Tại dự thảo này, Sở Xây dựng TP HCM đã đề xuất diện tích tối thiểu để được tách thửa. Theo đó, toàn thành phố sẽ chia làm 4 khu vực, diện tích được phép tách thửa sẽ dao động từ 36m2 - 100m2, tùy khu vực.
Cụ thể, đối với khu vực I, bao gồm các phường nằm trong trung tâm phố như: Phường Sài Gòn, Tân Định, Bến Thành, Cầu Ông Lãnh, Bàn Cờ,.... diện tích tách thửa tối thiểu là 36m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 3m.
Khu vực II được chia làm 3 trường hợp. Đối với các phường Chánh Hưng, Phú Định, Tân Sơn Hòa, Tân Sơn Nhất,.... quy định tách thửa tương tự như khu vực I.
Đối với các phường Tân Thuận, Phú Thuận, Tân Mỹ, Bình Đông, Đông Hưng Thuận, An Phú Đông, An Lạc, Bình Tân, Tân Tạo,.... diện tích tối thiểu được tách thửa là 50m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.
Đối với các phường thuộc thành phố Thủ Dầu Một và Dĩ An cũ như phường Thủ Dầu Một, Phú Lợi, Bình Dương, Dĩ An, Tân Đông Hiệp, Phước Thắng,... diện tích tối thiểu được tách thửa là 60m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Khu vực III sẽ chia làm 2 trường hợp. Đối với các phường Tân Hiệp, Tân Khánh, Tân Uyên, Bình Cơ, Hòa Lợi, Thới Hòa, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tam Long, Đặc khu Côn Đảo,... diện tích tối thiểu được tách thửa là 60m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Đối với các xã Vĩnh Lộc, Củ Chi, An Nhơn, Tân Nhựt, Cần Giờ, Bình Khánh, An Thới Đông,... diện tích tối thiểu được tách thửa là 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 4m.
Khu vực IV tại các xã Ngãi Giao, Kim Long, Châu Đức, Xuân Sơn, Nghĩa Thành, Châu Pha, Bình Châu, Hồ Tràm,... diện tích tối thiểu được tách thửa là 80m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Các xã Bàu Bàng, Trừ Văn Thố, Thường Tân, Bắc Tân Uyên, Minh Thạnh, Dầu Tiếng, Long Hòa, Thanh An,... diện tích tối thiểu được tách thửa là 100m2, có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu thửa đất không nhỏ hơn 5m.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM đánh giá cao các quy định mới được nêu trong dự thảo. Tuy nhiên, Hiệp hội đề nghị bổ sung, hoàn thiện một số nội dung để bảo đảm tính đồng bộ và khả thi khi áp dụng trên thực tế.
Cụ thể, ông Châu đề xuất bổ sung quy định: Trường hợp nhiều thửa đất (từ 2 thửa trở lên) được hợp thửa mà giữa các thửa đất có phần diện tích được sử dụng làm lối đi chung thì phần diện tích này được hợp thửa đồng thời với việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Ông Châu phân tích: Dự thảo của Sở Xây dựng thành phố đã cho phép phần diện tích đất được xác định làm lối đi sử dụng chung cho nhiều thửa đất được chuyển sang hình thức sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này phù hợp thực tiễn trong trường hợp tách thửa.
Tuy nhiên, dự thảo chưa quy định rõ cơ chế xử lý phần đất lối đi chung trong trường hợp hợp thửa, trong khi thực tế phát sinh nhiều tình huống cần được hướng dẫn cụ thể.
Cụ thể, có thể xảy ra hai trường hợp: Thứ nhất, sau khi hợp nhiều thửa đất lại thành một thửa mới, người sử dụng đất không còn nhu cầu duy trì phần diện tích làm lối đi chung vì toàn bộ diện tích đã thuộc quyền sử dụng thống nhất.
Khi đó, người sử dụng đất có nhu cầu nhập phần diện tích lối đi này vào thửa đất chung để sử dụng cùng mục đích ban đầu (ví dụ cùng là đất nông nghiệp hoặc đất ở).
Do vậy, cần cho phép hợp thửa phần diện tích này đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định.
Thứ hai, trong trường hợp người sử dụng đất hợp nhiều thửa đất ở lại với nhau, giữa các thửa có phần diện tích lối đi chung.
Sau khi hợp thửa có nhu cầu chuyển mục đích phần đất lối đi chung sang cùng mục đích sử dụng với các phần đất còn lại (chẳng hạn chuyển thành đất ở để tạo thành một thửa hoàn chỉnh), thì cũng cần có cơ chế pháp lý rõ ràng để thực hiện việc hợp thửa đồng thời với chuyển mục đích sử dụng đất.
Theo HoREA, việc bổ sung quy định nêu trên sẽ bảo đảm tính thống nhất giữa cơ chế tách thửa và hợp thửa, tránh khoảng trống pháp lý khi xử lý phần diện tích lối đi chung, đồng thời đáp ứng nhu cầu thực tế của người sử dụng đất, góp phần minh bạch và thuận lợi hơn trong quá trình thực thi.
