Sau khi tham khảo ý kiến của các doanh nghiệp bất động sản và nghiên cứu quy định về phương pháp xác định dân số chung cư đang áp dụng tại Hà Nội và Đà Nẵng, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết thống nhất lựa chọn Phương án 2 trong dự thảo quy định do Sở Xây dựng TP HCM lấy ý kiến.
Theo phương án này, trong giai đoạn thẩm định dự án và cấp phép xây dựng, dân số của các tòa nhà chung cư, chung cư hỗn hợp sẽ được xác định theo cơ cấu diện tích căn hộ.
Cụ thể, đối với căn hộ thương mại và căn hộ lưu trú có diện tích từ 25 m2 đến 45 m2 sẽ được tính tương ứng 1 người/căn hộ. Các căn hộ có diện tích từ trên 45 m2 đến 160 m2 được tính theo chỉ tiêu bình quân 32 m2 sàn/người. Riêng căn hộ có diện tích trên 160 m2 được tính tối đa 5 người/căn hộ.
Đối với nhà ở xã hội, căn hộ một phòng ngủ có diện tích từ 25 m2 đến 45 m2 cũng được tính 1 người/căn hộ. Những căn hộ có diện tích từ 45 m² trở lên được xác định dân số theo chỉ tiêu 32 m2 sàn/người.
Lý giải đề xuất này, HoREA cho rằng xu hướng lựa chọn các căn hộ diện tích nhỏ từ 25 - 45 m2 đang ngày càng phổ biến, đặc biệt đối với người trẻ, người độc thân, chuyên gia, lao động có thu nhập ổn định hoặc nhóm khách hàng có nhu cầu thuê nhà với chi phí hợp lý.
Hiệp hội cũng cho biết, Hà Nội hiện đã áp dụng quy định căn hộ từ 25 - 45 m2 được tính 1 người từ năm 2024 và Đà Nẵng cũng có quy định tương tự. Trong khi đó, TP.HCM hiện chỉ áp dụng cách tính 1 người đối với căn hộ từ 25 - 32 m2, được cho là chưa theo kịp xu hướng phát triển của các đô thị hiện đại.
Bên cạnh đó, HoREA nhận định cách tính dân số theo diện tích căn hộ sẽ giúp chủ đầu tư linh hoạt hơn trong việc cơ cấu sản phẩm, phù hợp với nhu cầu thị trường, đồng thời vẫn bảo đảm các chỉ tiêu quy hoạch dân số và hạ tầng kỹ thuật.
Đối với các căn hộ diện tích lớn trên 160 m2, Hiệp hội cho rằng việc khống chế ở mức 5 người/căn hộ là hợp lý, bởi thực tế hiện nay phần lớn cư dân chung cư là các gia đình trẻ có quy mô từ 3 - 5 người, trong khi mô hình nhiều thế hệ cùng sinh sống trong một căn hộ ngày càng ít phổ biến.
HoREA cũng cho rằng, đề xuất này phù hợp với các quy định hiện hành của Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư (QCVN 04:2021/BXD), trong đó quy định diện tích căn hộ tối thiểu là 25 m² và cho phép các dự án nhà ở thương mại bố trí tỷ lệ nhất định căn hộ có diện tích dưới 45 m².
