Nguồn cung nhà ở tại các đô thị lớn “đông cứng”
Kể từ năm 2017, do nhiều nguyên nhân, nguồn cung bất động sản, nhất là phân khúc nhà ở liên tục sụt giảm. Điều này khiến thị trường rơi vào cảnh “khát” nguồn cung.
Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong giai đoạn 2017 - 2019, nguồn cung bất động sản nhà ở đã giảm tới 85%. Trong 2 năm đối mặt với đại dịch COVID-19, nguồn cung nhà ở tiếp tục suy kiệt ở các đô thị lớn.
Do thị trường thiếu nguồn cung, chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hoá lợi nhuận.
Để hỗ trợ nguồn cung tăng trưởng, trong thời gian qua, Chính phủ và Bộ Xây dựng đã ban hành nhiều Nghị định, Thông tư nhằm gỡ “rối” thị trường. Thế nhưng, trong báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng, trong quý III/2021, nguồn cung nhà ở cả nước vẫn rất thấp.
Theo đó, trong quý chỉ có 39 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép, tương lai sẽ cung ứng ra thị trường khoảng 19.000 căn hộ mới. Tuy nhiên, 39 dự án này đều nằm ở các đô thị nhỏ, như Cao Bằng, Phú Thọ, Kiên Giang hoặc Thái Bình, Lào Cai.
Trong khi đó, các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM hoặc Đà Nẵng, số lượng dự án mới được cấp phép là 0. Như vậy, trong năm 2022, thậm chí tới năm 2023, các đô thị lớn vẫn duy trì tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà ở trầm trọng.
Lợi dụng thị trường thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư tăng giá bất chấp
Theo nhận định của giới chuyên gia, có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung trầm trọng ở các đô thị lớn. Thứ nhất, qua cả thập kỷ tăng trưởng, quỹ đất tại các đô thị lớn hiện nay đã gần hết, đặc biệt là ở khu vực nội đô.
Thứ hai, nhiều địa phương đã kiểm soát rất chặt, thậm chí hạn chế cấp phép các dự án mới. Điều này khiến thị trường bị co cứng.
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng thiếu nguồn cung trầm trọng ở các đô thị lớn.
Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất, khiến nguồn cung dậm chân tại chỗ trong nhiều năm qua, chính là cơ chế, pháp lý còn nhiều bất cập. Nhiều quy định, luật pháp bị chồng chéo, chưa được tháo gỡ. Trong đó, 2 bộ luật gây tranh cãi nhiều nhất là Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014.
Phân tích rõ hơn về điều này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết: Chỉ tính riêng Luật Nhà ở 2014 đã có hàng tá bất cập, cản trở thị trường tăng trưởng.
Đơn cử, như khoản 1, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 đã xung đột pháp luật với Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư 2020 và Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020.
“Kể từ ngày 10/12/2015, thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, tới tháng 8/2018, riêng tại TP.HCM đã có 126 dự án bị ách tắc bởi quy định này, dẫn đến việc chủ đầu tư không được cấp phép. Năm 2020 có thêm 44 dự án nữa, nâng tổng số dự án không được công nhận chủ đầu tư lên đến 170 dự án. Đây chỉ là 1 trong nhiều quy định khác trong Luật Nhà ở 2014 có sự mâu thuẫn”, ông Châu nói.
Cũng vì có sự xung đột pháp luật, dẫn tới hiện tượng thị trường thiếu nguồn cung dự án, thiếu sản phẩm nhà ở, nên đã xuất hiện nhiều tác động tiêu cực.
Ông Châu nhấn mạnh: Một là, chủ đầu tư có sản phẩm nhà ở, nhất là chủ đầu tư dự án lớn có lợi thế, có thể độc chiếm thị trường, làm giá, đẩy giá nhà lên cao để nhằm tối đa hoá lợi nhuận, dẫn đến tình trạng giá nhà tăng liên tục trong hơn 5 năm qua kể cả trong giai đoạn dịch COVID-19.
Hai là, do thiếu nguồn cung nên các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền đẩy giá lên thành nhà trung cao cấp.
Trong 2 năm 2020-2021 hầu như không còn loại nhà ở giá bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 trên thị trường, làm cho giấc mơ tạo lập nhà của người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị càng xa vời.
Đó là chưa kể, do không có nguồn cung mới đã khiến ngân sách nhà nước bị thất thu. Ông Châu lấy ví dụ, nếu bình quân mỗi dự án có mức đầu tư 1.000 tỷ đồng, tổng mức đầu tư của 150 dự án bị tắc nghẽn tại TP.HCM trong thời gian qua, có thể lên đến 150.000 tỷ đồng. Điều này đồng nghĩa với việc Nhà nước đã bị hụt thu 15.000 tỷ đồng thuếG TGT (thuế suất 10%).
Nếu các dự án có lợi nhuận 20% bằng 30.000 tỷ đồng, Nhà nước đã bị hụt thu 6.000 tỷ đồng thuế TNDN (thuế suất 20%) và không thu được các nguồn thuếphái sinh khác nếu dự án được đưa vào kinh doanh.
Các chủ đầu tư nếu vay 70% của tổng mức đầu tư với lãi vay 10%/năm, trong 5 năm qua phải trả lãi vay lên đến khoảng 52.500 tỷ đồng, nên các doanh nghiệp bị thiệt hại rất lớn và bị mất cơ hội kinh doanh.
Do đó, ông Châu kiến nghị cơ quan quản lý nhà nước nên xây dựng văn bản dưới luật để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, kịp thời để đảm bảo thực thi pháp luật hiệu lực, hiệu quả.
