Hiện tượng “ngáo" giá đất?

Chị Thu, một nhà đầu tư bất động sản khá có tiếng tại Hà Nội cho biết: Khoảng 2 năm trước, chị Thu quyết định bỏ ra 3,78 tỷ đồng để mua một lô đất nền 62m2, tại một dự án tại Hoài Đức. Mức giá này tương đương 61 triệu đồng/m2.

Trong năm 2021, thời điểm “sốt” đất đang “nóng”, có người hỏi mua lô đất này với giá 80 triệu đồng/m2, nhưng chị Thu không đồng ý.

Chị giải thích: “Dự án này nằm rất gần đường vành đai 3,5 nên về tiềm năng khu vực này vẫn có dư địa tăng giá. Đó là chưa kể, Hoài Đức được quy hoạch trở thành quận nội đô trong thời gian tới cũng là yếu tố khiến đất ở đây tăng giá”.

Cho tới thời điểm hiện tại, dự án này đã leo lên ngưỡng hơn 90 - 98 triệu đồng/m2, tùy từng vị trí. Tuy nhiên, rất ít giao dịch được ghi nhận trong thời điểm này.

Ngay cả khi chị Thu “cắt” lợi nhuận, chấp nhận bán với giá 85 triệu đồng/m2 cũng không có bất kỳ người nào hỏi mua.

“Theo thông báo của chủ đầu tư, đất nền ở dự án này đang được rao bán với giá gần 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, tôi chấp nhận bán dưới giá của chủ đầu tư để thu hồi vốn, song từ đầu năm tới nay chưa có người hỏi”, chị Thu nói.

Trong khi đó, anh Hiếu, một hộ dân có nhu cầu mua nhà thật, đang tìm mua nhà xây sẵn tại Hoài Đức cũng bất ngờ khi giá nhà, giá đất tại đây tăng từng ngày.

Khoảng 1 tuần trước, anh Hiếu rất ưng một ngôi nhà 5 tầng mới xây xong, diện tích đất là  38m2, có “sổ đỏ” chính chủ. Ngôi nhà này nằm trong ngõ 3m, cách đường lớn khoảng 300m2.

Tại thời điểm đó, anh Hiếu được chủ nhà thông báo bán với giá 2,5 tỷ đồng/m2. Thế nhưng, chưa đầy 1 tuần sau, chủ nhà “lật kèo”, thông báo giá nhà đã tăng lên 2,8 tỷ đồng, tăng thêm 300 triệu đồng.

Bất ngờ về mức tăng khó hiểu này, chủ nhà cho biết, giá nhà tăng là do lạm phát, giá xăng dầu, giá vật liệu đều tăng, thì giá nhà tăng là điều đương nhiên (?!).

Trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, bà Tuyết Nhung, đại diện một sàn giao dịch bất động sản tại Hoài Đức chia sẻ: Giá nhà ở xây sẵn có giấy tờ đầy đủ tại Hoài Đức đang là “xu hướng” của nhiều nhà đầu tư, vì khu vực này vẫn còn rất nhiều tiềm năng tăng trưởng trong tương lai.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường bất động sản Hoài Đức không còn “sốt nóng” như thời điểm đầu năm 2021, nên việc chủ nhà thay đổi giá bán đột ngột như vậy, người mua nhà, thậm chí nhà đầu tư cũng nên cẩn trọng.

“Cũng có thể, trong thời gian rao bán, nhiều nhà đầu tư tìm mua, nên chủ nhà nhận thấy đây là món hời nên tự động tăng giá. Điều này có khả năng xảy ra”, bà Nhung nói.

Với vấn đề chủ nhà đưa ra lý do tăng giá là do lạm phát, bà Nhung đồng tình rằng, trong 2 năm qua, giá vật liệu xây dựng như thép, xi-măng, cát đều tăng chóng mặt, đây cũng là một yếu tố khiến giá nhà tăng. 

Tuy nhiên, để xác định chủ nhà có “làm giá” hay không, phải dựa vào công thức giá nhà trừ đi chi phí xây dựng, sau đó so sánh với giá đất ở khu vực xung quanh.

“Đối với nhà 5 tầng, diện tích khoảng 38m2, tạm coi chi phí xây dựng trong khoảng 850 triệu đồng. Với mức giá 2,8 tỷ đồng, tức là giá đất thực tế của ngồi nhà là dao động khoảng 1,95 tỷ đồng, tương đương 51,3 triệu đồng/m2. Trên thực tế, mức giá này quá cao so với giá bất động sản Hoài Đức, nhưng cũng không phải là rẻ”, bà Nhung nói.

Nguy cơ “chết” trên đống tài sản

Theo khảo sát, giá đất Hoài Đức có sự tăng trưởng mạnh mẽ, ước tính tăng khoảng 30 - 40% so với thời điểm 1 - 2 năm trước. Cụ thể, giá đất thổ cư ở nhiều khu vực Hoài Đức khoảng 17-20 triệu/m2. 

Riêng giá đất tại ngã tư Sơn Đồng, dao động từ 100 – 150 triệu đồng/m2. Đất tại Vân Canh có giá từ 18-25 triệu đồng/m2 trong ngõ và đang ở mức 30 triệu đồng/m2 dành cho đất ở một số con phố lớn.

Không chỉ riêng Hoài Đức, các huyện ven đô Hà Nội như Thanh Trì, Gia Lâm, Đan Phượng, Đông Anh,... đều ghi nhận mức tăng rất mạnh trong thời gian qua.

Theo báo cáo quý I/2022 của batdongsan.com.vn, giá rao bán đất thổ cư tăng đồng loạt tại các huyện vùng ven Hà Nội như Chương mỹ (74%), Quốc Oai (26%), Gia Lâm (21%), Đông Anh (20%),...

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho biết, giá đất nền nhiều khu vực ngoại thành Hà Nội tăng 10 – 20% so với đầu năm 2021. Giá đất huyện Đông Anh ở các xã Xuân Canh, Uy Nỗ, Đông Hội, Vĩnh Ngọc thiết lập mặt bằng giá từ 40 – 150 triệu đồng/m2.

Giá đất nền các tỉnh tăng 10 – 20% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt những nơi mặt đường lớn vị trí đẹp, giá tăng từ 30 – 40%. Ở các tỉnh như Bắc Ninh và Bắc Giang, giá đất nền cũng tăng khoảng 20 - 30% so với năm ngoái.

Đánh giá tổng quan về thị trường bất động sản miền Bắc, ông Quyết nhấn mạnh, tuy giá tăng cao, nhưng sẽ không có hiện tượng sốt đất hoặc đóng băng toàn thị trường mà chỉ diễn ra cục bộ ở một số địa phương.

Các gói đầu tư công vào hạ tầng Hà Nội và các tỉnh lân cận như các tuyến đường vành đai 4, 5… là điểm nhấn giúp thị trường bất động sản tại các tỉnh vệ tinh hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, với sự phát triển nóng, “sốt” giá tại nhiều địa phương qua các cuộc đấu giá, các nhà đầu tư cần thận trọng để giảm thiểu rủi ro bong bóng bất động sản.

Trong khi đó, ông Nguyễn Trung Tuấn, chuyên gia bất động sản cho rằng tại một số khu vực ngoại thành có hiện tượng “ngáo giá”. 

“Chỉ cần so sánh giá thực tế và sức thanh khoản của thị trường là có thể biết khu vực đó có “ngáo giá” hay không. Trong trường hợp giá đất tăng cao nhưng không có thanh khoản, chứng tỏ giá đất có hiện tượng ảo, như vậy nhà đầu tư có nguy cơ chết trên đống tài sản”, ông Tuấn nói.

Nhận định riêng về thị trường bất động sản Hoài Đức, ông Tuấn cho rằng, nhìn chung, khu vực này vẫn còn dư địa để tăng trưởng, song không đều ở một số khu vực. Do đó, người dân mua nhà để ở hay để đầu tư cũng nên cẩn trọng.

"Những khu vực gần đường lớn, và khu vực sát với quận Bắc Từ Liêm sẽ có dự địa cao hơn so với các khu vực xa hơn của Hoài Đức", ông Tuấn nói thêm.