HoREA đề xuất bổ sung cơ chế "quyền chuyển đổi không gian" vào dự thảo Luật Đô thị đặc biệt

Việt Vũ

27/05/2026 10:06

(CLO) Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa đề xuất hàng loạt cơ chế đột phá cho “dự thảo Luật Đô thị đặc biệt”, trong đó đáng chú ý là cơ chế chuyển quyền phát triển không gian (TDR).

Mới đây, Bộ Chính trị đã thông qua Nghị quyết 09-NQ/TW về việc xây dựng và phát triển TP HCM trong kỷ nguyên mới với tầm nhìn 100 năm.

Liên quan đến vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, Nghị quyết 09 là cơ sở chính trị để Quốc hội, Chính phủ và TP HCM xây dựng “dự thảo Luật Đô thị đặc biệt” cho thành phố, nhằm tập trung hoàn thiện thể chế, chính sách đồng bộ, đột phá, vượt trội, tạo điều kiện thúc đẩy đô thị đặc biệt TP HCM trở thành biểu tượng phát triển năng động của Việt Nam trong thế kỷ XXI.

Ông Châu đánh giá cao “dự thảo Luật Đô thị đặc biệt” (bản dự thảo ngày 19/5/2026), trong đó quy định rõ vị trí, vai trò của đô thị đặc biệt đối với TP HCM, cùng các cơ chế, chính sách và thẩm quyền trong quản lý, phát triển và bảo vệ đô thị.

"Lâu đài" cổ tại số 4 Phạm Ngọc Thạch. Ảnh: Thủy Dung/TCNTV

Những cơ chế này được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện tối đa để TP HCM bứt phá, trở thành đô thị văn minh, hiện đại, năng động và sáng tạo; đồng thời là trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học - công nghệ và đổi mới sáng tạo của Đông Nam Á vào năm 2030, vươn tầm châu Á vào năm 2045 và trở thành đô thị toàn cầu vào năm 2075.

Dự thảo luật cũng đề xuất trao cho TP HCM nhiều cơ chế đặc thù với mức độ tự chủ và tự chịu trách nhiệm cao hơn trong quản lý, điều hành và phát triển. Thành phố sẽ được ưu tiên về nguồn lực, đồng thời được phân quyền mạnh mẽ để phát huy vai trò của một đô thị đặc biệt.

Đáng chú ý, dự thảo cho phép phân quyền toàn diện giữa HĐND, UBND và Chủ tịch UBND TP HCM ở hầu hết các lĩnh vực, ngoại trừ quốc phòng, an ninh, đối ngoại và tôn giáo. Đồng thời, tăng trách nhiệm người đứng đầu gắn với cơ chế kiểm soát quyền lực.

Trên cơ sở thực tiễn, TP HCM cũng có thể tiếp tục phân cấp cho các cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân thực hiện thường xuyên một số nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định pháp luật.

Tuy vậy, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng đề xuất điều chỉnh một số nội dung trong dự thảo Luật Đô thị đặc biệt. Cụ thể, HoREA đề xuất bổ sung cơ chế “quyền chuyển đổi không gian” (Transfer of Development Rights - TDR) vào dự thảo Luật Đô thị đặc biệt.

Theo đề xuất, cơ chế này cho phép quyền phát triển không gian, được tính bằng diện tích sàn xây dựng, có thể chuyển từ khu vực này sang khu vực khác thông qua mua bán, trao đổi hoặc chuyển nhượng. Mục tiêu là phục vụ bảo tồn di sản, tạo không gian mở, bảo vệ môi trường sinh thái hoặc tạo quỹ đất phát triển hạ tầng đô thị.

HoREA cho biết, TDR thực chất là cơ chế tách quyền xây dựng khỏi quyền sử dụng đất. Quyền này có thể được chuyển từ các khu vực bị hạn chế phát triển, như khu bảo tồn di sản hoặc dự án chưa sử dụng hết chỉ tiêu quy hoạch, sang các khu vực được phép phát triển với mật độ cao hơn.

Hiệp hội dẫn ví dụ dự án tại số 4 Phạm Ngọc Thạch có tính đặc thù nên có thể áp dụng cơ chế chuyển đổi không gian sang khu vực khác.

Theo HoREA, việc bổ sung cơ chế TDR sẽ giúp TP HCM nâng cao hiệu quả chỉnh trang, tái thiết đô thị cũng như bảo tồn các công trình kiến trúc, di sản đô thị đặc trưng của thành phố.

Ngoài ra, HoREA cũng đề nghị sửa đổi điểm a khoản 1 Điều 13 của dự thảo luật theo hướng bổ sung quy định rõ chiều sâu tối đa đối với tầng hầm của nhà ở riêng lẻ. Cụ thể, với các khu vực chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch chưa xác định số lượng tầng hầm, cơ quan có thẩm quyền được phép cấp xây dựng tối đa 1 tầng hầm nhưng cần quy định giới hạn chiều sâu, ví dụ không quá 3m hoặc 3,5m.

Hiệp hội cho rằng thực tế từng xảy ra tình trạng giấy phép xây dựng không ghi rõ chiều sâu tầng hầm, dẫn đến chủ đầu tư đào sâu vượt mức cần thiết, có nguy cơ ảnh hưởng đến hệ thống công trình ngầm đô thị trong tương lai. Vì vậy, việc quy định cụ thể chiều sâu tối đa sẽ giúp thống nhất quản lý và hạn chế rủi ro hạ tầng.

Đối với điểm b khoản 1 Điều 13, HoREA đề xuất sửa đổi theo hướng bổ sung cụm từ “dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư” để đồng bộ với quy định của Luật Nhà ở. Hiệp hội cho rằng hoạt động cải tạo chung cư thông thường ít làm thay đổi các chỉ tiêu quy hoạch như mật độ xây dựng hay chiều cao công trình, trong khi việc xây dựng lại chung cư mới là trường hợp tác động lớn đến quy hoạch đô thị.

Bên cạnh đó, HoREA cũng kiến nghị bổ sung thêm trường hợp các dự án nằm trong khu vực có quy hoạch phân khu phải điều chỉnh nhưng chưa được cấp thẩm quyền phê duyệt.

Theo Hiệp hội, việc bổ sung quy định này sẽ tạo thuận lợi cho cơ quan quản lý trong quá trình thực thi pháp luật, đồng thời tháo gỡ vướng mắc cho các chủ đầu tư khi triển khai dự án nhà ở xã hội hoặc cải tạo chung cư cũ.