“Giao điểm” của nhiều vấn đề lớn
Mới đây, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV vừa ban hành Nghị quyết số 21-NQ/TW (Nghị quyết 21) về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan.
Xét trên toàn bộ Nghị quyết, tinh thần được thể hiện xuyên suốt là: Chuyển từ tư duy bồi thường tài sản sang tái thiết cuộc sống cho người có đất bị thu hồi; tăng cường công khai dữ liệu về quy hoạch, pháp lý, giá và giao dịch; hạn chế tình trạng găm giữ đất; phát triển nhà ở cho thuê; kiểm soát việc phân lô, bán nền tại các đô thị lớn; bổ sung quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước.
Đây là những vấn đề đã được thị trường và xã hội quan tâm trong nhiều năm, bởi chúng liên quan trực tiếp đến hiệu quả sử dụng đất, chất lượng phát triển đô thị và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Trong toàn bộ nội dung Nghị quyết, một vấn đề nhận được sự quan tâm đặc biệt là định hướng xác định “thời hạn sử dụng căn hộ chung cư xây dựng mới theo niên hạn công trình”.
Đây là một nội dung có tính chất tương đối phức tạp, bởi nó nằm tại “giao điểm” của nhiều vấn đề lớn: An toàn công trình, quyền tài sản, khả năng tích lũy của hộ gia đình, hoạt động tín dụng ngân hàng và tâm lý sở hữu nhà ở lâu dài của người Việt.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mục tiêu quản lý vòng đời công trình và thúc đẩy tái thiết đô thị mà Nghị quyết đặt ra là cần thiết và phù hợp với xu hướng phát triển hiện đại. Tuy nhiên, trong quá trình thể chế hóa, cần nhận thức rõ một nguyên tắc quan trọng.
Công trình có vòng đời hữu hạn về mặt kỹ thuật, nhưng quyền tài sản hợp pháp của người dân thì không bị chấm dứt một cách cơ học chỉ bởi một mốc thời gian.
“Vấn đề cốt lõi không phải là có nên quản lý thời hạn sử dụng chung cư hay không, mà là xây dựng một cơ chế đủ rõ ràng để vừa bảo đảm an toàn công trình, vừa bảo vệ quyền lợi của người sở hữu”, VARS IRE nêu.
Chung cư có thời hạn: Hiểu thế nào cho đúng?
Trên thực tế, VARS IRE cho rằng cụm từ dễ gây hiểu nhầm nhất là “chung cư có thời hạn”. Nếu không được giải thích đầy đủ, người dân có thể hiểu rằng sau một khoảng thời gian nhất định, quyền sở hữu căn hộ sẽ mặc nhiên chấm dứt.
Phân tích rõ hơn về vấn đề này, VARS IRE nhấn mạnh: Cách hiểu này chưa phản ánh đúng bản chất của vấn đề và cần phân biệt rõ 2 khái niệm.
Thứ nhất là vòng đời kỹ thuật của công trình. Một tòa nhà có thời hạn sử dụng nhất định, được xác định trên cơ sở hồ sơ thiết kế, chất lượng xây dựng, điều kiện khai thác, bảo trì và kết quả kiểm định thực tế.
Thứ hai là quyền tài sản hợp pháp của chủ sở hữu. Quyền sở hữu căn hộ, quyền sử dụng phần đất chung và các quyền lợi phát sinh liên quan là những quyền được pháp luật bảo vệ và không thể tự động mất đi chỉ vì công trình đến một mốc thời gian kỹ thuật.
Tinh thần này cũng được thể hiện trong chính sách hiện hành. Luật Nhà ở năm 2023 (Điều 58) quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế; thời gian sử dụng thực tế căn cứ vào kết luận kiểm định.
Việc hết niên hạn sử dụng không đồng nghĩa với việc công trình mặc nhiên bị phá dỡ. Chỉ khi công trình không còn bảo đảm an toàn hoặc cần phá dỡ để thực hiện cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch thì mới đặt ra yêu cầu xử lý tiếp theo.
"Vì vậy, khi hoàn thiện cơ chế mới, điều quan trọng là phải tránh cách hiểu rằng niên hạn công trình là một “chiếc đồng hồ đếm ngược” đối với quyền tài sản", VARS IRE nêu.
Cách tiếp cận phù hợp hơn là xác định niên hạn thiết kế như một mốc quản lý và kiểm định bắt buộc. Khi đến thời điểm đó, công trình cần được đánh giá lại về mức độ an toàn.
“Nếu vẫn đáp ứng yêu cầu kỹ thuật, công trình có thể tiếp tục được sử dụng theo kết luận chuyên môn và kế hoạch bảo trì phù hợp. Nếu buộc phải phá dỡ, quyền lợi của chủ sở hữu cần được chuyển hóa thành các quyền và lợi ích trong quá trình tái thiết”, VARS IRE nhấn mạnh.
