Trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ Xây dựng đã đề xuất 2 phương án về khoản tiền đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Cụ thể, trong Phương án 1, Bộ Xây dựng quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc theo thỏa thuận với khách hàng khi dự án có thiết kế cơ sở được cơ quan Nhà nước thẩm định và chủ đầu tư có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Ảnh minh họa. (Nguồn: MP)
Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
Phương án 2 quy định chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của luật này.
Liên quan tới vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) đồng ý với phương án 1 và đề nghị quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5%.
Theo ông Châu, việc quy định số tiền đặt cọc không vượt quá 5% là mức hợp lý theo thông lệ xã hội và để bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và có giá trị đủ lớn để cả bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.
Đồng thời, quy định này giúp cho bên nhận đặt cọc là chủ đầu tư dự án thăm dò, nắm bắt được nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để hoàn thiện, nâng cao chất lượng sản phẩm, tiện ích, dịch vụ của dự án.
Ông Châu cho rằng, ý kiến đề xuất số tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị tài sản đặt cọc là cao, hoặc có ý kiến đề xuất mức đặt cọc chỉ 2% là quá thấp, hoặc có ý kiến còn để xuất lên mức 30% bằng với số tiền thanh toán lần đầu sau khi giao kết hợp đồng đều không hợp lý vì không đảm bảo được yêu cầu.
Đó là việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn và giá trị đủ lớn để bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc cùng có ý thức tuân thủ.
Ngoài ra, ông Châu đề nghị bổ sung thêm quy định cấm “hành vi thu tiền đặt cọc trái với quy định của Luật này và pháp luật có liên quan” vào Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) về “các hành vi bị cấm” để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy phạm pháp luật.
Hiệp hội nhận thấy, Phương án 1 sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án bất động sản (M&A) thông thoáng, nhưng chủ đầu tư chuyển nhượng và chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải tuân thủ các điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, nên Nhà nước vẫn kiểm soát chặt chẽ hoạt động này.
Phương án 1 cũng bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất giữa Điều 39 Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) với Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về quyền của doanh nghiệp, trong đó có quyền tự do kinh doanh; quyền tự chủ kinh doanh và lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh; quyền chủ động điều chỉnh quy mô và ngành, nghề kinh doanh.
