Phát triển nhà ở cho thuê là "lời giải" cho bài toán lệch pha cung - cầu

Vừa qua, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã nhấn mạnh yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê bên cạnh nhà ở để bán tại các khu đô thị lớn, khu công nghiệp và khu kinh tế. Liên quan đến vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư, Chuyên gia pháp lý Nguyễn Văn Đỉnh nhằm làm rõ định hướng cũng như tìm kiếm các giải pháp thúc đẩy phát triển phân khúc bất động sản này.

+ Thưa ông, vừa qua Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đã nhấn mạnh yêu cầu phát triển nhà ở cho thuê bên cạnh nhà ở để bán tại các khu đô thị lớn, khu công nghiệp, khu kinh tế. Ông đánh giá như thế nào về định hướng này, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản hiện nay?

- Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Tôi hoàn toàn tán thành với định hướng chỉ đạo này. Chúng ta thấy rằng thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay đang thiên về xu hướng đầu tư, thậm chí đầu cơ rất nhiều.

Tỷ lệ người dân sở hữu nhà ở tại Việt Nam được đánh giá ở mức cao so với thế giới, đâu đó trên 80% số hộ gia đình đều sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, vẫn tiếp tục đầu tư thêm nhiều dự án mới.

Đặc điểm của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay là sự lệch pha cung - cầu rất rõ. Với mức thu nhập bình quân hiện nay, phần lớn người dân chỉ có khả năng tiếp cận các sản phẩm nhà ở trung bình hoặc giá rẻ. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường, đặc biệt tại Hà Nội, TP.HCM và các khu vực vùng ven, lại chủ yếu là các sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp, một phần trung cấp. Trong khi đó, sản phẩm bình dân, giá rẻ gần như không còn tồn tại.

Các báo cáo gần đây của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM hay các đơn vị nghiên cứu thị trường đều chỉ ra sự lệch pha nghiêm trọng này.

Có thể hình dung theo mô hình kim tự tháp. Nếu xét về nhu cầu, đó là kim tự tháp xuôi: nhu cầu đối với sản phẩm cao cấp rất ít, tăng dần ở phân khúc trung cấp và tập trung nhiều nhất ở phân khúc bình dân. Nhưng về nguồn cung thì ngược lại, giống như một kim tự tháp ngược: nguồn cung cao cấp rất lớn, còn nguồn cung trung cấp và bình dân lại rất hạn chế. Đây là hệ lụy của việc thị trường bất động sản đang phát triển theo hướng đầu tư và đầu cơ.

Cùng với đó là sự hỗ trợ của dòng vốn tín dụng ngân hàng. Có thể thấy dư nợ tín dụng bất động sản hiện ở mức rất lớn. Sự tham gia của giới đầu tư, đầu cơ cùng nguồn vốn tín dụng đã khiến giá nhà tăng cao, khiến người dân có nhu cầu ở thực không thể tiếp cận nhà ở.

Do đó, nếu chúng ta chuyển hướng theo định hướng vẫn phát triển nhà ở để bán nhưng đồng thời phát triển nhà ở cho thuê thì đây là một xu hướng rất đúng đắn, giúp tạo sự cân bằng.

Những người có nhu cầu đầu tư chính đáng vẫn có thể đầu tư, mua nhà để tích sản hoặc dành cho con cái trong tương lai. Còn những người dân có nhu cầu ở thực, trong bối cảnh giá nhà leo thang, có thể được giải quyết thông qua cơ chế nhà ở cho thuê.

Như vậy sẽ tạo sự hài hòa giữa nhà đầu tư và người dân. Nhà đầu tư có đối tượng khách hàng tiềm năng, còn người dân có thêm nguồn cung để đáp ứng nhu cầu chỗ ở.

+ Một trong những yêu cầu được đặt ra theo kết luận mới nhất của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước là nghiên cứu các chính sách đất đai, tín dụng phù hợp để phát triển thị trường nhà ở cho thuê với giá hợp lý. Theo ông, đâu là những rào cản lớn nhất cần tháo gỡ hiện nay?

- Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Theo tôi, rào cản đầu tiên là rào cản về tâm lý và hành vi. Người dân Việt Nam hiện nay vẫn có tâm lý "an cư lạc nghiệp", "tấc đất cắm dùi", luôn mong muốn sở hữu một căn nhà của riêng mình. Dù là nhà tập thể cũ hay nhà trong ngõ nhỏ, họ vẫn muốn có bất động sản thuộc sở hữu cá nhân.

Bên cạnh đó, nhiều người, đặc biệt là người lớn tuổi, vẫn có tâm lý ngại ở nhà thuê, cho rằng đến một độ tuổi nhất định vẫn phải có nhà của riêng mình. Họ cũng coi nhà ở là tài sản để lại cho con cháu.

Tuy nhiên, đây là vấn đề về tâm lý và hành vi, hoàn toàn có thể thay đổi được thông qua chính sách phù hợp và truyền thông hiệu quả.

Vấn đề quan trọng hơn theo tôi là cơ chế tài chính. Nếu không có những chính sách đột phá để phát triển nhà ở cho thuê thì sẽ rất khó thực hiện. Hiện nay các chủ đầu tư bất động sản chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng. Vốn chủ sở hữu thường chỉ chiếm khoảng 15-20%, còn lại là vốn vay.

Nếu phải vay theo cơ chế tín dụng thương mại với lãi suất trên 10%/năm thì doanh thu từ hoạt động cho thuê không đủ để bù đắp chi phí lãi vay, chưa nói đến việc thu hồi vốn. Do đó, để phát triển nhà ở cho thuê cần thực hiện theo hai hướng.

Thứ nhất là sự tham gia trực tiếp của Nhà nước thông qua đầu tư công, sử dụng ngân sách để phát triển các dự án nhà ở xã hội cho thuê.

Thứ hai là huy động nguồn lực tư nhân. Muốn doanh nghiệp tư nhân tham gia thì phải có khung chính sách thực sự đột phá.

Cần có các gói tín dụng ưu đãi với thời gian vay dài, từ 20-30 năm, lãi suất rất thấp, khoảng 2-3%/năm. Có thể xem xét cho vay tới 80% tổng mức đầu tư. Khi đó doanh nghiệp mới có đủ động lực để tham gia vì có thời gian thu hồi vốn và bảo đảm hiệu quả tài chính.

Bên cạnh đó, Nhà nước cần tạo lập quỹ đất sạch, quy hoạch các khu đất dành cho nhà ở cho thuê tại những vị trí thuận lợi như gần khu công nghiệp, khu sản xuất, khu dân cư đông đúc.

Ngoài việc quy hoạch, Nhà nước cần chủ động giải phóng mặt bằng, thậm chí đầu tư hạ tầng đến tận chân dự án như đường giao thông, điện, nước. Khi đó doanh nghiệp chỉ tập trung đầu tư xây dựng công trình, giảm đáng kể chi phí và rủi ro.

+ Tổng Bí thư, Chủ tịch nước cũng yêu cầu kiểm soát chặt chẽ các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên về nhà ở, đồng thời ngăn chặn tình trạng đầu cơ. Theo ông, cần có những giải pháp gì để thực hiện hiệu quả yêu cầu này?

- Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh: Theo tôi, Nhà nước cần tăng cường thanh tra, kiểm tra theo chuyên đề. Chọn một số trường hợp điển hình để kiểm tra, trường hợp vi phạm điều kiện mua nhà ở xã hội có thể bị thu hồi căn hộ, hoàn trả lại để bố trí cho đối tượng khác. Ngoài ra còn có các chế tài xử phạt hành chính và hình sự tùy theo mức độ vi phạm.

Về vấn đề đầu tư, đầu cơ bất động sản, hiện nay Ngân hàng Nhà nước đã có những biện pháp điều tiết tín dụng theo hướng ưu tiên sản xuất kinh doanh và kiểm soát tín dụng bất động sản.

Theo tôi, cần tiếp tục sử dụng công cụ tín dụng. Người mua căn nhà đầu tiên để ở, đặc biệt là người trẻ dưới 35 tuổi, nên được tiếp cận tín dụng với hạn mức cao hơn và lãi suất ưu đãi hơn. Ngược lại, đối với người mua căn nhà thứ hai, thứ ba trở lên thì cần siết tín dụng, giảm hạn mức vay và áp dụng lãi suất cao hơn để hạn chế đầu cơ.

Đối với các chủ đầu tư, dòng vốn tín dụng cần được ưu tiên cho các dự án phục vụ nhu cầu ở thực như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ. Trong khi đó, các dự án cao cấp chủ yếu phục vụ đầu tư thì cần được kiểm soát chặt hơn.

Một giải pháp quan trọng khác trong tương lai là thuế bất động sản. Đối với những người sở hữu nhiều nhà, nhiều đất nhưng không sử dụng hoặc bỏ hoang nhằm mục đích đầu cơ thì cần áp dụng mức thuế cao hơn.

Khi công cụ thuế được triển khai đồng thời với công cụ tín dụng, tôi tin rằng tình trạng đầu cơ bất động sản sẽ giảm đáng kể. Khi đó, những người sở hữu nhiều nhà đất sẽ phải tính đến việc đưa tài sản vào khai thác, kinh doanh, cho thuê thay vì để không. Điều này cũng phù hợp với định hướng phát triển thị trường nhà ở cho thuê mà Tổng Bí thư, Chủ tịch nước đã đặt ra.

+ Xin trân trọng cảm ơn ông!