Thấu hiểu thị trường, lựa chọn sáng suốt

Diễn biến thị trường động sản (BĐS) nửa cuối 2022 trầm lắng khiến không ít nhà đầu tư hoang mang. Theo thống kê từ Bộ phận Nghiên cứu thị trường của BHS Group (BHS R&D), quý IV/2022 ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về nguồn cung ở tất cả các dòng sản phẩm. Phân khúc nhà ở thấp tầng giảm tới 75% nguồn cung. Các sản phẩm nghỉ dưỡng mới cũng bị hạn chế từ 25 - 30%. Theo đó, tỷ lệ hấp thụ của các dòng sản phẩm giảm sâu từ 50 - 75% so với quý III/2022. Con số này tiếp tục tụt dốc mạnh trong quý I/2023. Trước bối cảnh dòng tiền khó khăn, pháp lý siết chặt, phân khúc nghỉ dưỡng đang thực sự “chạm đáy”.

Báo cáo của BHS R&D cũng chỉ ra cụ thể, đầu năm 2023, sản phẩm nghỉ dưỡng cao tầng và căn hộ dịch vụ có tổng nguồn cung giảm gần 60% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó chỉ có 01 dự án mới ra mắt ở Hà Nội, còn lại là các sản phẩm cũ duy trì bán hàng. Sự đón nhận của khách hàng với phân khúc này chỉ đạt khoảng hơn 15%. Phân khúc nghỉ dưỡng thấp tầng “chạm đáy” về cả nguồn cung và lượng giao dịch. 03 tháng đầu năm, cả nước không có dự án mới đưa ra thị trường, chỉ tồn tại khoảng 200 sản phẩm còn xót lại từ năm trước. Lượng giao dịch cũng giảm tới hơn 90% so với cùng kỳ 2022. Đây được ghi nhận là con số thấp nhất trong 2 năm trở lại đây, theo cập nhật của BHS R&D. Nói cách khác, dòng sản phẩm nghỉ dưỡng thấp tầng gần như “bất động” trong quý I/2023.

Cũng theo nhận định của BHS R&D, nguyên nhân của sự “tụt dốc” mạnh mẽ trên chủ yếu đến từ 2 yếu tố:

Tài chính eo hẹp: Một số doanh nghiệp BĐS lớn đang gặp nhiều khó khăn trong việc tái cấu trúc nợ trái phiếu. Các ngân hàng không còn zoom giải ngân kéo dài từ giữa năm 2022 nên việc tiếp cận nguồn vốn càng thêm nhiều rào cản. Bên cạnh đó, pháp lý vẫn là một nút thắt khó cho các doanh nghiệp BĐS thời điểm hiện tại.

Khách hàng thận trọng hơn: Tâm lý các nhà đầu tư thời điểm này đều khá dè chừng trước các quyết định đầu tư. Họ đòi hỏi cao hơn vào năng lực tài chính của các chủ đầu tư và sự vững vàng pháp lý. Không ít nhà đầu tư trong giai đoạn này có xu hướng quay trở về các kênh an toàn như gửi tiết kiệm ngân hàng, mua vàng tích lũy…

Nhà đầu tư nên lựa chọn gì trong bối cảnh hiện tại?

Cuối quý I/2023, thị trường đang từng bước đón nhận những tín hiệu tích cực đến từ những chủ trương mới của Chính phủ như Nghị định 08/2023/NĐ-CP về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước; Nghị định 33/NĐ-CP về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản. Hay như Ngân hàng Nhà nước có quyết định điều chỉnh các mức lãi suất, có hiệu lực từ ngày 15/3. Bên cạnh đó, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết về Quy hoạch tổng thể quốc gia thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 sẽ mở đường cho các chương trình cải tạo chung cư cũ, các dự án nhà ở xã hội… Những chính sách này góp phần giải quyết các vấn đề của thị trường BĐS hiện tại, kịp thời xoa dịu áp lực thanh khoản và là tiền đề để khơi thông dòng vốn cho các doanh nghiệp sản xuất, từ đây dần đưa thị trường BĐS trở lại ổn định.

Phân tích các yếu tố của thị trường BĐS ở thời điểm này, nghiên cứu của BHS R&D cho rằng, các sản phẩm nghỉ dưỡng – đầu tư đang dần “chạm đáy” với hiệu quả đầu tư thấp. Các kênh đầu tư khác đang bất ổn như lãi suất tiền gửi giảm, giá vàng tăng cao, thị trường chứng khoán và tiền điện tử khó đoán định. Tuy vậy, sản phẩm giá trị thực là chung cư, nhà ở xã hội và đất nền khu công nghiệp vẫn duy trì được thanh khoản và mức giá bán ổn định. Các sản phẩm này có cùng tính chất hướng tới người dùng cuối, có thể để sử dụng hoặc khai thác lợi nhuận từ việc kinh doanh phục vụ nhu cầu lưu trú lâu dài...

Cụ thể, BHS R&D đưa ra những con số thống kê dựa trên cập nhật dữ liệu giao dịch rộng khắp cả nước: Các sản phẩm chung cư vẫn duy trì được lượng hấp thụ khá ổn định. Trong 3 tháng đầu năm, cả nước có khoảng hơn 2.000 căn hộ được tung ra thị trường và nhanh chóng được hấp thụ hơn 50% trong vòng 2 tháng (trừ 1 tháng Tết Nguyên đán). Đây không phải là con số bùng nổ về cung - cầu vào giai đoạn sau Tết như thông lệ thị trường các năm trước, cũng không phải con số “thăng hoa” so với cùng kỳ năm 2022, nhưng lại là phản hồi tích cực của thị trường trước bức tranh dòng tiền khó khăn, pháp lý siết chặt suốt 9 tháng vừa qua.

Phân khúc nhà ở thấp tầng tuy không có nhiều nguồn cung mới vì vướng mắc pháp lý, nhưng những sản phẩm còn duy trì bán hàng từ trước hầu hết là các sản phẩm bàn giao xây thô và sớm về đích với con số bán hàng khá ấn tượng: tỷ lệ hấp thụ chung toàn phân khúc xấp xỉ đạt 90%. Như vậy có thể thấy, thị trường tuy khó khăn nhưng các sản phẩm mang giá trị thực vẫn luôn là kênh thu hút sự quan tâm lớn và là nơi giữ tiền an toàn nhất cho các nhà đầu tư./.