Lãi suất cho vay bất động sản cao hơn vay tiêu dùng
Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024. Mức tăng này cao hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn nền kinh tế và chiếm 25,53% tổng dư nợ của hệ thống ngân hàng.
Trong tổng số đó, dư nợ tín dụng dành cho hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tương đương 45,58% tổng dư nợ tín dụng bất động sản, tăng 49,55% so với cuối năm 2024. Tốc độ tăng này cao gấp khoảng 1,85 lần so với tốc độ tăng của dư nợ tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và sử dụng bất động sản.
Trước thực tế tín dụng bất động sản tăng nhanh, Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026. Theo đó, dư nợ tín dụng trong 3 tháng đầu năm không được vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của cả năm, trong khi mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm dự kiến ở mức khoảng 15%.
Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng đó. Quy định này nhằm hạn chế rủi ro trong bối cảnh thị trường bất động sản có dấu hiệu tăng tốc trở lại sau giai đoạn trầm lắng.
Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt hơn, nhiều ngân hàng thương mại, đặc biệt là các ngân hàng có vốn Nhà nước, đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn đáng kể so với lãi suất cho vay tiêu dùng hoặc cho vay phục vụ sản xuất, kinh doanh.
Theo đánh giá của Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản thuộc Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, việc lãi suất tăng trong giai đoạn này vừa trở thành phép thử đối với “sức chịu đựng” của thị trường, vừa đóng vai trò như một cơ chế sàng lọc tự nhiên đối với những mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay.
Việc giai đoạn tiền vốn giá rẻ khép lại đang buộc toàn bộ hệ sinh thái thị trường bất động sản, từ người mua nhà, nhà đầu tư cá nhân cho tới các doanh nghiệp phát triển dự án, phải thay đổi cách tiếp cận. Thay vì mở rộng nhanh dựa vào đòn bẩy tài chính, thị trường đang chuyển sang ưu tiên quản trị rủi ro và định hướng đầu tư dài hạn, bền vững hơn.
Dữ liệu nghiên cứu của đơn vị này cũng cho thấy thanh khoản thị trường bất động sản đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại những khu vực từng tăng trưởng nóng. Dòng tiền trên thị trường hiện không còn tập trung vào mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà chuyển sang ưu tiên sự an toàn, ổn định và khả năng kiểm soát rủi ro.
Trong bối cảnh lãi suất tăng cao và nhiều yếu tố vĩ mô khó dự đoán, việc mua nhà để đầu tư, đặc biệt khi sử dụng vốn vay ngân hàng, cần được cân nhắc thận trọng hơn.
Lãi suất duy trì 12% - 14%
Từ cuối tháng 10/2025 đến nay, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng mạnh, tạo áp lực đáng kể đối với người vay. Nhiều ngân hàng đang áp dụng lãi suất sau giai đoạn ưu đãi ở mức 12-14% mỗi năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16% mỗi năm.
Trước đó không lâu, nhiều khách hàng tham gia các gói vay với lãi suất ưu đãi ban đầu chỉ khoảng 5-6% mỗi năm, nhưng thời gian áp dụng khá ngắn, chỉ khoảng 3-6 tháng. Khi hết thời gian ưu đãi và chuyển sang lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh khiến nhiều kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt đối với những nhà đầu tư sử dụng vốn vay để “lướt sóng”.
Một rủi ro mang tính cấu trúc của thị trường còn nằm ở độ trễ của chu kỳ tín dụng. Những người mua nhà trong giai đoạn 2023-2024 hiện vẫn có một mức độ an toàn nhất định dù lãi suất tăng.
Tuy nhiên, rủi ro có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027-2028, khi những người mua nhà vào năm 2025, tại mặt bằng giá cao và sử dụng đòn bẩy tài chính lớn, đồng loạt hết thời gian ân hạn nợ gốc và hết thời gian ưu đãi lãi suất.
Nếu thu nhập của người vay không tăng tương ứng và thị trường bất động sản không có dư địa tăng giá đủ mạnh, áp lực tài chính đối với nhóm này có thể trở nên rõ rệt hơn.
Sự gia tăng chi phí tài chính cũng đang làm thay đổi hành vi của cả người mua để ở và nhà đầu tư. Nhiều người mua nhà lần đầu và các gia đình trẻ có xu hướng trì hoãn quyết định mua nhà, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra các khu vực xa trung tâm, nơi giá nhà thấp hơn khoảng 30%.
Ở phía nhà đầu tư, nhóm có năng lực tài chính trung bình và phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường chậm lại và dòng tiền trở nên chọn lọc hơn.
Tuy nhiên, không phải toàn bộ dòng tiền đều rút khỏi thị trường. Nhóm nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh, tỷ lệ sử dụng vốn vay thấp vẫn tiếp tục tham gia thị trường, nhưng với các tiêu chí lựa chọn khắt khe hơn. Các nhà đầu tư này ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, phù hợp với khả năng tài chính và có khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định, thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.
Trong thời gian tới, nguồn cung bất động sản dự kiến sẽ tăng đáng kể khi hàng trăm dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý và nhiều dự án khu đô thị quy mô lớn được phê duyệt và triển khai, dự kiến cung cấp hơn 100.000 sản phẩm ra thị trường trong năm tới.
Nguồn cung tăng sẽ góp phần giảm áp lực khan hiếm và giúp thị trường dần cân bằng cung - cầu. Tuy nhiên, giá bất động sản được dự báo khó giảm sâu, do chi phí đất đai, chi phí xây dựng, chi phí vốn và các chi phí tuân thủ pháp lý đều gia tăng.
Vì vậy, thay vì giảm giá trên diện rộng, thị trường nhiều khả năng sẽ phân hóa mạnh. Những sản phẩm có pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và gắn với hạ tầng thực tế vẫn có thể duy trì thanh khoản. Ngược lại, các sản phẩm được định giá quá cao so với giá trị khai thác thực tế sẽ gặp nhiều khó khăn hơn.
