Không vay được vốn theo tiến độ, người mua trả lại hàng

Bà Võ Thị Khánh Trang, Phó Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Savills TP. HCM cho biết, sau giai đoạn trầm lắng, thị trường bất động sản nhà ở TP. HCM bộc lộ rõ nét những yếu tố quan trọng giúp thúc đẩy tốc độ hấp thụ nguồn cung mới. Savills đã tiến hành khảo sát đối với những giao dịch thành công để tìm ra động lực cho thị trường trong giai đoạn khó khăn. Cụ thể, 80% lượng giao dịch thành công đến từ những dự án có pháp lý vững chắc và tiến độ xây dựng đảm bảo như cam kết.

Theo bà Trang, kết quả này cho thấy nhóm khách hàng có sẵn tiền sẽ nhìn vào tiến độ xây dựng và tính pháp lý của dự án và xem đây là yếu tố quyết định để mua bất động sản. Đó là điều mà trong năm nay chủ đầu tư nên nhìn nhận và chú trọng. Nửa đầu năm 2023 sẽ còn những khó khăn đối với chủ đầu tư. Hy vọng đến quý III và quý IV sẽ có những chính sách từ phía Chính phủ, cũng như chính sách hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng rõ ràng hơn.

Mặt khác, Savills đã thực hiện khảo sát về tỷ lệ khách mua sử dụng nguồn vốn tài chính vay ngân hàng. Với những dự án ở mức tầm trung, khách cần hỗ trợ từ ngân hàng 50-80% trên tổng giá trị căn hộ. Trong khi, người mua bị ảnh hưởng bởi giá bán sơ cấp cao với khoảng 55% nguồn cung có giá 5-10 tỷ đồng mỗi căn.

"Nhiều khách hàng gặp khó khăn khi không có đòn bẩy tài chính. Bộ phận Nghiên cứu thị trường của Savills cũng ghi nhận trong các dự án đang mở bán tồn tại một số trường hợp người mua trả hàng vì họ không thể thực hiện được quy trình vay vốn ngân hàng theo tiến độ", bà Võ Thị Khánh Trang cho hay.

Nửa cuối năm 2022, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra những chính sách ưu đãi nhằm kích cầu thanh khoản trên thị trường. Đơn cử, một dự án tại TP. HCM đã tung ra chính sách chiết khấu lên tới 40% nếu khách hàng thanh toán vượt tiến độ 98% trên giá trị căn hộ.

Tuy nhiên theo bà Trang, "chính sách này gần như chỉ đánh vào một đối tượng là những người mua đã có lượng tiền sẵn có chứ không phải những người mua cần có đòn bẩy về tài chính".

Cần phân bổ nguồn tiền vào bất động sản

Trong bối cảnh dòng vốn tín dụng từ ngân hàng và tiền huy động từ trái phiếu đang bị chặn thì nguồn tiền huy động từ khách hàng mua căn hộ trở thành “cứu cánh” với doanh nghiệp. Tuy nhiên, những ngày đầu năm 2023, dòng tiền mặt từ khách hàng cũng đang có nguy cơ bị đứt gãy khi làn sóng thanh lý hợp đồng đặt cọc căn hộ đang có tín hiệu gia tăng.

Các chuyên gia nhận định, trong thời gian tới, nếu tín dụng không được khơi thông, thị trường tiếp tục ảm đạm, cuộc đua thanh lý căn hộ có thể lan rộng hơn, thậm chí bùng nổ trong hai quý đầu năm 2023.

Các chủ đầu tư vốn dĩ đã thiếu hụt dòng tiền từ nhiều tháng qua sẽ cần ít nhất 6-12 tháng để cân đối tài chính, thu xếp được dòng tiền tất toán được cho hàng loạt khách hàng thanh lý hợp đồng.

TS Nguyễn Chí Hiếu ví von: “Hãy liên tưởng các sản phẩm đầu cơ là “bèo”, dòng tiền đầu cơ là “nước”, nước nổi thì bèo nổi, nước rút thì bèo chết. Đó là lý do mà hiện nay, phân khúc căn hộ có tính đầu cơ mạnh đang chứng kiến làn sóng bán “cắt lỗ” ở TP. HCM khi dòng vốn trên thị trường khó khăn. Còn phân khúc căn hộ chung cư hướng đến đáp ứng mục đích ở thật với giá bình dân thì khó có tình trạng này”.

Cũng theo TS. Hiếu, những căn hộ đang bị “mắc cạn” đều nằm ở những dự án có mức giá quá cao, đại bộ phận người dân không với tới. Những phân khúc như căn hộ trung cấp, bình dân vẫn có giá trị khai thác cho thuê tốt nên không khó thanh khoản. Làn sóng thanh lý chấp nhận lỗ lớn là bài học cho những nhà đầu cơ “tay ngang”. Hầu hết sản phẩm tồn kho hiện nay nằm ở phân khúc cao cấp, không phù hợp với túi tiền của người mua nhà. Với bất động sản đáp ứng nhu cầu thực vẫn không có nhiều biến động và lo ngại.

Trước bối cảnh khó khăn của thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã kiến nghị rất nhiều giải pháp nhằm gỡ khó về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, sửa đổi pháp luật… Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BÐS (Bộ Xây dựng) cho hay, Cục sẽ trình Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một vài nghị định thuộc lĩnh vực do Bộ Xây dựng quản lý

Trong đó, đề xuất Chính phủ sớm ban hành Nghị định hướng dẫn về quy trình, trình tự, thủ tục để triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị để địa phương có căn cứ thực hiện, không được mỗi nơi một kiểu. Hoàn thiện danh mục dự án, rà soát quỹ đất, hoàn tất thủ tục pháp lý nhằm chọn ra chủ đầu tư thực hiện dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân các khu công nghiệp, cải tạo và xây dựng lại chung cư cũ.

Tại kỳ họp thứ 5 của Quốc hội vào tháng 5/2023, Bộ Xây dựng sẽ thay mặt Chính phủ trình luật Nhà ở (sửa đổi) và luật Kinh doanh BÐS (sửa đổi) để thông qua trong kỳ họp thứ 6 vào tháng 10/2023, đảm bảo về tính thống nhất, khả thi của toàn hệ thống pháp luật.

Về tín dụng ngân hàng, Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét và đề xuất phương án điều hành room cho phù hợp nhằm hỗ trợ nền kinh tế. Cùng với đó, chỉ đạo, hướng dẫn các ngân hàng thương mại tạo điều kiện cho doanh nghiệp, người mua nhà, nhà đầu tư tiếp cận vốn tín dụng.

Đồng thời, hướng dẫn và chỉ đạo các ngân hàng cho vay, sớm giải ngân cho các doanh nghiệp, dự án bất động sản đủ điều kiện theo quy định pháp luật. Ưu tiên cho vay tại những dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở thương mại giá bình dân và những loại hình phục vụ sản xuất, an sinh xã hội có hiệu quả, có khả năng trả nợ.

Bộ Xây dựng kết hợp cùng các địa phương sẽ đẩy nhanh tiến độ thực hiện đề án đầu tư xây dựng tối thiểu 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân khu công nghiệp trong giai đoạn 2021 - 2030.