Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, khiến dư nợ cho lĩnh vực này liên tục gia tăng.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tín dụng bất động sản dù đã tăng chậm hơn so với năm 2025 nhưng vẫn duy trì tốc độ tăng khá cao, đạt 8,3%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống. Dư nợ tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 25,5% tổng dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế.
Đáng chú ý, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng 10,5%, cho thấy áp lực rủi ro tín dụng đối với thị trường này vẫn hiện hữu.
Trước thực trạng này, nhiều ý kiến cho rằng cần tăng cường kiểm soát dòng vốn tín dụng vào bất động sản, đồng thời định hướng nguồn vốn vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và ngành kinh tế tạo ra giá trị gia tăng.
Trong khi đó, Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng, điều cần thay đổi trong giai đoạn tới là tư duy quản lý tín dụng.
"Thay vì coi bất động sản là một lĩnh vực có mức độ rủi ro đồng nhất và áp dụng một cơ chế kiểm soát chung, chính sách cần chuyển sang đánh giá rủi ro theo người vay, tài sản, mục đích sử dụng vốn và khả năng trả nợ", VARS IRE cho hay.
Thứ nhất, phân loại dự án để định hướng dòng vốn. Chính phủ có thể giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường, địa phương và Ngân hàng Nhà nước nghiên cứu cơ chế đánh giá, phân loại dự án theo khả năng triển khai và phục hồi. VARS IRE đề xuất có thể nghiên cứu ba nhóm:
Nhóm A: Dự án đủ pháp lý, có khả năng hoàn thành, có tác động lan tỏa lớn và chủ yếu thiếu vốn để tiếp tục triển khai.
Nhóm B: Dự án còn khả năng phục hồi nhưng cần cơ cấu lại, như bổ sung vốn chủ sở hữu, điều chỉnh phương án kinh doanh hoặc cơ cấu lại nghĩa vụ nợ.
Nhóm C: Dự án không còn khả năng phục hồi, cần chuyển nhượng, thanh lý hoặc xử lý theo quy định.
“Việc phân loại nhằm nhận diện đúng mức độ rủi ro và định hướng dòng vốn; quyết định cho vay vẫn thuộc trách nhiệm và thẩm quyền của từng ngân hàng”, VARS nêu.
Thứ hai, chuyển từ kiểm soát theo lĩnh vực sang đánh giá theo người vay và tài sản. Ngân hàng Nhà nước cần từng bước tăng cường các tiêu chí như tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV), tổng nghĩa vụ nợ và khả năng trả nợ của người vay.
Người mua nhà lần đầu, nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền và tài sản tạo dòng tiền cần được tiếp cận tín dụng phù hợp hơn. Việc phân tầng cần dựa trên dữ liệu thực tế về người vay và tài sản, thay vì chủ yếu dựa vào tên gọi sản phẩm.
Thứ ba, Ngân hàng Nhà nước cần thường xuyên kiểm tra khả năng chịu đựng của các ngân hàng trước các kịch bản như giá bất động sản giảm, dự án chậm bàn giao, trái phiếu đáo hạn hoặc giá trị tài sản bảo đảm suy giảm.
Kết quả đánh giá cần gắn với các biện pháp phù hợp như tăng dự phòng, bổ sung vốn hoặc kiểm soát tốc độ tăng tín dụng đối với ngân hàng có mức độ tập trung rủi ro cao.
“Cơ cấu lại nợ chỉ nên là giải pháp có thời hạn đối với các khoản vay còn khả năng phục hồi; những khoản vay không còn khả năng thu hồi cần được nhận diện và xử lý theo quy định”, đơn vị này nhấn mạnh.
Thứ tư, từng bước đa dạng hóa nguồn vốn dài hạn cho thị trường bất động sản. Bộ Tài chính và Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu phát triển các nguồn vốn ngoài tín dụng ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư bất động sản và các sản phẩm tài chính phù hợp.
Tuy nhiên, việc mở rộng các kênh vốn phải đi cùng yêu cầu về minh bạch thông tin, định giá độc lập và quản trị rủi ro. Không nên tạo thêm một kênh huy động nếu cuối cùng rủi ro vẫn quay trở lại ngân hàng hoặc ngân sách.
Thứ năm, mọi chính sách ưu tiên tín dụng cần có tiêu chí, thời hạn và cơ chế hậu kiểm rõ ràng. Hiệu quả chính sách cần được đánh giá không chỉ qua số vốn cam kết và giải ngân, mà cả số dự án được hoàn thành, số căn nhà được đưa vào sử dụng, số người dân tiếp cận được vốn và chất lượng tín dụng sau hỗ trợ.
“Trong giai đoạn trước mắt, có thể tập trung hoàn thiện dữ liệu và thí điểm phân loại dự án; việc mở rộng các cơ chế mới cần dựa trên kết quả thực tế và khả năng kiểm soát rủi ro”, VARS nhìn nhận.
