Mục tiêu 1 triệu nhà ở xã hội vào năm 2030 đang quá xa vời?
Để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp tại các đô thị, công nhân các khu công nghiệp, Chính phủ đã đặt mục tiêu tới năm 2030 sẽ có khoảng 1 triệu căn hộ, thuộc phân khúc nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, cho tới hết quý II/2022, tức là còn hơn 8 năm nữa sẽ “về đích”, con số 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội đang trở nên quá xa vời. Hiện nay, cả nước có khoảng 301 dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, cung ứng ra thị trường khoảng 156.000 căn, tương ứng với 7,79 triệu m2 mặt sàn.
Cả nước đang tiếp tục triển khai thêm 401 dự án nhà ở xã hội khác, dự kiến sẽ đưa ra thị trường thêm 455.000 căn hộ, tương ứng với hơn 22,7 triệu m2 mặt sàn. Như vậy, con số trên mới đáp ứng được hơn 1 nửa mục tiêu mà Chính phủ đề ra.
Trên thực tế, từ đầu năm tới nay, số lượng các dự án nhà ở xã hội được phê duyệt đang có chiều hướng tăng tốc so với những năm trước, thế nhưng, theo đánh giá của các chuyên gia, quá trình phê duyệt dự án mới vẫn còn rất chậm. Đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM, nơi rất cần các dự án nhà ở xã hội để “giải khát” thị trường, thì quá trình phê duyệt dự án còn chậm hơn rất nhiều.
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, trong quý II/2022, chỉ có 4 dự án nhà ở xã hội được cấp phép, với khoảng 2.650 căn hộ, tại Thái Nguyên, Phú Thọ, Quảng Ninh và Hà Nam. Như vậy, Hà Nội và TP.HCM trong quý II không phê duyệt dự án nhà ở xã hội nào.
Bên cạnh đó, có khoảng 7 dự án nhà ở xã hội đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai, với 2.160 căn hộ và có 2 dự án nhà ở công nhân đủ điều kiện bán trong tương lai, với hơn 1.000 căn.
Trước thực tế này, vào đầu tháng 8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã nêu rõ, phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân là trách nhiệm, nghĩa vụ, đạo đức của cả hệ thống chính trị, của những người làm nhiệm vụ quản lý Nhà nước, của doanh nghiệp và của người dân.
Thủ tướng nhấn mạnh: Nhiều địa phương, nhất là người đứng đầu, chưa quan tâm phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người lao động khu công nghiệp; chưa thực hiện phủ kín quy hoạch, bố trí quỹ đất nhà ở xã hội.
Đồng thời, các địa phương chưa đưa các chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hằng năm.
Do đó, Thủ tướng yêu cầu khẩn trương xây dựng đề án đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp trong giai đoạn từ nay tới năm 2030.
Rất nhiều vướng mắc liên quan tới nhà ở xã hội
Trong năm 2022, Chính phủ, Bộ Xây dựng đã tổ chức nhiều hội nghị, hội thảo để đưa ra các giải pháp thúc đẩy quá trình phát triển thêm nguồn cung nhà ở xã hội.
Thế nhưng, các doanh nghiệp đang phát triển các dự án nhà ở xã hội vẫn đang gặp rất nhiều khó khăn trong việc phát triển dự án, nhất là việc các thủ tục hành chính rất phức tạp.
Ông Vương Quốc Toàn - Chủ tịch HĐQT Công ty CP Tập đoàn Lan Hưng, một doanh nghiệp đang phát triển một số dự án nhà ở xã hội tại Bắc Ninh chia sẻ: Theo quy định, doanh nghiệp muốn bán nhà ở xã hội thì phải gửi danh sách về Sở Xây dựng kiểm tra. Doanh nghiệp phải chờ Sở Xây dựng phản hồi lại mới được ký hợp đồng mua bán nhà.
“Tuy nhiên, hiện nhân sự trong các Sở Xây dựng đang thiếu, trong khi số lượng hồ sơ thì rất nhiều. Đơn cử như tại Bắc Ninh, Sở Xây dựng có 4 người kiểm tra giấy tờ, hồ sơ, nhưng có tới 1.800 hồ sơ thì kiểm tra bao giờ mới xong”, ông Toàn cho biết.
Theo ông Toàn, chậm phê duyệt, tức là doanh nghiệp sẽ phải lùi thời gian ký hợp đồng bán nhà, có khi 2 - 3 năm vẫn chưa xong, như vậy doanh nghiệp sẽ bị chậm thu hồi vốn.
“Chúng tôi đề nghị phải sửa quy định này lại, tức là cho doanh nghiệp ký hợp đồng và gửi danh sách hợp đồng lên sở Xây dựng hậu kiểm tra”, ông Toàn nói.
Bên cạnh đó, ông Toàn cũng đề nghị quy trình phê duyệt nhà ở xã hội được đẩy nhanh vì thực tế có những trường hợp nhiều năm không xong, gây rất nhiều khó khăn cho doanh nghiệp, trong khi nhiều người có nhu cầu tìm chỗ ở thì vẫn không mua được nhà.
Ngoài các vấn đề liên quan tới thủ tục hành chính, thì một trong những vấn đề khiến các doanh nghiệp “ngại” phát triển các dự án nhà ở xã hội, đó là lợi nhuận thấp, và có thể bị lỗ. Theo quy định, các dự án nhà ở xã hội sẽ có lợi nhuận khoảng 10%, tổng giá trị dự án.
Thế nhưng, trong bối cảnh giá vật liệu leo thang, chưa kể quá trình phê duyệt kéo dài, khiến các doanh nghiệp không thể thu hồi được vốn, không có dòng tiền trả lãi cho ngân hàng. Từ đó, khiến các doanh nghiệp lãi thì không thấy, mà chỉ thấy lỗ.
Chủ tịch của Tập đoàn Lan Hưng tiết lộ thêm: Một là nên gọi chung là nhà ở xã hội không nên phân là nhà ở công nhân. Bỏ hoặc ghi rõ ràng không nên ghi mập mờ. Hiện nay các doanh nghiệp làm hàng nghìn căn nhà, mục đích chỉ là nhà ở cho công nhân trong các khu công nghiệp, nhưng bán nhà lại bán cho tất cả các đối tượng theo Nghị định 100.
“Chúng tôi đã nhiều lần kiến nghị tới các cơ quan chức năng từ địa phương tới Trung ương nhưng tới nay chưa được giải quyết”, ông Toàn nói.
Đồng tình với nhận định trên, bà Lương Thị Thanh Huyền - Trưởng phòng pháp lý DKRA Việt Nam cho rằng, trước hết, cơ chế - chính sách phát triển nhà ở xã hội còn tồn tại những nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn, chưa được điều chỉnh - bổ sung kịp thời.
Các quy trình thủ tục hành chính khá phức tạp, thời gian xin cấp phép đầu tư quá dài, thậm chí 1 thủ tục có thể dài đến 3 năm; các chính sách ưu đãi và hỗ trợ vốn vay chưa đủ hấp dẫn để thu hút chủ đầu tư triển khai các dự án nhà ở xã hội.
Đối với chủ đầu tư, việc tổng hợp chi phí đầu vào khá khó khăn khi thủ tục pháp lý kéo dài. Điều này làm cho quá trình xác định giá thành sản phẩm mất nhiều thời gian hơn, gây ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
Bên cạnh đó, quy định khung giá căn hộ thuộc dự án nhà ở xã hội không vượt quá 16 triệu đồng/m2 không còn phù hợp trong bối cảnh thị trường hiện nay, khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao (nhân công, nguyên vật liệu, quỹ đất,…).
Để có thể khắc phục những tồn đọng, bất cập hướng đến mục tiêu từ nay tới năm 2030 sẽ đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho công nhân, người thu nhập thấp, bà Huyền đề nghị trong ngắn hạn, doanh nghiệp và khách hàng cần được rút ngắn thời gian xét duyệt hồ sơ, thủ tục pháp lý xây dựng dự án cũng như hồ sơ mua nhà.
Đồng thời, cần nghiên cứu, xây dựng lại khung lợi nhuận phù hợp cho doanh nghiệp thay vì mức 10%/tổng chi phí đầu tư như hiện tại để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường.
Về lâu dài, Việt Nam cần triển khai chương trình nhà ở quốc gia, đẩy nhanh việc sửa đổi các quy định pháp luật liên quan và bổ sung quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội độc lập tương tự các nước phát triển.
“Việc xây dựng hành lang pháp lý xét duyệt đối tượng được mua nhà ở xã hội phù hợp với đặc thù kinh tế từng khu vực, địa phương và vấn đề hỗ trợ doanh nghiệp, người mua tiếp cận với nguồn vốn vay có lãi suất ưu đãi cần được quan tâm xúc tiến”, bà Huyền nhấn mạnh.
Việt Vũ
