HoREA cho rằng, Luật Nhà ở 2023 đã xác lập rõ khái niệm và phạm vi sử dụng nhà ở. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 quy định, nhà ở là công trình xây dựng nhằm mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân.
Đồng thời, nhà ở được sử dụng vào mục đích để ở và mục đích không phải để ở mà pháp luật không cấm, được xác định là nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp, bao gồm nhà ở riêng lẻ và nhà chung cư.
Luật Nhà ở 2023 cũng quy định rõ quyền của chủ sở hữu nhà ở, theo đó chủ sở hữu nhà ở có quyền cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật.
Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2023 cho phép bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, đồng nghĩa với việc chủ sở hữu nhà ở có thể cho thuê nhà dài hạn hoặc cho thuê ngắn hạn phục vụ khách du lịch, khách vãng lai lưu trú, với thời hạn thuê có thể dưới một tháng, theo ngày hoặc theo tuần.
Đối với nhà chung cư, Luật Nhà ở 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư, trong đó có hành vi “sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở”.
Theo HoREA, quy định này không đồng nghĩa với việc cấm cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn phục vụ khách du lịch, khách vãng lai lưu trú, bởi các đối tượng này vẫn sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích để ở, không phải vào mục đích khác ngoài phạm vi cho phép của pháp luật.
Song song với đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng đặt ra các yêu cầu đối với việc ký kết hợp đồng. Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định các bên tham gia ký kết hợp đồng phải chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản.
Đồng thời bảo đảm điều kiện đối với đối tượng được thuê nhà ở theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở. Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 xác định các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản và giao Chính phủ quy định các hợp đồng mẫu, trong đó có hợp đồng thuê nhà ở.
Bên cạnh khung pháp lý về nhà ở và kinh doanh bất động sản, Nghị định số 168/2017 đã quy định cụ thể các điều kiện tối thiểu về cơ sở vật chất, kỹ thuật và dịch vụ đối với nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê, bao gồm cả trường hợp là căn hộ chung cư.
Theo đó, nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê phải có đèn chiếu sáng, nước sạch; có khu vực lưu trú, bếp, phòng tắm, phòng vệ sinh; có giường, đệm hoặc chiếu; có chăn, gối, màn, khăn mặt, khăn tắm và thực hiện việc thay bọc đệm, bọc chăn, bọc gối, khăn mặt, khăn tắm khi có khách mới. Đồng thời, chủ nhà ở có phòng cho khách du lịch thuê phải được tập huấn về nghiệp vụ du lịch theo quy định.
Tuy nhiên, Hiệp hội nhận thấy, các quy định hiện hành tại Phụ lục II ban hành kèm theo Nghị định số 96/2024/NĐ-CP chưa phản ánh đầy đủ đặc thù của hoạt động cho thuê căn hộ chung cư, đặc biệt là trường hợp cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn với thời hạn thuê dưới một tháng hoặc theo ngày, theo tuần để phục vụ khách du lịch, khách vãng lai lưu trú.
Theo HoREA, việc thiếu các quy định cụ thể trong hợp đồng mẫu dẫn đến khoảng trống pháp lý trong việc xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đáp ứng yêu cầu bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của bên cho thuê, bên thuê căn hộ chung cư, cũng như quyền lợi của các hộ gia đình thường trú trong nhà chung cư; đồng thời chưa bảo đảm đầy đủ các yêu cầu về an ninh, an toàn và trật tự công cộng.
Từ thực tiễn đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung các quy định trong Hợp đồng thuê nhà ở mẫu nhằm: Yêu cầu bên cho thuê liệt kê đầy đủ cơ sở vật chất, kỹ thuật và dịch vụ đáp ứng điều kiện tối thiểu đối với nhà ở có phòng cho thuê ngắn hạn phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo quy định tại Nghị định số 168/2017 trong trường hợp nhà cho thuê là căn hộ chung cư.
Nội dung bổ sung yêu cầu bên thuê chấp hành, tuân thủ nội quy nhà chung cư và các quy định về phòng cháy, chữa cháy nhằm bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các hộ gia đình thường trú tại nhà chung cư và bảo đảm an ninh, an toàn, trật tự công cộng.
Đồng thời, Hiệp hội đề nghị bổ sung trách nhiệm của bên cho thuê trong việc đăng ký lưu trú cho bên thuê trong trường hợp cho thuê căn hộ chung cư ngắn hạn phục vụ mục đích du lịch, lưu trú theo quy định của Luật Cư trú 2020 và Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam năm 2014 (nếu có).
Cùng với đó, cần làm rõ nghĩa vụ của bên thuê trong việc sử dụng nhà ở đúng mục đích đã thỏa thuận tại hợp đồng, đặc biệt là yêu cầu sử dụng căn hộ chung cư đúng mục đích “để ở” theo quy định của pháp luật về nhà ở.
