Bất động sản TP.HCM “mất” phong độ, thị trường tỉnh lẻ lên ngôi

Nguồn cung các tỉnh giáp ranh TP.HCM tăng mạnh 

Trong 2 năm gần đây, thị trường bất động sản của các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, nhất là Bình Dương đang phát triển rất mạnh và ngày càng lấn át thị trường TP.HCM.

Ngay trong tháng đầu tiên của năm 2021, bất động sản Bình Dương đã “vượt mặt” TP.HCM để trở thành thị trường sôi động nhất vùng Đông Nam Bộ.

Theo số liệu của DKRA, trong tháng 1/2021, thị trường đất nền tại TP.HCM tiếp tục không ghi nhận có dự án mở bán mới. Giao dịch trên thị trường chủ yếu phát sinh ở loại hình đất nền phân lô hộ lẻ, quy mô nhỏ với số nền không đáng kể tại khu vực quận Bình Tân, quận 9 và huyện Củ Chi.

Trong khi đó, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới đất nền tại 4 tỉnh giáp ranh lại tăng mạnh. Tập trung chủ yếu ở Long An và Bình Dương, chiếm gần 85.4% nguồn cung và 96.3% lượng tiêu thụ toàn thị trường.

Với phân khúc căn hộ, thị trường TP.HCM và 4 tỉnh giáp ranh ghi nhận 11 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 3.517 căn hộ các loại, trong tháng 1/2021.

Riêng tại TP.HCM có 3 dự án mở bán với khoảng 798 căn, chiếm 22,7% nguồn cung mới toàn thị trường. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 25,3%, tương ứng với 685 căn.

Trong khi đó, tại Bình Dương, có 7 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 1.893 căn, chiếm 53,8% tổng nguồn cung mới. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 50,7%, tương ứng 1.375 căn hộ. Đồng Nai chiếm tỷ trọng 23,5% với 826 căn hộ mở bán.

Như vậy, trong tháng 1/2021, nguồn cung căn hộ tại Bình Dương đã gấp 2,5 lần, tỷ lệ hấp thụ cao gấp đôi so với thị trường TP.HCM.

Với phân khúc đất nền và nhà phố, thị trường Đông Nam Bộ trong tháng 1/2021 ghi nhận 5 dự án mở bán, cung cấp ra thị trường 763 căn. Tuy nhiên, 90% tổng nguồn cung mới nằm ở Đồng Nai, 10% còn lại ở TP.HCM.

Sẽ  thua các tỉnh giáp ranh

Nhiều chuyên gia nhận định, trong vòng 3 - 5 năm tới, bất động sản TP.HCM sẽ bị các tỉnh giáp ranh lần lượt vượt mặt về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ dự án. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này, tuy nhiên 2 nguyên chính là khan hiếm dự án, và khan hiếm quỹ đất.

Thứ nhất, ngày càng ít số lượng dự án bất động sản mới được phê duyệt tại TP.HCM. Điều này khiến thị trường lún sâu vào khủng hoảng nguồn cung.

Trong năm 2020, tổng số lượng dự án được chấp nhận chủ chương đầu tư là 47. Tăng đáng kể so với năm 2019, tuy nhiên số lượng này vẫn còn khiêm tốn so với lực cầu “khổng lồ” của TP.HCM.

Ngoài ra, trong năm 2020, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã có ý kiến chuyển đến Sở KH-ĐT, đề nghị chấp thuận chủ trương đầu tư 61 dự án, giảm 46% so với năm 2019, nhưng không có dự án nào được Sở KH-ĐT đề xuất để ban hành “Quyết định chủ trương đầu tư” trong năm 2020.

Thứ hai, quỹ đất của TP.HCM, nhất là khu vực nội đô đã gần hết, không đủ diện tích phát triển các dự án bất động sản, khu đô thị, chung cư cao cấp. Hiện tại, một số khu vực kha trung tâm, như huyện Cần Giuộc, huyện Nhà Bè vẫn còn quỹ đất tương đối thoải mái, song sức hút khu vực này không cao.

Về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định: Thực chất, dư địa phát triển của khu vực nội đô TP.HCM vẫn còn, đó chính là hàng loạt nhà chung cư cũ, đang có nguy cơ đổ sập. Hoặc một số khu nhà ở thấp tầng, có thể giải tỏa để xây dựng các dự án lớn.

Tuy nhiên, do khu vực này đang bị “trói buộc” bởi một số Nghị định, quy định về việc hạn chế dân cư, và hạn chế chiều cao tòa nhà. Vì lý do này, nhiều chủ đầu tư lớn chưa thực sự quan tâm tới phân khúc này.

Vì vậy, nhiều chuyên gia cho rằng, TP.HCM có phương án giải quyết vấn đề giới hạn chiều cao tòa nhà, hoặc phải có cơ chế mới, thông thoáng để thu hút chủ đầu tư tận dụng các quỹ đất trong trung tâm thành phố. Từ đó, bất động sản TP.HCM mới lấy được phong độ đã và đang rơi vào tay các địa phương lân cận.

Lâm Vũ