Đề xuất HĐND cấp tỉnh quyết định giá bán
Theo HoREA, Luật Nhà ở (sửa đổi) chỉ nên quy định mức giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp theo quy định của UBND cấp tỉnh.
Một phương án khác là giao HĐND cấp tỉnh quyết định mức giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp để UBND cấp tỉnh tổ chức thực hiện, phù hợp với mặt bằng giá nhà ở tại từng địa phương.
Để tham khảo cách tính giá bán tối đa nhà ở thương mại giá phù hợp, HoREA dẫn trường hợp tại TP HCM. Cụ thể, giá bán thực tế tại một dự án nhà chung cư thương mại giá phù hợp ở phường Dĩ An của Công ty P hiện khoảng 3,15 tỷ đồng/căn đối với căn hộ diện tích 70 m2, tương đương 45 triệu đồng/m2.
Trong tổng mức đầu tư của dự án, riêng chi phí về đất đã chiếm tới 35%. Khoản này bao gồm chi phí bồi thường, chi phí nhận chuyển quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất nộp cho Nhà nước. Theo HoREA, đây là tỷ lệ rất lớn trong tổng chi phí đầu tư dự án.
Hiệp hội cho rằng trong thời gian tới, nếu thực hiện cơ chế áp dụng “Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất” để tính tiền bồi thường về đất và tiền sử dụng đất, chi phí về đất có thể được giảm xuống. Khi đó, giá thành dự án cũng có điều kiện giảm, qua đó góp phần đưa giá nhà về mức hợp lý hơn.
Không nên khống chế lợi nhuận
Bên cạnh vấn đề xác định mức giá tối đa, HoREA đề nghị Nhà nước không nên can thiệp vào quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp và không nên quy định lợi nhuận tối đa.
Theo Hiệp hội, doanh nghiệp nên được tự tính toán giá thành và giá bán nhà ở trong dự án của mình. Nếu mức giá doanh nghiệp đưa ra phù hợp và không vượt quá giá bán, giá bán trả góp, giá cho thuê tối đa theo quy định, doanh nghiệp có thể đăng ký tham gia thực hiện dự án nhà ở thương mại giá phù hợp.
HoREA cho rằng năng lực và điều kiện hoạt động của mỗi doanh nghiệp là khác nhau. Có doanh nghiệp quản trị tốt, ứng dụng khoa học công nghệ mới, hiệu quả, có doanh nghiệp sở hữu nguồn vốn tự có dồi dào, ít dùng đòn bẩy tài chính, hoặc có nguồn cung vật tư, thiết bị giá tốt. Những doanh nghiệp này có khả năng giảm giá thành, từ đó có thể tăng lợi nhuận.
Ở chiều ngược lại, có doanh nghiệp cần dòng tiền về nhanh và chắc chắn để bảo đảm thanh khoản. Những doanh nghiệp này thậm chí có thể chấp nhận bán hòa vốn hoặc chỉ lãi rất thấp.
Do đó, theo HoREA, nếu Nhà nước vừa quy định mức giá tối đa phù hợp với thị trường từng địa phương, vừa không áp đặt mức lợi nhuận tối đa, doanh nghiệp sẽ có thêm quyền chủ động trong việc tính toán phương án kinh doanh và quyết định có tham gia chương trình hay không.
HoREA cũng đề nghị tham khảo kinh nghiệm từ Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7/1/2013 của Chính phủ về thực hiện gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.
Theo Nghị quyết này, chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại là căn hộ chung cư có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng, với đơn giá không quá 15 triệu đồng/m2, được hỗ trợ tiếp cận nguồn tín dụng ưu đãi.
Theo HoREA, cơ chế này đã thu hút hàng trăm doanh nghiệp đăng ký tham gia. Thậm chí, có doanh nghiệp chấp nhận giảm giá bán để đáp ứng điều kiện của Nghị quyết.
Hiệp hội đánh giá chính sách trên đã góp phần giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn “khủng hoảng đóng băng”, sau đó phục hồi và phát triển trở lại từ năm 2014.
