận giá căn hộ đang tăng hay giảm. Giá trung bình phụ thuộc rất lớn vào cơ cấu nguồn cung được đưa ra thị trường trong từng thời điểm. Nếu một giai đoạn có nhiều căn hộ cao cấp được mở bán, giá trung bình sẽ bị kéo lên; ngược lại, khi nguồn cung nhà ở xã hội hoặc căn hộ vừa túi tiền tăng mạnh, mức giá trung bình có thể giảm”, ông Minh phân tích.
Theo chuyên gia này, điều quan trọng hơn là phải nhìn vào giá của từng phân khúc và khả năng tiếp cận thực tế của người mua. Việc nguồn cung nhà ở xã hội tăng không đồng nghĩa toàn bộ mặt bằng giá căn hộ thương mại sẽ giảm, bởi hai nhóm sản phẩm phục vụ những nhóm khách hàng và có cơ chế hình thành giá khác nhau.
Do đó, trong ngắn hạn, việc xuất hiện thêm nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền có thể giúp giảm bớt áp lực đối với một bộ phận người có nhu cầu ở thực, nhưng khó tạo ra sự điều chỉnh mạnh trên toàn thị trường.
“Để mặt bằng giá căn hộ giảm rõ rệt, cần đồng thời có sự cải thiện về nguồn cung ở nhiều phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của đại bộ phận người dân, cùng với việc kiểm soát tốt chi phí phát triển dự án”, ông nói.
