Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc đô thị mạnh mẽ, với hàng loạt quy hoạch mới và các dự án hạ tầng giao thông được triển khai, đặc biệt là các dự án mở rộng, nâng cấp các trục đường trọng điểm.
Những thay đổi này không chỉ làm thay đổi diện mạo đô thị mà còn tạo lực đẩy đáng kể cho thị trường bất động sản, mở ra dư địa tăng trưởng tại nhiều khu vực.
Tuy nhiên, đi cùng với cơ hội là sự phân hóa ngày càng rõ nét về mặt bằng giá. Tại Hà Nội, giá bất động sản không còn tăng đồng đều mà có sự chênh lệch lớn giữa các khu vực, đặc biệt là những nơi có thông tin quy hoạch mới hoặc được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng
Tại huyện Thường Tín (cũ), tính tới thời điểm hiện tại, giá đất đang tăng 20% so với cuối năm 2025 và tăng gấp đôi, một số khu vực tăng gấp 3 lần so với 2 năm trước đó. Tại xã Tự Nhiên (cũ), nếu giá đất vào năm 2024 dao động ở mức 20 - 22 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng lên 40 - 45 triệu đồng/m2.
Tương tự, tại xã Hồng Vân (cũ) bên cạnh, giá đất cũng tăng từ 25 - 30 triệu đồng/m2 từ năm 2024 lên 50 - 52 triệu đồng/m2 ở thời điểm hiện tại.
Tiến gần vào khu vực nội đô hơn, giá đất tại huyện Thanh Trì (cũ) cũng tăng gấp đôi so với 2 năm trước. Điều đáng nói, khu vực phía Nam Hà Nội, bao gồm Hoàng Mai, Thanh Trì và Thường Tín được coi là “vùng trũng” của bất động sản từ nhiều năm trước, đến nay “tỏa sáng” trở thành khu vực có tốc độ tăng giá cao nhất.
Ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản tại Hà Nội cho biết, nếu cách đây khoảng 5 năm, khu vực phía Tây Hà Nội với các địa bàn như Hoài Đức, Đan Phượng, Thạch Thất từng là “tâm điểm” của thị trường, thì hiện nay xu hướng đang dịch chuyển rõ rệt sang khu vực phía Nam, đặc biệt là Thanh Trì và Thường Tín.
Theo ông Tuấn, trước đây khu vực phía Nam Hà Nội không nhận được nhiều sự quan tâm, dù có vị trí tương đối gần trung tâm. Nguyên nhân chủ yếu là do đặc điểm địa hình thấp, một số khu vực thường xuyên xảy ra tình trạng ngập úng.
Bên cạnh đó, dù sở hữu trục giao thông huyết mạch kết nối xuống các tỉnh phía Nam, khu vực này trong thời gian dài được định hướng phát triển theo hướng công nghiệp, logistics, cảng bãi… hơn là phát triển đô thị quy mô lớn. Chính vì vậy, nhiều chủ đầu tư lớn chưa mặn mà với khu vực này.
Tuy nhiên, trong thời gian gần đây, khu vực phía Nam Hà Nội đã bắt đầu đón nhận làn sóng đầu tư mới. Việc triển khai hàng loạt dự án hạ tầng trọng điểm cùng với sự xuất hiện của các khu đô thị quy mô lớn đã tạo cú hích đáng kể, góp phần thúc đẩy tăng trưởng và làm thay đổi vị thế của khu vực trên bản đồ bất động sản Thủ đô.
Trong khi đó, ông Thế Anh, một môi giới bất động sản tại Thường Tín cho biết, diễn biến thị trường tại khu vực này hiện nay khá giống với giai đoạn “sốt đất” trước đây tại các địa bàn như Hoài Đức, Đan Phượng hay Đông Anh.
Theo ông, mặt bằng giá đang bước vào chu kỳ tăng nhanh khi dòng tiền đầu tư đổ về mạnh, kéo theo sự gia tăng cả về mức độ quan tâm lẫn giao dịch thực tế trên thị trường.
Trước ý kiến cho rằng giá đất tại Thường Tín tăng cao nhưng thiếu giao dịch, ông Thế Anh cho rằng nhận định này chưa phản ánh đúng thực tế.
“Hiện có khá nhiều nhà đầu tư từ các khu vực khác đổ về tìm hiểu và xuống tiền. Các giao dịch diễn ra là giao dịch thật, không phải chỉ là hiện tượng ‘thổi giá’ hay tạo sóng ảo như nhiều người lo ngại”, ông nói.
Tuy nhiên, vị môi giới này cũng đưa ra cảnh báo rằng nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng khi tham gia thị trường tại khu vực này. Nguyên nhân là do Thường Tín hiện đang trong giai đoạn có nhiều thông tin quy hoạch, từ hạ tầng giao thông đến phát triển đô thị, dễ tạo ra tâm lý “đón đầu” và kỳ vọng tăng giá.
“Người mua cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch, pháp lý từng thửa đất, tránh chạy theo tâm lý đám đông hoặc tin đồn chưa được kiểm chứng, bởi rủi ro trong giai đoạn này là không nhỏ”, ông Thế Anh nhấn mạnh.
