Bàn về việc thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Đề xuất trên 70% người dân đồng ý thì cưỡng chế thu hồi đất

Theo thống kê, đã có hơn 12 triệu lượt ý kiến của các cơ quan, tổ chức, cá nhân góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Việc lấy ý kiến nhân dân đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là đợt sinh hoạt chính trị, xã hội hết sức sâu rộng, thu hút được sự quan tâm của đông đảo các tầng lớp nhân dân, nhân sĩ, trí thức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, các tổ chức, doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam. 

Một trong những nội dung được dư luận đặc biệt quan tâm thời gian qua đó là chính sách về thu hồi đất, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Đặc biệt, về việc thu hồi đất, thực tế hiện nay chưa có một dự án lớn nào doanh nghiệp tự thỏa thuận được với người dân. Đó cũng là lý do vì sao hiệu quả sử dụng đất bị ảnh hưởng. Nhà nước vẫn phải thu hồi và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tính toán chênh lệch địa tô là rất khó khăn.

Cũng qua thực tế, việc doanh nghiệp thực hiện dự án phát triển đô thị thỏa thuận với người dân có nhiều trường hợp gặp các khó khăn, vướng mắc nhất định. Theo đó, tại hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) ngày 8/3 do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ TN&MT tổ chức, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho biết có những dự án của doanh nghiệp đã 8 năm rồi không thực hiện được vì vướng mắc các vấn đề về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ hoa màu.

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, đất ở và đất thương mại dịch vụ khi thu hồi cần bồi thường thỏa đáng theo phương án bồi thường do chính quyền quyết định đảm bảo cho đời sống của người dân không bị thua thiệt. Tuy nhiên, ông Hiệp nhấn mạnh: “Nhưng cần làm rõ một vấn đề: Giá bồi thường phải được thực hiện theo đúng phương án giá bồi thường đã được phê duyệt, không thể thực hiện bằng phương pháp tự thỏa thuận giữa từng hộ gia đình với chủ đầu tư”.

Còn bà Nguyễn Thị Nga, Chủ tịch Tập đoàn BRG  đề xuất: “Khi đã đạt được thỏa thuận với đa số người dân thì chủ đầu tư được yêu cầu các cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi đất, cưỡng chế nếu các hộ dân còn lại không chịu nhằm tránh hoang hóa và sử dụng đất kém hiệu quả. Nếu chỉ còn 1% không đồng thuận thôi cũng khó thực hiện dự án. Luật có thể cho thực hiện dự án từng phần nhưng dự án là tổng thể”.

Nêu quan điểm về vấn đề này, Chuyên gia kinh tế Vũ Vinh Phú cho rằng, để việc thu hồi đất được thuận lợi, nhà nước cần có những cơ chế, chính sách hết sức cụ thể nhằm tạo hành lang pháp lý, từ đó để cơ quan liên quan, người dân, doanh nghiệp thực hiện.

Vị chuyên gia kinh tế này cũng ủng hộ quan điểm nếu đã có hành lang pháp lý, khi doanh nghiệp thực hiện dự án đã thỏa thuận với trên 70% người dân, thì lúc đó các cơ quan nhà nước thực hiện thu hồi đất, cưỡng chế nếu các hộ dân còn lại không chịu bàn giao mặt bằng để tránh trường hợp dự án kéo dài, gây thiệt hại cho doanh nghiệp, trong khi đó không phát huy ngay được hiệu quả của đất đai.

Chênh lệch địa tô, tính như thế nào?

Có thể nói, thời gian qua, việc Nhà nước thu hồi đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất, tính toán chênh lệch địa tô là rất khó khăn bởi việc xác định giá đất. Trong khi nhiều ý kiến cho rằng Nhà nước thu hồi đất của dân với giá “rẻ mạt”, sau đó giao cho doanh nghiệp đầu tư bán sản phẩm giá cao để kiếm lời. Thực tế có phải như vậy?

Theo đại diện một doanh nghiệp bất động sản cho biết, tiền bồi thường cho người dân để giải phóng mặt bằng bản chất là của Nhà nước, nhưng thực tế doanh nghiệp ứng trước và đối trừ sau trong tiền sử dụng đất, tiền thuế đất. Ngay cả khi lấy được đất 1 triệu đồng/m2 thì cũng không phải bán ngay được với giá gấp nhiều lần.

Trong khi đó, ngoài tiền sử dụng đất, tiền thuế đất phải đóng cho Nhà nước, doanh nghiệp phải bỏ thêm các loại chi phí xây dựng hạ tầng, bán hàng qua sàn, chiết khấu đại lý, trả tiền lãi suất…

Trao đổi với chúng tôi, Luật sư Nguyễn Hoài Nam – Giám đốc Công ty Luật TNHH Bamboo Star đã có những phân tích xung quanh việc Nhà nước thu hồi đất phục vụ mục đích phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có xây dựng khu đô thị mới.

Luật sư Nguyễn Hoài Nam cho biết, khu đô thị mới do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất hoặc dự án xây dựng khu đô thị mới do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất là thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 62 Luật đất đai năm 2013.

“Khi Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng sẽ có sự chênh lệch giữa số tiền Nhà nước bồi thường cho người bị thu hồi đất và số tiền Nhà nước thu được thông qua giao đất cho doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án”, Luật sư Nam nhấn mạnh.

Cũng theo Luật sư Nguyễn Hoài Nam, đối với người bị thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 75 thì được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Dẫn chứng như Dự án khu đô thị Nam Thăng Long (Khu đô thị Ciputra) trên địa bàn quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội, Luật sư Nguyễn Hoài Nam cho biết, việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của UBND TP Hà Nội, theo đó, tại Điều 5 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất: Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định. Trường hợp có điều kiện về quỹ đất thì được xem xét để bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Theo bảng số 1 ban hành kèm theo Quyết định số 30/2019 của UBND TP Hà Nội, giá đất nông nghiệp trồng lúa nước và trồng cây hàng năm tại các phường thuộc quận Tây Hồ là 252.000 đồng/m2.

Đối với chủ đầu tư, sau khi đã tiến hành thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng xong, Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư dự án, khi đó, Nhà nước tính tiền sử dụng đất để cho thuê đất, giao đất theo đúng mục đích sử dụng từng loại đất mới trong quy hoạch, chủ trương đầu tư dự án đã được phê duyệt theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thi hành.

“Sự chênh lệch xảy ra ở đây khi số tiền Nhà nước bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất thấp hơn rất nhiều so với số tiền Nhà nước thu tiền sử dụng đất của doanh nghiệp thông qua giao đất, cho thuê đất. Điều này cũng là hiển nhiên vì các mục đích sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi của người dân và khi Nhà nước giao cho chủ đầu tư là khác nhau và vị trí, hạ tầng dựa trên quy hoạch chung của khu đô thị”, Luật sư Nguyễn Hoài Nam nêu rõ và cho biết, số tiền chênh lệch qua tính toán sẽ được đưa vào ngân sách Nhà nước.

Gia Phát