Theo báo cáo thị trường quý III/2025 của One Housing, thị trường bất động sản Hà Nội tiếp tục ghi nhận xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ từ nhà thổ cư sang căn hộ chung cư. Trong quý này, toàn thành phố có 29.100 giao dịch, tăng nhẹ 1% so với quý trước, nhưng giảm 9% so với cùng kỳ năm trước.
Đáng chú ý, chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường, chiếm tới 71% tổng lượng giao dịch, tương đương hơn 20.800 căn, mức cao nhất trong hai năm gần đây. Trong khi đó, giao dịch nhà thổ cư chỉ đạt 6.100 căn, giảm mạnh 35% so với quý trước và 39% so với năm trước.
Sự chuyển dịch từ nhà đất sang căn hộ chung cư được lý giải bởi hai nguyên nhân chính.
Thứ nhất, thị hiếu của người mua đang thay đổi, đặc biệt ở nhóm khách hàng trẻ. Thế hệ người mua mới ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện ích đồng bộ, an ninh và quản lý chuyên nghiệp, thay vì chỉ tập trung vào giá trị sở hữu đất như trước đây.
Thứ hai, giá nhà đất đã tăng mạnh, khiến tổng giá trị của một căn nhà thổ cư hiện cao gấp 2,1 lần giá căn hộ chung cư. Trong khi đó, giá chung cư tăng trung bình khoảng 20% mỗi năm, đi cùng các chính sách vay linh hoạt từ ngân hàng và chủ đầu tư, giúp người mua có vốn tự có thấp vẫn dễ dàng tiếp cận.
Báo cáo của One Housing cũng cho thấy, đối với thị trường căn hộ tại Hà Nội, nguồn cung mở mới tiếp tục duy trì ở mức cao đạt 8.100 căn, giảm nhẹ so với năm trước nhưng vẫn cao hơn mức trung bình (5.700 căn/quý).
Mặc dù đơn giá trung bình tiếp tục tăng cao, thị trường vẫn ghi nhận lượng giao dịch gần 10.100 căn, gần tương đương với đỉnh quý IV/2024, cho thấy nhu cầu đối với loại hình chung cư sơ cấp vẫn đang duy trì ở mức cao.
Trong quý III/2025, phân khúc hạng sang chiếm đa số nguồn cung (53%) với 4.100 căn, mức cao nhất kể từ 2023. Hơn 60% nguồn cung mở mới trong quý III tiếp tục chủ yếu đến từ các dự án tại Khu Tây (36%) và khu Đông (26%).
Trong quý III/2025, đơn giá trung bình sơ cấp đạt 85,6 triệu đồng/m2, tăng 23% so với năm ngoái và tăng 7% so với quý trước do nhiều dự án hạng sang mở mới tại khu Tây, khu Trung tâm, và khu Bắc, kéo mặt bằng giá thị trường lên cao.
Đơn giá sơ cấp có sự phân hóa lớn theo khu vực, cụ thể khu Bắc, Tây và Trung Tâm: Giá sơ cấp khoảng 114-125 triệu/m2. Khu Nam và Đông, giá sơ cấp khoảng 70-73 triệu/m2.
Cũng theo One Housing, việc giá bán căn hộ liên tục tăng trong thời gian vừa qua, đặc biệt trong giai đoạn 2024-2025, đã khiến cho việc sở hữu căn hộ của đại đa số người dân ngày càng trở nên khó khăn hơn.
Theo thống kê, Hà Nội và TP HCM nằm trong số những thành phố có chỉ số giá nhà trên thu nhập cao nhất trong khu vực. Cụ thể, người dân sẽ phải mất hơn 36 năm làm việc bình quân để sở hữu căn hộ tại Hà Nội và TP HCM.
Khoảng cách thu nhập và giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM cao hơn khá nhiều so với các đô thị lớn khác trong khu vực như Mumbai, Ấn Độ mất 31 năm; Hồng Kông, Trung Quốc mất 29 năm; Manila, Philippines mất 29 năm; Thẩm Quyến và Quảng Châu, Trung Quốc mất lần lượt là 28 và 27 năm; Seoul, Hàn Quốc mất 27 năm; Bangkok, Thái Lan mất 26 năm.
Dự báo nguồn cung căn hộ trong quý IV/2025 đạt khoảng 11.000 căn nâng tổng nguồn cung thị trường cả năm 2025 đạt 31.000 căn, giảm nhẹ so với năm 2025, nhưng vẫn cao hơn giai đoạn 2021-2024 (18.000 căn/năm).
Năm 2026, nguồn cung tiếp tục duy trì mức 31.000 - 32.000 căn hộ, 100% là phân khúc cao cấp và hạng sang. Khu Đông và khu Tây tiếp tục dẫn dắt nguồn cung toàn thị trường. Tại khu Đông tiếp tục có sự dịch chuyển mạnh mẽ khi Văn Giang (HY) sẽ thay thế khu Đông (HN) dẫn dắt thị trường.
