Bộ Nông nghiệp và Môi trường đang xây dựng dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2024, hướng đến mục tiêu giải phóng nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong kỷ nguyên mới.
Đóng góp vào dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) khẳng định: Việc sửa đổi Luật Đất đai là rất cần thiết để thực hiện đầy đủ chủ trương, định hướng của Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 của Ban chấp hành Trung ương Đảng và các Nghị quyết, Kết luận của Bộ chính trị, chỉ đạo của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm.
Theo Chủ tịch HoREA, Việt Nam hiện bước vào kỷ nguyên phát triển mới với trọng tâm chuyển đổi từ tăng trưởng dựa trên lao động giá rẻ và tài nguyên sang nền kinh tế tri thức, số hóa dựa trên công nghệ mới, trí tuệ nhân tạo, năng lượng xanh, kinh tế tuần hoàn.
Thực tế, hiện Việt Nam nhiều cơ hội đột phá chiến lược nhưng cũng phải đối mặt với không ít rủi ro từ cạnh tranh địa chính trị, chuỗi cung ứng toàn cầu và các thách thức nội tại.
“Trong bối cảnh đó, việc sửa Luật nhằm hướng tới mục tiêu giải phóng nguồn lực từ đất đai, bảo đảm nguyên tắc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, tiết kiệm và có hiệu quả”, ông Châu nói.
Với dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, ông Châu đề xuất bổ sung quy định về "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh loại hình "đất ở sử dụng ổn định lâu dài" đang được quy định trong Luật Đất đai 2024.
Theo ông Châu, đề xuất này xuất phát từ yêu cầu bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã quy định quyền sở hữu nhà ở thông thường gắn với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài, đồng thời cũng cho phép thực hiện mua bán nhà ở có thời hạn.
Với mô hình này, người mua được sở hữu căn nhà trong thời hạn do các bên thỏa thuận trong hợp đồng. Khi hết thời hạn, người mua phải hoàn trả lại căn nhà cho bên bán theo đúng cam kết.
Đây là một loại hình nhà ở mới đã được pháp luật thừa nhận, tuy nhiên Luật Đất đai hiện nay vẫn chưa có quy định tương ứng về loại đất ở có thời hạn.
Trên thực tế, các dự án nhà ở có thời hạn có thể được phát triển theo nhiều hình thức khác nhau. Chủ đầu tư có thể xây dựng trên quỹ đất ở thuộc quyền sử dụng ổn định lâu dài của mình; thuê lại đất ở của tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ổn định lâu dài; hoặc được Nhà nước cho thuê đất ở có thời hạn để xây dựng nhà ở bán theo hình thức sở hữu có thời hạn.
Tuy nhiên, do Luật Đất đai hiện chỉ quy định duy nhất loại hình đất ở sử dụng ổn định lâu dài, nên khung pháp lý giữa hai đạo luật vẫn chưa thực sự đồng bộ, có thể gây khó khăn khi triển khai các mô hình nhà ở sở hữu có thời hạn trong thực tế.
Dẫn kinh nghiệm từ Singapore, ông Châu cho biết khoảng 95% diện tích đất tại quốc gia này thuộc sở hữu của Chính phủ, chỉ khoảng 5% thuộc sở hữu tư nhân. Thay vì bán đất lâu dài, Chính phủ Singapore chủ yếu phát triển nhà ở theo hình thức giao quyền sở hữu có thời hạn tối đa 99 năm cho người dân.
Sau khi hết thời hạn sở hữu, nhà và đất sẽ quay trở lại Nhà nước để tiếp tục quy hoạch, chỉnh trang hoặc tái phát triển đô thị. Theo ông Châu, mô hình này giúp Nhà nước chủ động hơn trong việc quản lý quỹ đất, thuận lợi cho công tác cải tạo đô thị, đồng thời vẫn đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Từ những phân tích trên, HoREA kiến nghị sửa đổi Điều 172 của Luật Đất đai 2024 theo hướng bổ sung quy định về "đất ở sử dụng có thời hạn" bên cạnh quy định hiện hành về "đất ở sử dụng ổn định lâu dài".
Theo HOREA, việc bổ sung loại hình này sẽ tạo thêm công cụ pháp lý linh hoạt để Nhà nước quản lý và khai thác hiệu quả quỹ đất công, đồng thời bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Nhà ở, qua đó tạo cơ sở pháp lý rõ ràng cho việc phát triển các dự án nhà ở sở hữu có thời hạn trong thời gian tới.
