Có hiện tượng 'bắt tay' thao túng bất động sản
Tọa đàm 'Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới' do Tạp chí TheLEADER tổ chức vào chiều 17/10, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: Bức tranh kinh tế Việt Nam hiện nay có thể nói khá lạc quan. Nhờ vậy, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại, góp phần lan tỏa tích cực tới toàn nền kinh tế.
Tuy nhiên, ông Đính tiết lộ, thị trường cũng đang xuất hiện một số tín hiệu rủi ro. Ghi nhận gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng.
Cùng với đó đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch.
"Đây là những hiện tượng đáng quan ngại, cần được các nhà đầu tư lưu ý và thận trọng khi tham gia thị trường", ông Đính nói.
Bên cạnh nghịch lý nêu trên, ông Đính cho biết còn một nghịch lý khác, đó là tỷ lệ hấp thụ rất cao, trong khi giá bán không ngừng leo thang.
Về tình hình giao dịch, dữ liệu cho thấy, trong 9 tháng đầu năm 2025, tỷ lệ hấp thụ của thị trường đạt mức rất tích cực, gần 70%, tương ứng khoảng 60.000 giao dịch, gấp đôi so với cùng kỳ năm 2024. Chỉ số hấp thụ cải thiện mạnh mẽ là tín hiệu cho thấy mức độ sôi động của thị trường đang tăng lên rõ rệt.
Đáng chú ý, phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán.
Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng. Số liệu tại nhiều dự án được khảo sát trực tiếp cũng cho thấy xu hướng này diễn ra phổ biến.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai – tức là mua để đầu tư, không phải để ở.
“Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân”, ông Đính nói.
Về giá bán, các sản phẩm nhà ở mới mở bán đang neo ở mức rất cao. Phân khúc biệt thự, liền kề và nhà phố dao động từ 50 đến 400 triệu đồng/m2, tăng khoảng 5–10% so với các đợt mở bán trước. Hầu hết các dự án đều ghi nhận xu hướng “đợt sau cao hơn đợt trước”.
Giá căn hộ chung cư cũng tăng mạnh. Tại Hà Nội, giá trung bình đã đạt khoảng 95 triệu đồng/m2, trong đó có tới 43% nguồn cung mới có giá vượt 120 triệu đồng/m2 – mức tăng kỷ lục trong thời gian gần đây.
Tại TP.HCM, giá bán trung bình đạt 91 triệu đồng/m2, không kém nhiều so với Hà Nội. Trên thị trường thứ cấp, giá tiếp tục xu hướng tăng, bình quân cao hơn 10–15% so với cùng kỳ năm trước.
Mức tăng giá tại Hà Nội đạt 96,2%, TP.HCM tăng 56,9%, Đà Nẵng cũng ghi nhận mức tăng 72,6%, phản ánh xu thế tăng giá lan tỏa trên phạm vi toàn quốc.
Ông Đính giải thích có một số nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này. Thứ nhất, nguồn cung vẫn khan hiếm. Dù đã có cải thiện nhờ tăng trưởng kinh tế, quá trình đô thị hóa và một số dự án được tháo gỡ về thể chế, nhưng nhìn chung các cơ chế vẫn chưa được giải quyết triệt để, thủ tục đầu tư và phê duyệt còn kéo dài, gây khó cho doanh nghiệp.
Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp dù nắm giữ quỹ đất lớn nhưng chậm triển khai, thậm chí có hiện tượng “găm đất chờ thời”, càng khiến nguồn cung trở nên khan hiếm hơn.
Thứ hai, là mất cân đối cung – cầu. Thứ ba, chi phí phát triển dự án tăng cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí vốn do thủ tục kéo dài. Trong cấu trúc giá thành, chi phí đất đai hiện chiếm tới 30–50% giá bất động sản, và đang có xu hướng tăng đột biến.
Thứ tư, là hoạt động đầu cơ và lũng đoạn thị trường, điều này đã và đang diễn ra với dấu hiệu khá rõ ràng. Trong khi đó, Nhà nước hiện vẫn thiếu các công cụ điều tiết hiệu quả.
“Đó là những nguyên nhân cơ bản mà chúng tôi cho rằng cần được nhận diện rõ và có giải pháp cụ thể trong thời gian tới”, ông Đính nói.
Hệ lụy khi giá bất động sản tăng cao
Chủ tịch Hội Môi giới cho rằng, việc giá bất động sản, nhất là giá nhà leo thang để lại rất nhiều hệ lụy.
Thứ nhất, là nguy cơ bất ổn xã hội khi an sinh nhà ở không được đảm bảo, đặc biệt trong bối cảnh cơ hội sở hữu nhà của người trẻ ngày càng thu hẹp.
"Chúng tôi có nghiên cứu cho thấy, hiện nay đang xuất hiện xu hướng người trẻ ngại lập gia đình, ngại kết hôn và điều này chắc chắn sẽ làm tăng tỷ lệ độc thân, giảm tỷ lệ sinh, từ đó ảnh hưởng đến chất lượng dân số", ông Đính nói.
Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tại TP.HCM, tỷ lệ sinh con trung bình chỉ còn 1,3 con trên mỗi phụ nữ, giảm mạnh so với giai đoạn trước (khi ở mức gần 1,9 con). Con số này cho thấy nguy cơ suy giảm dân số, với những tác động tiềm tàng đến chất lượng và cơ cấu dân số trong tương lai.
Thứ hai, là sự méo mó trong cơ cấu đầu tư và phân bổ nguồn lực xã hội. Khi thị trường bất động sản trở nên quá hấp dẫn, thu hút một lượng lớn dòng tiền và nguồn lực đầu tư, thì chắc chắn các lĩnh vực khác sẽ bị ảnh hưởng.
Dòng vốn đổ mạnh vào bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư không còn mặn mà với các ngành sản xuất – kinh doanh, vì tỷ suất sinh lời ở đó thấp hơn.
Thứ ba, là rủi ro tài chính và nợ xấu trong hệ thống ngân hàng. Hiện nay, nhiều nhà đầu tư đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao để đầu tư dàn trải. Khi lãi suất biến động hoặc giá bất động sản chững lại, nguy cơ nợ xấu tăng cao là điều khó tránh khỏi.
Thứ tư, là tác động đến tính minh bạch và niềm tin của thị trường. Tình trạng gom hàng, đẩy giá, tạo sóng ảo khiến thị trường bị méo mó, giá bất động sản không phản ánh đúng giá trị thực, dẫn đến niềm tin của nhà đầu tư và người mua suy giảm.
Trước thực trạng này, ông Đính đề nghị cần ban hành kịp thời, đầy đủ và chi tiết các văn bản hướng dẫn thực hiện các luật, nghị quyết mới, để đội ngũ cán bộ, đặc biệt là cấp xã, phường, có thể yên tâm triển khai trên thực tế.
Đồng thời, cần đẩy nhanh tiến độ tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội và các dự án tại đô thị lớn, nhằm tăng nguồn cung thực chất cho thị trường.
Ngoài ra, khẩn trương hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, vì đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác điều tiết thị trường hiện nay còn kém hiệu quả.
Cùng với đó, cần triển khai các trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý để tăng tính minh bạch và niềm tin trong các hoạt động giao dịch.
