Cuối năm 2025, UBND đã ban hành Quyết định 32, quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố, có hiệu lực từ ngày 9/1/2026.
Quyết định này được xem là cơ sở để các cơ quan có thẩm quyền xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ trong các dự án chung cư, từ giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng theo quy trình rút gọn, đến giai đoạn thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và cấp giấy phép xây dựng.
Về vấn đề này, Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, sau khoảng hai tháng triển khai thực hiện, Quyết định 32 đã phát sinh một số bất cập trong việc xác định quy mô dân số của nhà chung cư.
Những quy định hiện hành dẫn đến việc xác định số lượng và cơ cấu căn hộ tại các dự án chung cư thương mại cũng như chung cư nhà ở xã hội chưa thực sự hợp lý, chưa phù hợp với dự báo và thực tiễn phát triển dân số trên địa bàn thành phố, đồng thời chưa đáp ứng đúng nhu cầu của thị trường.
Đơn cử, theo Quyết định 32, căn hộ 1 phòng ở diện tích từ 25-32 m2 sẽ được tính 1 người, căn hộ 1 phòng ở trên 32-56m2 được tính 2 người, căn hộ 2 phòng ở trên 56-64m2 tính 2 người, căn hộ 2 phòng ở trên 64-96m2 tính 3 người.
Đối với căn hộ 3 phòng ở trên 96-128m2 được tính 4 người, căn hộ 3 phòng ở trên 128-160m2 tính 5 người và căn hộ từ 4 phòng ở trở lên hoặc có diện tích trên 160m2 được tính 6 người.
Điều này dẫn đến hiện tượng khi lập quy hoạch, mỗi dự án bị khống chế tổng dân số. Nếu một căn hộ bị tính nhiều người, thì chủ đầu tư sẽ phải giảm số căn hộ để không vượt trần dân số. Vì vậy, để đảm bảo hiệu quả dự án, chủ đầu tư sẽ làm nhiều căn hộ lớn hơn (3-4 phòng ngủ) thay vì nhiều căn nhỏ.
Tuy nhiên, thực tế thị trường cho thấy tại các dự án chung cư thương mại, khoảng 60-70% khách hàng là người có thu nhập trung bình có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá khoảng 5-7 tỷ đồng/căn; khoảng 20-25% khách hàng có thu nhập thấp có nhu cầu mua căn hộ nhỏ 1 phòng ngủ với giá khoảng trên dưới 3 tỷ đồng/căn.
Còn nhóm khách hàng có thu nhập cao có nhu cầu mua căn hộ lớn từ 3 phòng ngủ trở lên (diện tích từ 85-120m2) chỉ chiếm khoảng 5-10%, với giá bán khoảng 8-12 tỷ đồng/căn. Nhu cầu đối với căn hộ 4 phòng ngủ trở lên (diện tích trên 120m2) là rất ít, kể cả tại các dự án cao cấp hoặc trung cao cấp.
“Đối với các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, phần lớn khách hàng chỉ có nhu cầu mua căn hộ nhỏ và căn hộ vừa với 1-2 phòng ngủ”, HoREA nói.
Trước đó, HoREA đã có Văn bản số 152 góp ý cho dự thảo quyết định của UBND TP HCM về phương pháp xác định dân số đối với nhà chung cư và nhà chung cư hỗn hợp trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên, các ý kiến đề xuất của Hiệp hội đã không được chấp thuận và không được đưa vào Quyết định số 32 được ban hành sau đó.
Do đó, Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng phối hợp với Sở Quy hoạch - Kiến trúc xem xét, tham mưu UBND TP HCM sửa đổi Quyết định số 32 nhằm tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong việc xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ của các dự án chung cư trên địa bàn.
