Trái phiếu bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro

Lãi suất cao, rủi ro lớn

Để thay thế một phần nguồn vốn tín dụng ngân hàng, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã coi trọng huy động vốn thông qua trái phiếu. Thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS ngay từ năm 2019 đã phát triển rất mạnh với kỳ hạn bình quân 3,7 năm và có cam kết lợi suất rất cao 12-14,5%/năm, cá biệt đến 20%/năm. Tổng lượng trái phiếu bất động sản phát hành trong năm 2019 là 106,5 nghìn tỷ đồng, nhà đầu tư cá nhân mua gần 11 nghìn tỷ đồng trái phiếu BĐS, còn lại là các nhà đầu tư tổ chức. Trong đó các ngân hàng thương mại mua 19,1 nghìn tỷ đồng, các CTCK mua 4,4 nghìn tỷ đồng, tổ chức nước ngoài mua 1,66 nghìn tỷ đồng...

Thống kê của CTCP chứng khoán SSI cho thấy, sự tham gia của các nhà đầu tư cá nhân thay đổi rõ rệt, cho thấy nguồn đầu tư với lãi suất cao này đã thực sự hấp dẫn được ít nhiều người có tiền. Nhất là trong 6 tháng đầu năm, các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản đã ồ ạt phát hành trái phiếu với tổng giá trị phát hành đạt 45.590 tỷ đồng, tương đương khoảng 2 tỷ USD.

Các nhà phân tích đánh giá, Ngân hàng Nhà nước đang định hướng giảm tín dụng vào lĩnh vực bất động sản thông qua điều chỉnh hệ số rủi ro để tính chỉ số CAR tại thông tư 22/2019/TT-NHNN nên kênh trái phiếu tất yếu sẽ được các doanh nghiệp BĐS tìm đến. Trái phiếu bất động sản thời gian tới sẽ vẫn nở rộ vì lãi suất hấp dẫn, kỳ trả lãi ngắn và nhu cầu phát hành cao. Qua đó sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư cá nhân bên cạnh nhà đầu tư tổ chức. Ngoài ra, hiện nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận trái phiếu doanh nghiệp dễ dàng hơn thông qua các quầy giao dịch của các ngân hàng hoặc công ty chứng khoán.  

Một loạt các “ông lớn” trong ngành bất động sản cũng đã huy động được vốn ngay trong mùa dịch, khi lãi suất huy động của ngân hàng xuống thấp, dòng tiền đã đổ vào trái phiếu. Chiếm tỷ trọng lớn nhất huy động vốn bằng trái phiếu là Vinhomes. Trong 6 tháng đầu năm, doanh nghiệp này huy động khoảng 12.000 tỷ đồng. Theo sau là TNR Holdings Việt Nam, Tập đoàn Sovico và Địa ốc Phú Long, Tập đoàn Novaland, Sungroup… cũng huy động hàng nghìn tỷ đồng qua kênh trái phiếu trong nửa đầu năm nay.

Thương vụ có giá trị lớn nhất trong 6 tháng đầu năm 2020 do Vinhomes phát hành ngày 30/5 với giá trị 3.095 tỷ đồng. Hai đợt phát hành trái phiếu khác có giá trị lớn do các công ty liên quan đến Tập đoàn BRG thực hiện gồm Công ty Phát triển Golf Thiên Đường có giá trị 2.681 tỷ đồng và Công ty Đầu tư và Phát triển Golf Bình Hải giá trị 2.745 tỷ đồng. Công ty Mặt trời Hạ Long, thành viên của Sungroup cũng thực hiện đợt phát hành trái phiếu quy mô 2.000 tỷ đồng

Tuy vậy, các chuyên gia cũng nhận định, lợi nhuận luôn đi kèm với rủi ro, cho nên cũng khuyến cáo cần sự tăng cường giám sát từ các cơ quan quản lý để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường này.

Nhà đầu tư nên cẩn trọng

Theo các chuyên gia, thực tế khi các ngân hàng vấp phải rào cản của việc cấp tín dụng trực tiếp cho các doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng tư vấn cho khách hàng gửi tiền tại mình đầu tư vào trái phiếu doanh nghiệp để hưởng phí. Một lớn lượng nhà đầu tư cá nhân tiếp cận thị trường trái phiếu thứ cấp nhờ sự tư vấn của nhân viên ngân hàng. Nhiều người trong số họ ra quyết định chủ yếu dựa trên lãi suất cao và sự lầm tưởng rằng trái phiếu doanh nghiệp sẽ được ngân hàng bảo hộ chi trả nếu có sự cố xảy ra. Đây là một tiềm ẩn rất đáng quan ngại cho không chỉ người tham gia đầu tư mà cho cả sự ổn định của thị trường.

Ngoài ra, người dân đang quen với trái phiếu chính phủ an toàn. Thế nhưng trái phiếu doanh nghiệp là cho doanh nghiệp vay nợ, đặc biệt đối với bất động sản vay nợ càng ngày càng tăng. Nguyên nhân là do Chính phủ siết chặt tín dụng nên họ phải huy động tiền ở ngoài ngân hàng. Do đó, để đánh giá được đầu tư có an toàn không, khách hàng đầu tư cần nhìn vào khả năng bán hàng thì sẽ biết được sức khoẻ của doanh nghiệp đó.

Việc lựa chọn trái phiếu không khác gì lựa chọn cổ phiếu, bởi người mua cũng phải tìm hiểu công ty, tìm hiểu hoạt động, kết quả kinh doanh của công ty, xem họ có lô đất nào, dự án nào sắp triển khai, dự án họ đã triển khai pháp lý ra sao, uy tín như thế nào, khách hàng phản hồi ra sao, liệu có những rủi ro về pháp lý nào hay không, điều đó chúng ta sẽ quyết định nên đầu tư hay không.

Tuy nhiên, trái phiếu doanh nghiệp cũng có độ an toàn nhất định, bởi nó là khoản nợ mà bất kỳ tình huống nào cũng được ưu tiên trả trước so với cổ đông. Nhưng có trường hợp chủ đầu tư không thể bán được tài sản, không thể tất toán được những khoản tài sản khác thì rõ ràng người mua cũng không thể được trả nợ. Do vậy, yếu tố quyết định nhất là khách hàng phải theo sát doanh nghiệp và hiểu rõ doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính Ngân hàng cho rằng, để an toàn cho khách hàng, nên quy định phát hành trái phiếu thông qua UBCK Nhà nước, nếu không thông qua coi như bất hợp pháp. Ngoài ra, các nhà dầu tư không nên nhìn vào lãi suất cao, mà phải hiểu bản chất, câu chuyện của doanh nghiệp có khả năng trả nợ hay không, làm ăn có lãi hay không. Hoặc nếu đầu tư trái phiếu thì nên tìm trái phiếu nào có sự bảo lãnh thanh toán của ngân hàng.

PGS. TS. Đỗ Hoài Linh (Trường Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng, lợi nhuận kỳ vọng vào trái phiếu bất động sản luôn đi kèm với rủi ro, đặc biệt với những nhà đầu tư cá nhân khi mà kinh nghiệm đầu tư, khả năng tiếp cận và phân tích thông tin rất hạn chế.

Các cơ quan quản lý cụ thể là Bộ tài chính và Ủy Ban chứng khoán quốc gia cần yêu cầu công bố thông tin chi tiết về mục đích sử dụng trái phiếu, tình hình tài chính của doanh nghiệp trước và dự kiến sau phát hành.

Ngoài ra, phải sớm có xếp hạng tín nhiệm trái phiếu từ những tổ chức xếp hạng có uy tín. Nhà đầu tư cá nhân có thể không có các kiến thức chuyên sâu về đầu tư, nhưng khi họ nhìn vào cáo báo xếp hạng thấy trái phiếu đạt loại A hoặc B hoặc C… sẽ có những đánh giá sơ bộ và những quyết định đầu tư đúng đắn hơn.

Trước tình hình thị trường TPDN ngày càng thu hút dòng tiền đầu tư, thậm chí cạnh tranh với tiền gửi tiết kiệm của ngân hàng, Bộ Tài chính đã nhiều lần đưa ra cảnh báo, nhắc nhở các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư cá nhân xem xét kỹ rủi ro trước khi quyết định mua trái phiếu.

Minh Quân