Giá giảm do ảnh hưởng từ quy hoạch

Là huyện duy nhất giáp biển của TP HCM, được quy hoạch lên thành phố cùng hàng loạt các dự án phát triển hạ tầng được thông tin rộng rãi, trong tương lai Cần Giờ sẽ sớm phát triển với định hướng là một thành phố thông minh, văn minh, hiện đại của TP HCM và vùng Đông Nam Bộ. Ngoài ra, huyện Cần Giờ còn đang nắm giữ lợi thế lớn khi chuẩn bị triển khai dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ và các dự án giao thông kết nối, phát triển không gian ngầm…

Trong ngắn hạn, thông tin quy hoạch của Cần Giờ bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tích cực như cầu Cần Giờ, đường sắt đô thị nối Cần Giờ với đô thị trung tâm cũng đang được nghiên cứu. Tuy nhiên, những yếu tố thuận lợi ấy không cản được đà giảm của thị trường bất động sản tại đây trong thời gian qua.

Qua ghi nhận vào giai đoạn đầu năm 2023, giá đất thổ cư, đất nền tự do tại huyện Cần Giờ đã giảm 10-15%; đất nông nghiệp, đất rừng cũng giảm khoảng 20-25% với các lô diện tích lớn. Tuy nhiên lượng giao dịch tại khu vực này vẫn rất hạn chế.

Nhiều nhà đầu tư đang nắm giữ đất Cần Giờ lý giải, việc thanh khoản hạn chế một phần đến từ việc những người đang “ôm đất” chấp nhận giá giảm nhưng không cắt lỗ. Phần lớn đều giữ lại nguồn hàng để chờ tín hiệu tốt hơn từ thị trường trong giai đoạn tới. Nhất là tại một số khu vực xung quanh, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu phục hồi nhẹ.

Trong giai đoạn trước đó, việc rao bán đất gặp khó khăn do nhu cầu mua không có. Tình trạng nhà đầu tư chấp nhận cắt lời, cắt lỗ diễn ra trên diện rộng từ cuối năm 2022, đặc biệt là những nhà đầu cơ liên tục hạ giá khiến thị trường tại đây giảm mạnh so với một số địa phương khác.

Đến giai đoạn tháng 7/2023, thị trường Cần Giờ lại bị ảnh hưởng bởi thông tin kế hoạch lên thành phố cho 5 quận/huyện vùng ven sẽ khó hoàn thành trong giai đoạn từ nay tới 2030. Các khu vực từng nóng sốt như thị trấn Cần Thạnh, Long Hòa, Thạnh An, Lý Nhơn, Tam Thôn Hiệp, An Thới Đông và Bình Khánh… đều có động thái giảm giá trung bình 10 -20%. Mức giá giảm chủ yếu ở các sản phẩm "ngộp", dao động từ 25-30%, trở về mức giá của năm 2019-2020.

Nhiều người quan tâm nhưng giá vẫn giảm

Trong giai đoạn 2018 -2019, thị trường đất Cần Giờ được bị thổi giá do các thông tin quy hoạch đồn thổi. Giới đầu cơ đã nhảy vào thị trường làm giá tăng mạnh một cách bất thường. Tại một số vị trí đẹp, giá đất bị “thổi” lên gấp 3 lần chỉ trong vài năm.

Việc một số giao dịch được chốt với giá giảm sâu trong thời gian gần đây được cho rằng đến từ các nhà đầu tư nắm giữ đất trong giai đoạn nói trên. Mặc dù giá giảm so với giai đoạn đỉnh điểm 2022 và đầu 2023, nhưng thực tế đây chỉ là giá “cắt lời” của các nhà đầu tư ôm đất giá rẻ. Còn những nhà đầu tư tham gia thị trường từ 1-2 năm thì mới thực sự đang phải “gồng lỗ” nếu liên quan đến đòn bẩy tài chính.

Hiện tại không chỉ Cần Giờ, tại các khu vực xung quanh TP HCM như Đồng Nai, Long An… thị trường bất động sản vẫn chưa có nhiều biến động mạnh, thanh khoản chưa được cải thiện rõ rệt. Nhưng điểm sáng của thị trường bất động sản Cần Giờ lại đến từ lượt quan tâm của các nhà đầu tư.

Số liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, so với các tháng đầu năm 2023, lượt tìm kiếm nhà đất Cần Giờ trong tháng 7 vừa qua tăng 21% so với tháng 6 trước đó. Còn so với giai đoạn đầu năm 2023, lượt tìm kiếm tăng gần 45%. Loại hình đất nền dự án Cần Giờ cũng có lượt tìm kiếm tăng hơn 30% trong tháng 7 (so với tháng 6 trước đó). Động thái này cho thấy sự quan tâm của nhà đầu tư với các dự án bất động sản Cần Giờ đang quay trở lại.

Qua khảo sát, giá rao bán đất nền Cần Giờ từ mức 17 - 21 triệu đồng/m2 thời điểm quý 1/2023 hiện rơi vào khoảng trung bình chỉ tầm 14 -16 triệu đồng/m2. Với giá đất rao bán tự do trong dân, từ mức trung bình 10 - 13 triệu đồng/m2 hiện chỉ còn khoảng tầm từ 9 - 11 triệu đồng/m2.

Ngay cả trong thời điểm đầu tháng 8/2023, sau loạt thông tin tích cực về quy hoạch và hạ tầng, giá đất Cần Giờ vẫn không có biến động lớn. Một số lô đất nền chủ nhà có điều chỉnh tăng nhẹ từ 500.000 đồng đến 1 triệu đồng/m2.

Mặc dù cho tới hiện tại, lượng giao dịch thành công vẫn rất hạn chế, nhưng độ quan tâm cũng là một yếu tố các nhà đầu tư tin tưởng vào sự phục hồi trong tương lai. Nhiều người bán cũng lựa chọn phương án chờ thời và người mua cũng ngồi im quan sát thay vì nhảy vào thị trường lúc này.

Theo các chuyên gia, trong bối cảnh thị trường trầm lắng chung, thông tin quy hoạch tại Cần Giờ lại lần nữa tác động đến tâm lý của nhà đầu tư khu vực. Nhưng nhìn vào bối cảnh chung, khó có thể tạo được làn sóng kéo thị trường phục hồi trong ngắn hạn.

Theo quyết định phê duyệt quy hoạch sử dụng đất thời kỳ 2021 - 2030 và kế hoạch sử dụng đất năm đầu của quy hoạch sử dụng đất tại huyện Cần Giờ vừa được UBND TP HCM ban hành, sẽ có 2.438ha đất nông nghiệp được chuyển sang phi nông nghiệp.

Trong đó chuyển nhiều nhất với hơn 1.090ha đất nuôi trồng thủy sản. Vị trí, diện tích các khu vực đất phải chuyển mục đích sử dụng được xác định theo bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2030 tỉ lệ 1/25.000.

Được biết hiện tại Cần Giờ có hơn 46.875ha đất nông nghiệp, 22.540ha đất phi nông nghiệp và 1.029ha đất chưa sử dụng.