Hàng loạt đề xuất chưa hợp lý
Theo HoREA, trong các dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi trước đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất các chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để bán, bán trả góp cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
Tuy nhiên, trong quá trình nghiên cứu, HoREA nhận thấy có một số đề xuất chính sách của Bộ Xây dựng chưa thật hợp lý, chưa thật sát thực tế và có sự lẫn lộn giữa loại nhà ở thương mại giá phù hợp với loại nhà ở xã hội để bán, bán trả góp.
Cụ thể, trong dự thảo được công bố vào 22/7, Bộ Xây dựng đề xuất quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được hưởng lợi nhuận tối đa theo quy định là không phù hợp.
Bởi lẽ đã là nhà ở thương mại dù là nhà ở thương mại giá phù hợp, thì Nhà nước không nên khống chế lợi nhuận tối đa mà để cho doanh nghiệp tự tính toán lợi nhuận của dự án.
Bên cạnh đó, tại dự thảo, Bộ Xây dựng đã đề xuất ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, không phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án.
HoREA cho rằng, đề xuất này không phù hợp với chính sách của Luật Nhà ở 2014, 2023 đều quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong dự án để xây dựng nhà ở xã hội, bởi lẽ về bản chất thì dự án nhà ở thương mại giá phù hợp cũng là dự án nhà ở thương mại.
Dự thảo Luật cũng đề xuất cho phép sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê để xây dựng nhà ở xã hội để thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp. HoREA nhấn mạnh, đề xuất này không hợp lý vì sẽ làm giảm quỹ đất phát triển nhà ở xã hội.
Dự thảo Luật Nhà ở cũng đề xuất bên mua, thuê mua nhà ở thương mại giá phù hợp không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ ngày nhận bàn giao nhà ở là không hợp lý, bởi lẽ khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng) thì chủ sở hữu có quyền định đoạt căn nhà của mình.
Dự thảo Luật Nhà ở còn đề xuất ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được UBND cấp tỉnh hỗ trợ ngân sách để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng không hợp lý.
Đề xuất này có thể làm tăng gánh nặng cho ngân sách nhà nước địa phương. Bởi lẽ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được khấu trừ khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của dự án nhà ở thương mại.
Ngoài ra, HoREA cho biết, dự thảo Luật Nhà ở đề xuất quy định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được quyết định giá bán, giá cho thuê nhà ở trong dự án là đúng nhưng chưa đủ.
Theo HoREA, dự thảo cần bổ sung quy định UBND cấp tỉnh quyết định mức giá bán, giá cho thuê tối đa đối với loại hình nhà ở này. Tùy điều kiện thực tế, địa phương có thể quy định một mức giá chung hoặc mức giá tối đa theo từng khu vực.
Trên cơ sở đó, doanh nghiệp có quyền cân nhắc việc tham gia hoặc không tham gia phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, tùy theo hiệu quả và lợi ích của mình.
HoREA cho rằng cách làm này có thể tham khảo mô hình của Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 7/1/2013. Theo đó, Chính phủ chỉ quy định mức giá bán tối đa không vượt quá 1,05 tỷ đồng/căn hộ để được hưởng chính sách ưu đãi từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, không phân biệt đó là nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại.
Trong giai đoạn 2013-2016, đã có hàng trăm doanh nghiệp tham gia chương trình, trong đó TP HCM có 36 doanh nghiệp. Theo HoREA, chính sách này đã góp phần giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn “đóng băng”, từng bước phục hồi và phát triển trở lại từ năm 2014.
Kiến nghị hoàn thiện quy định
Theo HoREA, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi mới nhất được công bố vào 5/8, Bộ Xây dựng không tiếp tục đề xuất chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp để bán, bán trả góp cho người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.
Bên cạnh đó, tại cuộc họp Uỷ ban Thường vụ Quốc hội mở rộng ngày 29/7/2026, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã đề xuất sử dụng cụm từ mua trả góp nhà ở thay thế cụm từ thuê mua nhà ở để vừa phản ánh đúng bản chất của hoạt động mua bán nhà trả dần tiền mua nhà trong một thời hạn, vừa dễ hiểu và thông dụng.
Do vậy, HoREA đề nghị giữ và hoàn thiện các quy định về chính sách phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.
