“Sốt” đất là do quy hoạch
Từ đầu năm 2021 tới nay, nhiều địa phương đã ghi nhận các cơn “sốt” đất cục bộ, từ Quảng Ninh, Hà Nội, Hải Phòng, Thanh Hóa, Đà Nẵng, cho tới Bình Phước, Bình Thuận, Đồng Nai;...
Theo ông Lê Văn Bình, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường lý giải: Trong hàng chục nguyên nhân dẫn tới hiện tượng “sốt” đất dây truyền, thì yếu tố quy hoạch đứng hàng đầu.
Giá đất tăng cao, trong khi lượng giao dịch thấp.
Giải thích rõ hơn về điều này, ông Bình cho biết: Năm 2021, Việt Nam chính thức có Luật Quy hoạch, các địa phương và trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai. Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.
Đồng tình với quan điểm này, KTS Phạm Thanh Tùng, chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam nhận xét: Các đợt “sốt” đất vừa qua xuất hiện công khai, dữ dội tới độ hỗn loạn.
Ông Tùng nhận định, nhiều nhà đầu tư không hiểu rõ bản chất của quy hoạch, hoặc hiểu còn lơ mơ. Thế nhưng, họ sẵn sàng rót vốn vào thị trường trong thời điểm “nóng” sốt.
Ví dụ, việc quy hoạch sân bay thì nhiều cái chỉ là dự kiến hoặc mới nằm trên bàn thảo… Khi quy hoạch chưa công khai, mới chỉ rò rỉ thông tin thì bắt đầu có sự hỗn loạn. Nhà đầu tư lừa đảo đang xuất hiện. Thậm chí căng biển, rao bán ngay cả không phải trên đất của mình.
KTS Phạm Thanh Tùng thẳng thắn, giống như Hà Nội, khi bắt đầu công bố 6 quy hoạch phân khu và quy hoạch sông Hồng, thì nên hoàn thiện việc lập quy hoạch phân khu ngay lập tức.
Không nên để dây dưa, kéo dài thời gian trong việc này. Bởi, nếu Hà Nội kéo dài việc thực hiện lập phân khu trong 10 năm, sẽ tạo ra lỗ hổng trong quy hoạch, xuất hiện lợi ích nhóm, nhà đầu tư “thò tay” can thiệp và quy hoạch của nhà nước.
“Ngay ở thời điểm hiện tại, khi vừa có thông tin quy hoạch phân khu, nhiều người dân đã mua bán đất ở ven sông Hồng, khiến việc mua bán đất nông nghiệp hỗn loạn”, ông Tùng nói.
“Sốt” đất ở miệng cò
Theo ghi nhận của PV Báo Nhà báo và Công luận, trong hàng loạt đợt “sốt” đất vừa qua, giá đất bình quân của nhiều địa phương đã tăng từ 15% - 20%, chỉ trong 3 tháng ngắn ngủi. Cá biệt, một số nơi như Cần Giờ, Nhà Bè (TP.HCM), một số khu vực thuộc huyện Hoành Bồ (Quảng Ninh), giá đất còn tăng gấp đôi trong 3 tháng.
Tuy nhiên, ông Nguyễn Chí Nghĩa, Phó Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc tiết lộ, trong quý I/2021, doanh nghiệp thực hiện hơn 2.000 giao dịch, trong đó có 60% là giao dịch chung cư, 40% là giao dịch thổ cư. Giao dịch thực tế của công ty khiêm tốn so với cơn sốt “nóng” ngoài thị trường, ông Nghĩa nói.
Điều này cho thấy, các cơn “sốt” đất chỉ là chiêu trò của “cò” đất, nhằm đẩy giá trị lên cao. Nếu hiện tượng “sốt” đất không được kiểm soát, nhiều khả năng thị trường bất động sản Việt Nam sẽ xuất hiện “bong bóng”, và để lại hậu quả rất xấu tới thị trường và cả nhà đầu tư.
Đồng tình với nhận định này, Luật sư Trần Thanh Quyết cho rằng: Hệ lụy của cơn sốt đất rất lớn, nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tình trạng nợ xấu, mất thanh khoản của nhà đầu tư khi đầu tư vào một thị trường không minh bạch, dựa trên tin đồn và thiếu cơ sở pháp lý.
Trong khi đó, dưới góc độ pháp lý, khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do cơn sốt đất mang lại các tranh chấp đất đai tăng mạnh, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội.
“Việc tạo ra các mặt bằng giá mới không đúng với giá trị thực dẫn đến biến dạng thị trưởng và người mua bán cuối cùng trong cơn sốt đất chịu toàn bộ rủi ro”, Luật sư Quyết nói.
