Theo Sở TN&MT việc xây dựng bảng giá đất điều chỉnh tại TP HCM có 3 nguyên nhân chính. Đầu tiên đó là bảng giá đất cũ được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND của UBND TP kế thừa giá đất năm 2014 và bị khống chế bởi khung giá đất của Chính phủ, với mức giá tối đa là 162 triệu đồng/m2.
Như vậy là sau 10 năm, bảng giá đất trên địa bàn TP HCM vẫn chưa được điều chỉnh phù hợp và sát với giá đất thực tế. Trong khi đó, nhiều tuyến đường trung tâm, đơn cử như tại khu vực quận 1 có giá giao dịch thực tế đã vượt xa khung giá. Do đó, việc giữ bảng giá cũ mà áp dụng thì giá sẽ không phù hợp với điều kiện thực tế.
Cũng vì lý do trên, khi TP thực hiện bồi thường để thu hồi đất sẽ có quyết định giá bồi thường riêng căn cứ vào giá thị trường. Ví dụ tại vị trí đường Song hành Quốc lộ 22, có giá đất theo Bảng giá của Quyết định số 02 là 780.000 đồng/m2, khi nhân hệ số K thì được 3,5 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, giá bồi thường được thành phố phê duyệt là 39,576 triệu đồng. Đây cũng là giá được đưa vào bảng giá đất điều chỉnh.
Hoặc tại Vành đai 3, khi có quyết định thu hồi đất của người dân, tính giá bồi thường dựa trên thị trường và nhận được sự đồng thuận cao. Nhưng khi đưa mức giá này vào bảng giá điều chỉnh để phù hợp với thị trường, quy định pháp luật lại bị phản ứng vì cho rằng người dân chuyển mục đích sử dụng phải đóng tiền nhiều hơn.
Nhiều tuyến đường tại khu vực trung tâm có giá bán thực tế cao hơn bảng giá đất cũ nhiều lần
Lý do tiếp theo đó là bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013 trên địa bàn thành phố được ban hành theo Quyết định 02/2020/QĐ-UBND chưa cập nhật giá tái định cư đã phê duyệt. Theo quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024 thì trường hợp chưa có giá đất trong bảng giá đất thì phải bổ sung bảng giá đất để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.
Đặt vấn đề tiếp tục sử dụng bảng giá cũ thì không giải quyết được các dự án trên địa bàn thành phố mà đã có quyết định thu hồi đất. Như vậy, dù đủ điều kiện tái định cư nhưng lại không có giá tái định cư sẽ dẫn đến đình trệ các dự án đầu tư công, các dự án trọng điểm trên địa bàn thành phố. Không có giá tái định cư nằm trong bảng giá thì người dân sẽ không biết được giá tái định cư của mình là bao nhiêu và Nhà nước không xử lý được giá tái định cư cho người dân.
Cuối cùng đó là bảng giá mới không còn hệ số mà áp dụng trực tiếp cho 12 trường hợp phải tính nghĩa vụ tài chính, theo đúng quy định của Luật Đất đai 2024. Nếu sử dụng tiếp bảng giá cũ mà không có hệ số thì giá càng thấp, không đảm bảo quy định khi thu và tính nghĩa vụ tài chính sẽ dẫn đến câu chuyện sẽ thất thoát tiền của nhà nước.
Trước đó, TP HCM đã lập Hội đồng thẩm định để đánh giá, xem xét bảng giá đất điều chỉnh trước khi được UBND TP có quyết định áp dụng. Bảng giá này nếu được thông qua sẽ sử dụng đến 31/12/2025, nhưng cuối năm nay, thành phố vẫn đánh giá lại để phù hợp tình hình kinh tế. Từ ngày 1/1/2026, TP HCM sẽ áp dụng bảng giá đất mới hằng năm chung theo Luật Đất đai 2024. Bảng giá này sẽ áp dụng theo quy trình khác và bắt buộc phải được HĐND TP HCM thông qua.
