Hiệu ứng domino sụp đổ, trừ DN nhà nước hậu thuẫn
Trong số 31 nhà phát triển BĐS lớn niêm yết đã công bố dữ liệu bán hàng theo hợp đồng hàng tháng vào cuối tuần qua, chỉ có China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings phục hồi trở lại với mức tăng trưởng tích cực trong nửa cuối năm. Tất cả 31 công ty đều ghi nhận mức giảm hai con số theo năm trong 8 tháng đầu tiên.
Các tòa nhà chung cư đang được xây dựng dở ở Bắc Kinh vào tháng 7. (Nguồn: Reuters)
China Merchants Shekou, công ty con niêm yết tại Thâm Quyến của tập đoàn China Merchants Group thuộc sở hữu nhà nước, đã công bố mức tăng trưởng doanh thu theo hợp đồng lần lượt là 18% và 17% so với cùng kỳ năm ngoái trong tháng 7 và tháng 8.
Giá cổ phiếu của công ty này cũng tăng 44%, đóng cửa ở mức 16,52 nhân dân tệ vào hôm 19/9 vừa qua từ mức thấp nhất trong năm là 11,49 Nhân dân tệ vào giữa tháng 6, trong khi chỉ số CSI 300 giảm 9% so với cùng kỳ.
Các nhà phân tích tin rằng công ty có được sự phục hồi nhờ sự hỗ trợ mạnh mẽ của nhà nước. Công ty mẹ của China Merchants Group là một trong số hơn một trăm "công ty trung ương", tập đoàn nhà nước ưu tú do Bắc Kinh trực tiếp kiểm soát.
Yan Changming, nhà phân tích tại Industrial Securities, cho biết công ty đã "thể hiện rõ ràng vị thế tài chính được hậu thuẫn của mình với tư cách là một công ty trọng yếu”.
China Merchants Shekou đã có thể phát hành trái phiếu trong nước với tổng trị giá 635 triệu Nhân dân tệ (tương đương 91,5 triệu USD) vào tháng 8 với lãi suất trái phiếu là 2,4%. Công ty này cũng phát hành 19,29 tỷ Nhân dân tệ trái phiếu trong năm nay trong khi hầu hết các nhà phát triển tư nhân hầu như không tham gia thị trường.
Liu Yi, nhà phân tích tại Changjiang Securities, cho biết China Merchants Shekou đã "tiếp tục củng cố lợi thế tài chính của mình, tạo cơ sở cho sự phát triển kinh doanh ổn định."
Triển vọng đối với các nhà phát triển BĐS Trung Quốc đã xấu đi vào mùa hè năm ngoái khi Bắc Kinh ra tay hạn chế hoạt động mua nhà để đầu cơ và bắt đầu kìm hãm các nhóm mắc nợ cao, chủ yếu trong khu vực DN tư nhân. Một số nhà phát triển BĐS tư nhân hàng đầu, bao gồm China Evergrande Group và Kaisa Group Holdings, đã vỡ nợ trái phiếu và khoản vay, cũng ngừng tiết lộ dữ liệu chính như thu nhập và doanh số hàng tháng.
Trong khi đó, theo Nikkei, những DN được nhà nước hậu thuẫn đã giành được ưu thế nhờ các điều kiện tài trợ thuận lợi và sự hỗ trợ ngầm của Chính phủ.
Greentown China Holdings, một đơn vị niêm yết tại Thượng Hải có cổ đông hàng đầu là Tập đoàn Xây dựng Truyền thông Trung Quốc (CCCG), đã chứng kiến kỷ lục bán hàng tháng 7 tăng so với cùng kỳ năm trước, cùng với China Resources Land, một chi nhánh niêm yết tại Hong Kong của China Resources Group (CRG).
Các nhà phát triển được nhà nước hậu thuẫn nhìn chung cũng có thu nhập cao hơn các “đồng nghiệp” tư nhân của họ. Trong số 36 công ty niêm yết lớn đã công bố kết quả kinh doanh nửa đầu năm, 11 công ty báo cáo lỗ ròng và 17 công ty ghi nhận lợi nhuận giảm hai con số.
Chỉ có 5 công ty ghi nhận mức tăng cả doanh thu và lợi nhuận ròng so với một năm trước và 4 trong số đó - Poly Developments and Holdings Group, China Vanke, Zhuhai Huafa Properties và Xiamen C&D - thuộc sở hữu hoặc hậu thuẫn của chính quyền trung ương hoặc địa phương. DN tư nhân duy nhất trong danh mục này là Longfor Group Holdings.
Điều đó đã tạo cơ hội cho các công ty được nhà nước hậu thuẫn tích trữ quỹ đất của họ trong khi các đối thủ là các DN tư nhân gặp khó khăn đang tranh giành tiền mặt để tồn tại. Poly, một công ty con khác của công ty nhà nước đã tiếp quản ngôi vị người bán hàng đầu từ Vanke vào đầu năm nay, đã mua 24 lô đất vào tháng 7 và tháng 8, cùng với 3 lô đất từ hơn một năm trước, với tổng giá trị 19,73 tỷ Nhân dân tệ, tăng 32% so với năm ngoái.
Cuộc khủng hoảng niềm tin
Tuy nhiên, ngoài một số lựa chọn, bức tranh tổng thể cho các nhà phát triển BĐS vẫn còn nhiều “mây mù”. Tại 28 trong số 31 nhà phát triển BĐS có tiếng, doanh số theo hợp đồng đã giảm trong tháng 8. Ít nhất 14 công ty trong số đó đã ghi nhận mức giảm hơn 50% so với một năm trước vào tháng 8, khiến dòng tiền của họ rắc rối thêm.
Các nhà đầu tư đang mất kiên nhẫn và kiện các nhà phát triển BĐS tư nhân ra tòa. Sunac China Holdings, cựu nhà phát triển BĐS hàng đầu trong nước về doanh số bán hàng, cho biết vào ngày 8/9 rằng một đơn kiện đã được đệ trình lên Tòa án Tối cao Hong Kong bởi một nhà đầu tư yêu cầu trả lại 22 triệu USD tiền gốc và lãi tích lũy từ nước ngoài.
Một nhà đầu tư trái phiếu ra nước ngoài cũng đã đệ đơn kiện tương tự ở Hong Kong, chống lại Sinic Holdings Group - một nhà phát triển BĐS quy mô trung bình có trụ sở tại Thượng Hải vào tháng trước, trong khi phiên điều trần tiếp theo của Evergrande dự kiến diễn ra vào ngày 7/11.
Tập đoàn Yango niêm yết tại Thâm Quyến tiết lộ rằng họ phải đối mặt với vụ kiện trị giá 1,6 tỷ nhân dân tệ từ nhiều nguyên đơn tại các tòa án khác nhau vào cuối tháng 8 vừa qua.
Doanh số theo hợp đồng của Sunac đã giảm 77% trong tháng 7 và tháng 8 sau khi giảm 65% trong nửa đầu năm. Sinic có hiệu suất kém nhất khi mức giảm hàng tháng liên tục trên 90% so với cùng kỳ năm ngoái.
Yango đã ngừng công bố dữ liệu doanh thu hàng tháng từ đầu năm, sau Evergrande, và tiết lộ rằng công ty đã giảm xuống mức lỗ ròng 3,56 tỷ nhân dân tệ trong nửa đầu năm, từ mức lãi ròng 1,99 tỷ Nhân dân tệ một năm trước. Sunac, Sinic và Evergrande vẫn chưa công bố kết quả tài chính mới nhất của họ.
Bộ dữ liệu chính thức liên quan đến BĐS được công bố cuối tuần trước chỉ ra sự suy giảm giá bán tại 70 thành phố được khảo sát. Trong tháng 8, giá BĐS mới xây và cũ lần lượt giảm ở 56 thành phố. Lượng tiền mặt dành cho các nhà phát triển BĐS từ tháng 1 đến tháng 8 là 10,08 nghìn tỷ Nhân dân tệ, giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái.
Karl Chan, nhà phân tích tại JP Morgan, cho biết: “Cho đến khi có bằng chứng về sự phục hồi doanh số bền vững, chúng tôi vẫn thận trọng đối với lĩnh vực này”.
Edward Chan tại S&P Global Ratings cho biết: “Sự suy thoái tài sản của Trung Quốc đã biến thành một cuộc khủng hoảng niềm tin”. Theo quan điểm của ông, việc tẩy chay thanh toán thế chấp trên diện rộng đối với các BĐS chưa xây xong là nguyên nhân trực tiếp khiến các chủ đầu tư gặp khó khăn đang cạn kiệt tiền mặt và đây là điều mà “chỉ Chính phủ mới có thể sửa chữa”.
Ông Chan cho biết: "Nếu doanh số bán hàng giảm khiến nhiều nhà phát triển BĐS rơi vào khó khăn, mọi thứ sẽ trở nên tồi tệ hơn. Các công ty đang gặp khó khăn sẽ ngừng xây dựng những căn nhà được bán trước nhiều hơn, càng làm ảnh hưởng đến niềm tin của người mua".
Alicia Garcia Herrero, nhà kinh tế trưởng khu vực Châu Á - Thái Bình Dương tại Natixis, cho biết: “Chính phủ đang đánh trống bỏ dùi. Nhưng thực tế là không có sự phục hồi đáng kể về giá BĐS và doanh số bán hàng”.
Sơn Tùng (Theo Nikkei Asia)
