Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, năm 2014, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở, với nhiều quy định mới, cởi mở tạo tiền đề cho thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời, thời điểm này, Chính phủ cũng ban hành hàng loạt chính sách mới, như Nghị định 99, Nghị định 100 về xây dựng, cải tạo nhà chung cư cũ
Các chính sách mới đã giảm bớt phiền hà cho các tổ chức, doanh nghiệp bất động sản, tuy nhiên, có những chính sách hiện đã không còn phù hợp, thiếu tính thống nhất, gây sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật, nhất là việc tạo ra lỗ hổng cho các chủ đầu tư tự do “ôm” quỹ bảo trì chung cư 2%.
Do đó, vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 30/2021/NĐ-CP để tháo gỡ các “nút thắt” đang bóp nghẹt thị trường bất động sản.
Trao đổi với PV Báo Nhà báo và Công luận, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết: Nghị định 30 đã tháo gỡ được 4 nội dung chính, quan trọng nhất là xử lý triệt để liên quan tới phí bảo trì chung cư 2%.
Cụ thể, Nghị định 30 quy định chủ đầu tư phải mở một tài khoản để quản lý kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư là tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) và chủ đầu tư không được phép sử dụng tài khoản này để khắc phục việc chủ đầu tư tự ý sử dụng kinh phí này trong thời gian chưa bàn giao cho Ban quản trị nhà chung cư.
Đồng thời, Nghị định 30 đã bỏ quy định người mua, thuê mua nộp trực tiếp kinh phí bảo trì cho chủ đầu tư, thay vào đó là nộp vào tài khoản thanh toán (tài khoản đóng) do chủ đầu tư lập và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở.
Nghị định 30 còn quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm và nghĩa vụ của chủ đầu tư và người mua, thuê mua nhà ở đối với việc nộp kinh phí bảo trì.
"Việc sửa đổi quy định này nhằm gắn trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ bảo trì nhà chung cư, tránh trường hợp như quy định hiện hành, người mua, thuê mua không nộp và chủ đầu tư cũng không nộp dẫn đến phải thực hiện cưỡng chế gây khó khăn cho việc thu kinh phí bảo trì", ông Khởi nói.
Nghị định số 30/2021/NĐ-CP cũng bổ sung quy định nếu trong thời gian chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư mà Chủ đầu tư phải thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì chủ đầu tư tự bỏ kinh phí trước để bảo trì.
Sau đó sẽ được khấu trừ số tiền đã thực hiện bảo trì khi bàn giao kinh phí bảo trì sang cho Ban quản trị nhà chung cư, nhưng phải có giấy tờ chứng minh việc bảo trì này theo quy định.
Bên cạnh đó, Nghị định 30/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung Điều 37 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP theo hướng quy định rõ biện pháp xử lý tài sản của chủ đầu tư, khi cố tình ôm quỹ bảo trì.
Cũng theo ông Khởi, trong trường hợp tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì còn kinh phí nhưng chủ đầu tư không bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế, yêu cầu tổ chức tín dụng chuyển giao kinh phí này sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập.
Trường hợp tài khoản tiền gửi nêu trên không còn đủ tiền hoặc không còn tiền thì UBND cấp tỉnh ban hành quyết định cưỡng chế khấu trừ tiền từ tài khoản kinh doanh của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị nhà chung cư lập theo đúng số kinh phí bảo trì nhà chung cư phải bàn giao.
"Đối với trường hợp chủ đầu tư không còn tiền hoặc không còn đủ tiền trong tài khoản kinh doanh để bàn giao thì UBND cấp tỉnh ban hành Quyết định cưỡng chế kê biên tài sản của chủ đầu tư tại dự án nơi có nhà chung cư hoặc tài sản khác tương đương với giá trị kinh phí phải bàn giao cho Ban quản trị để bán đấu giá và bàn giao kinh phí cho Ban quản trị nhà chung cư", ông Khởi cho biết.
Nguyên tắc kê biên tài sản, trình tự, thủ tục kê biên tài sản, bán đấu giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính và pháp luật về bán đấu giá tài sản.
Ngoài ra, Nghị định 30/2021/NĐ-CP cũng bổ sung thêm quy định về trách nhiệm của tổ chức tín dụng trong việc phối hợp xử lý thu hồi kinh phí bảo trì từ chủ đầu tư bàn giao sang Ban quản trị nhà chung cư nhằm tạo cơ sở pháp lý, tính khả thi trong thực hiện.
