Đề xuất siết cho vay mua nhà thứ hai: Cần dữ liệu minh bạch và lộ trình phù hợp

Mới đây, Bộ Xây dựng đã có đề xuất mới hạn chế cho vay mua nhà ở thứ hai trở đi nhằm kiểm soát đầu cơ bất động sản và hạ nhiệt giá nhà. Cụ thể, người mua căn nhà thứ hai chỉ được vay tối đa 50% giá trị hợp đồng, và với căn thứ ba trở lên thì hạn mức cho vay không quá 30%.

Tại Tọa đàm “Giải mã dòng vốn bất động sản và cơ hội cho người mua nhà ở thực” do Báo Lao động tổ chức, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Luật sư Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản đã có những nhận định xung quanh đề xuất này.

Dưới góc nhìn pháp lý, ông đánh giá thế nào về đề xuất hạn chế tín dụng với người mua căn nhà thứ hai trở lên?

- Về tổng thể, đề xuất giới hạn chế tín dụng đối với người sở hữu nhiều bất động sản là ngôi nhà từ thứ hai trở lên, về mặt lý thuyết sẽ tác động khó khăn đến với những người nắm giữ nhiều bất động sản.

Bởi vì thông thường những người mua nhà, đặc biệt là đầu tư thì họ phải dùng đến đòn bẩy tài chính và có sự kết hợp giữa 3 bên như chủ đầu tư, ngân hàng và người mua nhà.

Khi áp dụng giới hạn tín dụng đối với cái ngôi nhà thứ hai trở đi theo đề xuất của Bộ Xây dựng sẽ tác động đến nguồn vốn của các ngân hàng dành cho các chủ đầu tư. Trước hết, đề xuất này sẽ tác động đến số lượng giao dịch giữa chủ đầu tư và những người mua nhà.

Tuy nhiên, việc đề xuất trên cơ bản hợp lý và được coi là một biện pháp cần áp dụng một cách có lộ trình phù hợp và trong những điều kiện hoàn cảnh phù hợp. Nhìn vào thực tế thị trường, việc áp dụng chính sách một cách hiệu quả cần có 2 điều kiện là điều kiện cần và điều kiện đủ.

Điều kiện cần là cơ sở dữ liệu về thị trường bất động sản. Dữ liệu phải thực sự sạch, sống, đầy đủ và luôn luôn cập nhật.

Bởi lẽ, khi chúng ta không có đầy đủ dữ liệu về thị trường bất động sản, về số lượng nhà ở mỗi người đang sở hữu thì không thể có cơ sở xác định liệu một cá nhân họ đang nắm giữ bao nhiêu bất động sản. Đây được coi là điều kiện tiên quyết.

Điều kiện đủ để áp dụng thì các chính sách của chúng ta phải có sự đồng bộ. Bên cạnh chính sách về tín dụng, chúng ta phải áp dụng thêm những chính sách mới về lãi suất, về thuế chống đầu cơ. Điều quan trọng nhất là cải thiện nguồn cung.

Tôi cho rằng đề xuất trên về cơ bản là hợp lý nhưng khi áp dụng cần phải có những điều kiện cụ thể về mặt dữ liệu và đảm bảo tính đồng bộ. Có như vậy, chính sách trên vừa đúng mục tiêu, vừa trúng đối tượng.

Đề xuất này có cơ sở pháp lý rõ ràng không, và nếu triển khai sẽ cần bổ sung những quy định gì để tránh xung đột với các luật khác như Luật Nhà ở, Luật Đất đai hay Luật Các tổ chức tín dụng, thưa ông?

Như đã đề cập có 2 yếu tố, trong đó, yếu tố quan trọng nhất là sự đồng bộ về mặt chính sách tức là việc tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc pháp lý cho các dự án.

Bởi vì quan trọng nhất là tạo nguồn cung để đảm bảo yếu tố cung cầu. Việc này thời gian qua chúng ta đã làm rất tốt khi số lượng dự án được tháo gỡ, đã được triển khai trên thị trường đã minh chứng rõ nét.

Đơn cử vướng mắc về vấn đề thực hiện dự án nhà ở không có đất, riêng Hà Nội thành phố đã tháo gỡ cho 298 dự án nhà ở thương mại với khoảng 1500 ha. Việc tháo gỡ như vậy đòi hỏi cần sửa nhiều quy định pháp luật.

Thứ hai, về chính sách tín dụng. Chính sách tín dụng liên quan đến nhiều yếu tố về luật, không những luật tổ chức tín dụng và những luật khác có liên quan. Việc này đòi hỏi cần phải điều hành chính sách tiền tệ, chính sách tài khóa và chính sách tài chính.

Ngoài ra, tôi đề xuất áp dụng thuế lũy tiến đối với người nắm giữ nhiều bất động sản.

Tuy nhiên, "xương sống" để cải thiện vấn đề này là yếu tố về dữ liệu. Khi không có đủ dữ liệu thì tất cả những cơ chế chính sách sẽ không thể thực hiện hiệu quả. Mọi cơ chế chính sách đều phải dựa trên một cái dữ liệu đầy đủ và minh bạch.

Nếu chính sách này được áp dụng, ông cho rằng những khó khăn lớn nhất trong quá trình triển khai sẽ là gì, thưa ông?

- Đây cũng là nỗi trăn trở của nhiều quốc gia, không chỉ riêng Việt Nam mà các quốc gia khác khi áp dụng chính sách thuế hoặc tín dụng dựa trên số lượng bất động sản mà mỗi người đang sở hữu hoặc quản lý.

Thực tế, vấn đề ở đây có hai yếu tố quan trọng nhất để đánh giá. Thứ nhất, chúng ta cần phân biệt rõ ràng giữa hành vi đầu cơ và hành vi sở hữu để ở thật.

Đây là một việc rất khó khăn, bởi chẳng hạn một người đầu cơ có thể nhờ bố mẹ, anh em hay người thân đứng tên các bất động sản để tránh chính sách. Nếu chỉ căn cứ vào số lượng bất động sản, thì chính sách chưa thể đánh trúng mục tiêu.

Ví dụ như người đầu cơ nhưng nhờ bố mẹ, anh em, người thân đứng tên trên các bất động sản đó thì rõ ràng trong trường hợp này sẽ được xác định là gì.

Chính sách trên nếu dựa trên số lượng bất động sản thì đang là điều kiện cần nhưng sẽ là chưa đủ. Muốn xác định được đúng đối tượng mục tiêu cần áp dụng thêm những công cụ khác, biện pháp khác như áp dụng về thuế lũy tiến.

Thứ hai, cơ sở dữ liệu bất động sản hiện nay đang trong quá trình hoàn thiện và đồng bộ. Ngành tài nguyên có quản lý dữ liệu đất đai, ngành xây dựng có quản lý về nhà ở, ngành thuế có quản lý dữ liệu thuế, công chứng có quản lý dữ liệu công chứng, ngân hàng có quản lý dữ liệu tín dụng.

Nhưng việc hợp nhất, chia sẻ và đồng bộ những dữ liệu này để tạo thành một cơ sở dữ liệu chung là vấn đề còn đang trong quá trình hoàn thiện. Do đó, ngân hàng thương mại khi giải ngân không có cơ sở dữ liệu đầy đủ để xác định một người sở hữu bao nhiêu bất động sản.

Trên thực tế, ngân hàng cũng đã thừa nhận rằng họ chưa thể xác định chính xác số lượng bất động sản mà một cá nhân sở hữu hay quản lý. Vì vậy, trách nhiệm thẩm định cho vay dựa trên số lượng bất động sản thật sự là một thách thức lớn. Đây là công cụ cần thiết nhưng phải xem xét thời điểm và lộ trình áp dụng phù hợp.

Về tiêu chí phân biệt giữa người mua để ở thật và người đầu cơ, các quốc gia phát triển thường dựa trên dòng tiền và nguồn tiền để quản lý rất chặt chẽ.

Thông qua các dữ liệu hóa đơn điện, nước, ai thanh toán chi phí,... để xác định chủ sở hữu thực sự của bất động sản đó. Tuy nhiên, với điều kiện thực tế hiện nay của Việt Nam, việc áp dụng các tiêu chí này vẫn còn rất khó khăn do các dữ liệu liên quan còn nhiều hạn chế.

Như vậy, dù hướng đến chuẩn mực như các nước có OECD nhưng trong giai đoạn hiện tại, chúng ta cần có lộ trình hoàn thiện cơ sở dữ liệu một cách dần dần để chính sách thuế và tín dụng dựa trên sở hữu bất động sản phát huy hiệu quả một cách thực sự.

Xin cảm ơn ông!