Bất động sản đang có nhịp điều chỉnh
Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026” do Tạp chí Đầu tư Tài chính (VietnamFinance) tổ chức vào ngày 6/6, TS Lê Minh Nghĩa, Chủ tịch Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam (VFCA) cho biết: Bất động sản luôn là một trong những động lực tăng trưởng quan trọng của nền kinh tế Việt Nam trong suốt hơn ba thập kỷ qua.
Theo TS Lê Minh Nghĩa, bất động sản không chỉ là một ngành kinh tế độc lập mà còn có sức lan tỏa sâu rộng tới hơn 40 lĩnh vực liên quan, từ xây dựng, vật liệu, công nghiệp chế biến - chế tạo đến hệ thống tài chính - ngân hàng.
“Đây đồng thời là kênh hấp thụ và luân chuyển một phần đáng kể nguồn vốn của nền kinh tế, đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng và tạo việc làm”, ông nói.
Nhìn lại giai đoạn 2024 - 2025, thị trường bất động sản đã trải qua chu kỳ phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ. Nhiều phân khúc ghi nhận sự bứt phá cả về nguồn cung, giá bán, thanh khoản lẫn niềm tin của nhà đầu tư và doanh nghiệp.
Bước sang năm 2026, thị trường được đánh giá đang đứng trước một giai đoạn bản lề với nhiều thay đổi mang tính nền tảng. Hàng loạt chính sách mới về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản bắt đầu phát huy hiệu lực trên thực tế.
Bên cạnh đó, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào giai đoạn tái cấu trúc mới; nhu cầu nhà ở thực tiếp tục gia tăng; chuyển đổi số và trí tuệ nhân tạo ngày càng tác động sâu rộng đến hoạt động đầu tư, phát triển dự án và quản trị thị trường.
Đồng thời, định hướng xây dựng thị trường vốn hiện đại và trung tâm tài chính quốc tế của Việt Nam cũng đang mở ra những dư địa phát triển mới cho lĩnh vực bất động sản.
Bên cạnh các yếu tố thể chế, những nguồn lực tài chính quy mô lớn đang tạo nền tảng cho mục tiêu tăng trưởng kinh tế ở mức hai con số trong giai đoạn tới.
Tổng vốn đầu tư toàn xã hội giai đoạn 2026 - 2031 dự kiến đạt khoảng 38 triệu tỷ đồng, trong đó vốn đầu tư công chiếm 20 - 22%, tương đương khoảng 8,22 triệu tỷ đồng, tăng gấp 2,7 lần so với nhiệm kỳ trước. Cùng với dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) duy trì tích cực, đây được xem là động lực quan trọng thúc đẩy sự phát triển của các dự án hạ tầng chiến lược, nhà ở, văn phòng và bất động sản công nghiệp.
Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường từ đầu năm 2026 đến nay đã xuất hiện những dấu hiệu điều chỉnh nhất định. Thanh khoản có xu hướng chậm lại, trong khi giá bán tại một số khu vực và phân khúc đã bắt đầu điều chỉnh sau thời gian tăng nóng.
“Diễn biến này khiến nhiều nhà đầu tư và doanh nghiệp đặt ra những câu hỏi về triển vọng của thị trường trong thời gian tới”, ông nói.
Theo TS Lê Minh Nghĩa, điều mà giới đầu tư quan tâm hiện nay là liệu sự suy giảm thanh khoản đang diễn ra trên diện rộng hay chỉ mang tính cục bộ, đây là nhịp điều chỉnh ngắn hạn hay dấu hiệu của một chu kỳ mới.
“Trong bối cảnh cơ hội và thách thức đan xen, việc nhận diện đúng xu hướng vận động của thị trường và các động lực tài chính mới sẽ có ý nghĩa quyết định đối với hiệu quả của dòng vốn đầu tư”, TS. Lê Minh Nghĩa nhấn mạnh.
Khó xảy ra kịch bản giá bất động sản tăng 20-30% trên diện rộng
Trong khi đó, TS Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho rằng: Thị trường bất động sản những năm tới sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn lớn trong nền kinh tế, dù vẫn đối mặt không ít thách thức về huy động nguồn lực cho tăng trưởng.
Đánh giá triển vọng thị trường bất động sản, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng nguồn cung đang được cải thiện nhờ hàng loạt cơ chế tháo gỡ khó khăn của Chính phủ và Quốc hội. Trong khi đó, nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, ông không cho rằng thị trường sẽ xuất hiện những đợt tăng giá quá nóng như giai đoạn trước.
"Khả năng tăng giá 20-30% trên diện rộng là khó xảy ra, bởi dòng vốn của nền kinh tế không chỉ đổ vào bất động sản mà còn được phân bổ cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và hạ tầng", ông nhận định.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa, sự phân bổ vốn đa dạng sẽ giúp thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh hơn, dù một số phân khúc vẫn có thể ghi nhận mức tăng trưởng tích cực nhờ hưởng lợi từ hạ tầng và nhu cầu thực.
Nhìn tổng thể, ông cho rằng thị trường bất động sản trong những năm tới sẽ tiếp tục nhận được hỗ trợ từ tăng trưởng kinh tế, đầu tư công, phát triển hạ tầng và dòng vốn xã hội. Dù vậy, thị trường sẽ không còn những cơn sốt mang tính đại trà mà sẽ phân hóa rõ rệt theo từng khu vực, từng phân khúc và chất lượng sản phẩm.
"Không có chuyện thị trường đóng băng, nhưng cũng không có chuyện tăng nóng trên diện rộng. Dòng tiền sẽ lựa chọn kỹ hơn và tập trung vào những dự án có giá trị thực, được hưởng lợi từ hạ tầng và đáp ứng nhu cầu của thị trường", TS. Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh.
