Nguồn cung tăng nhờ các chính sách thúc đẩy
Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM quý 3/2023 được Savills công bố mới đây, trong quý III/2023, nguồn cung của loại hình căn hộ đã quay trở lại với thị trường với việc ghi nhận số căn hộ mới tăng 572% theo quý và 11% theo năm với 2.528 căn
Nguồn cung này đến từ hai dự án mới và sáu giai đoạn tiếp theo của các dự án trên địa bàn Thành phố. Trong đó riêng tại TP Thủ Đức đã chiếm tới 74% thị phần với các dự án có lượng hàng lớn như The Glory Heights (hạng B) chiếm tới 59% thị phần.
Số lượng các căn hộ còn lại được đưa ra thị trường là các dự án Hạng B và C tại khu vực phía Tây của TP HCM, nằm tại Bình Tân và Bình Chánh.
Nguồn cung sơ cấp tăng 32% theo quý và 12% theo năm lên 7.722 căn, phần nào giải tỏa áp lực thiếu nguồn cung. Hạng B có nguồn cung lớn nhất với 49% thị phần, theo sau là hạng C với 34% thị phần và hạng A với 17%.
Lý giải về việc gia tăng nguồn cung của loại hình này, ông Troy Griffiths, Phó Tổng giám đốc, Savills Việt Nam cho biết: “Lãi suất cho vay giảm và các động thái hỗ trợ từ Chính phủ dự báo sẽ kích thích nguồn cung tăng trưởng và thúc đẩy thị trường”.
Nguồn cung căn hộ đang có chiều hướng gia tăng, đáp ứng cho sự chênh lệch cung cầu của thị trường.
Về thanh khoản của thị trường, Savills cho biết các dự án phân khúc hạng C ghi nhận 651 giao dịch, thể hiện nhu cầu nhà ở giá rẻ của thị trường hiện tại vẫn ở mức cao. Trong khi đó các dự án phân khúc hạng A và hạng B lần lượt ghi nhận 42 và 210 giao dịch trong giai đoạn vừa qua
Để tháo gỡ các vướng mắc pháp lý, UBND TP HCM đã tập trung giải quyết cho 148 dự án; 39 dự án đã có kết quả. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tục hạ lãi suất và Thông tư 10 sẽ mang lại khả năng tiếp cận vốn tốt hơn cho các dự án đang triển khai. Những cơ chế này dự kiến sẽ giúp tăng trưởng nguồn cung và thúc đẩy thị trường phát triển.
Dự kiến đến cuối năm 2023 dự kiến sẽ có hơn 1.900 căn mới được chào bán. Hạng C sẽ là sản phẩm chủ lực với 69% thị phần, hạng B sẽ có 26% thị phần và hạng A sẽ có 5%.
Căn hộ dịch vụ đang hoạt động gần hết công suất
Với thị trường căn hộ dịch vụ, trong quý III/2023 nguồn cung ở mức 7.463 căn tăng 6% theo quý và 23% theo năm. Năm dự án mở cửa trở lại sau khi cải tạo cung cấp 233 căn và có thêm 12 dự án hiện hữu.
Savills ghi nhận công suất đạt 81%, giảm 2% theo quý do khách thuê ngưng gia hạn hợp đồng và nhu cầu lưu trú ngắn hạn giảm trong mùa thấp điểm. Tuy nhiên, công suất thuê tăng 3% theo năm nhờ nhu cầu thuê dài hạn phục hồi từ sự trở lại của các chuyên gia nước ngoài và nguồn khách công tác ngắn hạn trong nước.
“Tình hình hoạt động của phân khúc căn hộ dịch vụ tương đối tốt, tuy nhiên đang chịu sự cạnh tranh ngày càng tăng từ nhà cho thuê. Điều này đã thúc đẩy việc cải tạo và gia nhập của các nhà vận hành mới.”, ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam chia sẻ.
Căn hộ dịch vụ đang hoạt động gần hết công suất, một phần đến từ nhu cầu nhà vẫn ở mức cao của thị trường.
Theo đó từ năm 2019, TP HCM có hơn 100.000 căn hộ chung cư được bàn giao, cạnh tranh gay gắt với căn hộ dịch vụ. Để duy trì tính cạnh tranh, các chuỗi căn hộ dịch vụ đã liên tục mở rộng với mức tăng trưởng nguồn cung lên đến 18% mỗi năm lên gần 3.000 căn và chiếm 38% tổng nguồn cung toàn thành phố vào quý III/2023.
Các thương hiệu mới phần lớn phát triển phân khúc hạng C và hướng đến thị trường phổ thông. Các dự án vận hành theo chuỗi có chính sách tiếp thị và cho thuê đồng bộ. Hầu hết các dự án này đều có tình hình hoạt động tốt với công suất đạt hơn 90% và giá thuê cao hơn tới 20% so với thị trường.
Biệt thự và nhà phố vẫn có tiềm năng trong tương lai
Khác với các loại hình trên, thị trường biệt thự/nhà phố tiếp tục ghi nhận không có nguồn cung mới theo quý, điều này dẫn đến nguồn cung sơ cấp của phân khúc này chạm mức thấp nhất trong 10 năm qua với 766 căn, giảm 24% theo quý và 5% theo năm.
Trong đó các dự án ở TP Thủ Đức chiếm đến 88% tổng nguồn cung sơ cấp. Các sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng/căn chiếm đến 86% nguồn cung.
Lượng giao dịch trong quý III/2023 của loại hình này chỉ đạt 64 căn, thấp nhất kể từ năm 2018, giảm 43% theo quý và 82% theo năm, do nguồn cầu suy giảm, không có nguồn cung mới và hàng tồn kho đắt đỏ. Tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 8%, giảm 3% theo quý và 36% theo năm.
Thị trường biệt thự, nhà phố khá ảm đạm nhưng được đánh giá có nhiều tiềm năng trong thời gian tới.
Trước bối cảnh đó, các chủ đầu tư tiếp tục giữ tâm lý thận trọng và thậm chí ngưng bán hàng, hạn chế các hoạt động marketing và trì hoãn kế hoạch mở bán các dự án mới cho đến năm sau. Một số chủ đầu tư tiếp tục áp dụng các chính sách bán hàng và cho vay đa dạng, chính sách cam kết thuê để thu hút người mua.
Tuy nhiên khi nhận định về loại hình này tại TP HCM ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc, Savills Việt Nam cho rằng: “Thị trường biệt thự/nhà phố vẫn duy trì tiềm năng tăng trưởng bất chấp những thách thức hiện tại. Sự phát triển của cơ sở hạ tầng tạo điều kiện cho chủ đầu tư tiếp cận nhiều hơn các quỹ đất nhằm giải quyết tình trạng thiếu nguồn cung hiện tại”.
Savills dự báo trong quý IV/2023, sẽ có khoảng 200 căn mới được chào bán ra thị trường. Và đến năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ đón thêm 4.600 căn được chào bán cũng như nhiều dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm được hoàn thiện.
