+ Ông có nhận xét gì về thị trường bất động sản Việt Nam ở thời điểm hiện tại?
- Tôi cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam có nhiều điều bất hợp lý. Cụ thể, Việt Nam có hàng nghìn căn nhà đang để trống, trong khi đó hiện có hàng triệu gia đình, hàng triệu người đang ở trong những căn “ổ chuột”.
Để hiểu nguyên nhân, chúng ta phải nhìn ở tầm quốc gia – từ quy hoạch, thuế, chính sách đất đai cho đến cấu trúc dòng vốn và hướng phát triển đô thị. Nếu chỉ xử lý cục bộ ở từng dự án hay từng phân khúc, vấn đề sẽ không bao giờ được giải quyết.
+ Vậy theo ông, để giải quyết tình trạng đó, Việt Nam cần phải làm gì?
- Không còn cách nào khác, đó là phải phát triển các dòng nhà ở, bất động sản vừa túi tiền. Nhưng muốn làm được thì Nhà nước phải tiên phong giảm thuế và tiền sử dụng đất.
Tôi hiểu, việc này rất khó nếu áp dụng ở khu trung tâm, nhưng ở những khu đô thị xa, đặc biệt là các khu TOD (đô thị phát triển gắn với giao thông công cộng) – thì cần làm ngay.
Thực tế, có những nơi rất xa nhưng giá đất vẫn bị đẩy lên cao không hiểu vì sao, khiến nhà đầu tư khó bán, người dân không mua nổi. Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn thì giá bất động sản sẽ luôn bị đẩy lên. Cần coi đây là nguồn thu dài hạn, bền vững để giúp doanh nghiệp phát triển lâu dài.
+ Với thực tế nhiều dự án bỏ trống, giá đất bị đẩy lên cao, theo ông cần thay đổi chính sách thế nào để thị trường “về đúng giá trị thực”?
- Chính sách phải hỗ trợ người mua thật và hạn chế những người đầu cơ. Bởi nếu không hạn chế thì họ mua 5 - 10 căn nhà, nhưng họ không ở, chờ giá lên để bán kiếm lời.
Ví dụ, Nhà nước có thể giảm đến 70- 75% thuế đất cho dự án nhà giá thấp, nghĩa là thay vì thu 20 triệu, chỉ thu 5 triệu đồng. Khi đó, người dân sẽ được hưởng lợi trực tiếp, không phải nhờ tên tuổi của chủ đầu tư nào cả.
Song song đó, cần thay đổi cơ chế quản lý và cấp phép xây dựng. Ở một số quốc gia, doanh nghiệp được quyền huy động vốn từ việc bán nhà hình thành trong tương lai tương tự như Việt Nam.
Tuy nhiên, vẫn có sự khác biệt. Cụ thể, chính quyền ở một số nơi sẽ không cấp phép ồ ạt dự án ngay từ đầu, thay vào đó, muốn huy động vốn, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực, quy hoạch rõ ràng, có kế hoạch cụ thể, rồi sau 1- 2 năm mới được cấp phép mở rộng thêm.
Chưa hết, dù đã có giấy phép, chủ đầu tư chỉ được phép khởi công khi đã có đủ người mua thực, nghĩa là đã có nhu cầu thật. Nếu không bán được tối thiểu 50 - 70%, thì không được xây dựng, tránh việc làm dở dang rồi bỏ hoang.
Cuối cùng, kể cả khi bán được, chủ đầu tư không được cầm tiền của người đi mua. Thay vào đó, người mua nhà sẽ phải đặt cọc 10% ở một ngân hàng trung gian, người mua nhà vẫn được hưởng tiền lãi từ việc đặt cọc này.
Nếu khách không mua nữa thì sẽ mất cọc, nhưng nếu chủ đầu tư bán được dưới 50% hoặc là dưới 70%, chủ đầu tư không được xây dự án đó, cơ chế này vừa bảo vệ người mua nhà, vừa bảo vệ ngân hàng lẫn chủ đầu tư. Nếu Việt Nam áp dụng được việc này thì sẽ rất tuyệt vời. Khi đó, chúng ta không bao giờ sợ chủ đầu tư không giao nhà.
Đó là đối với chủ đầu tư. Còn đối với người mua, cũng phải có chế tài rõ ràng. Nếu để nhà trống quá 6 tháng, không sử dụng điện, nước… thì phải nộp phạt.
Vì để nhà trống chính là lãng phí nguồn lực xã hội. Ngân hàng cũng nên chỉ cho vay khi nhà đã đưa vào sử dụng hoặc có dòng tiền thực, thay vì dựa vào tài sản thế chấp.
Ở Nhật, hai tòa nhà giống hệt nhau, nhưng tòa chưa cho thuê được thì giá trị chỉ bằng 1/10. Họ cho vay theo dòng tiền, không phải theo giá đất trên giấy, đó là cách quản lý minh bạch và bền vững.
+ Vậy đâu là hướng đi cụ thể để Việt Nam phát triển nhà ở bền vững và vừa túi tiền hơn?
- Nhà ở vừa túi tiền, theo tôi, nên ở mức khoảng 2 tỷ đồng là phù hợp với người trẻ, có thể trả góp dài hạn. Ở Hải Phòng, một số doanh nghiệp đã làm được điều này, dự án ngay trung tâm, giá chỉ hơn 30 triệu đồng/m2.
Ở TP.HCM, nhiều doanh nghiệp cũng phát triển nhiều dự án xã hội, căn hộ phù hợp khả năng chi trả. Để làm được điều đó, vốn phải nhiều, dài và rẻ, điều mà rất ít doanh nghiệp Việt hiện nay có thể đáp ứng.
Bên cạnh đó, phải sớm phát triển hạ tầng và các tuyến TOD. Khi đường sắt cao tốc Bắc – Nam được triển khai, 16 ga sẽ là 16 trung tâm đô thị mới. Nhưng nếu chưa có hạ tầng mà đã vẽ dự án, đẩy giá đất, thì nguy cơ “thành phố ma” là rất lớn.
Cuối cùng, đừng để nhà bỏ trống. Một căn nhà có người ở là dòng tiền, là cuộc sống thật. Nếu nhà để trống, không chỉ doanh nghiệp thiệt, mà xã hội cũng mất đi nguồn lực phát triển.
Ngay cả với shophouse, khi thương mại điện tử lên ngôi, mô hình cũ không còn phù hợp. Có thể chia nhỏ căn này cho 7- 8 hộ cùng sở hữu, miễn là bảo đảm an toàn và phòng cháy chữa cháy. Làm vậy vừa giúp hàng vạn người có chỗ ở, vừa “giải cứu” tài sản đang bị đóng băng.
Thị trường Việt Nam chỉ thực sự phát triển khi nhà là để ở, không phải là chỉ đầu tư, cứ chờ tăng giá để bán kiếm lời.
+ Xin cảm ơn ông!
