Luật sư cảnh báo rủi ro từ hợp đồng 'hai giá' trong giao dịch bất động sản

Thời gian gần đây, mạng xã hội xôn xao trước một số vụ việc người dân mua đất nhưng hiện trạng thực tế không trùng khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời phát sinh tranh cãi về tình trạng kê khai "hai giá" trong giao dịch bất động sản.

Đơn cử, một người dân quê Nghệ An đã mua một lô đất tại Bình Dương (cũ) với giá thực tế 1,25 tỷ đồng, nhưng hợp đồng công chứng chỉ ghi giá chuyển nhượng 250 triệu đồng. Sau khi hoàn tất thanh toán và làm thủ tục sang tên, người này phát hiện thửa đất bị lệch ranh, sai vị trí so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chồng lấn sang phần đất của người khác.

Về vấn đề này, trao đổi với phóng viên Báo Nhà báo và Công luận, Luật sư Lê Thu Hằng, Công ty Luật TNHH Trương Anh Tú - TAT Law Firm cảnh báo về thực trạng kê khai "hai giá" trong giao dịch bất động sản.

Môi giới biết rõ thửa đất có sai lệch mà cố tình che giấu có thể bị xem xét hình sự

+ Thưa bà, dưới góc độ pháp lý, khi người dân mua phải đất bị chồng lấn dù đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trách nhiệm thuộc về những chủ thể nào?

- Việc một thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng sau đó phát hiện bị chồng lấn ranh giới hoặc sai lệch vị trí không đồng nghĩa trách nhiệm chỉ thuộc về một chủ thể duy nhất.

Về nguyên tắc, trách nhiệm phải được xác định trên cơ sở nguyên nhân dẫn đến sai phạm và mức độ lỗi của từng bên.

Trước hết, bên chuyển nhượng có nghĩa vụ bảo đảm tài sản chuyển nhượng phù hợp với hiện trạng và thông tin đã cam kết trong hợp đồng. Nếu biết rõ thửa đất có sai lệch về ranh giới, vị trí hoặc không đủ điều kiện sử dụng theo mục đích nhưng vẫn cố tình che giấu để giao dịch thì ngoài trách nhiệm hoàn trả tiền và bồi thường thiệt hại, hành vi này còn có thể bị xem xét dưới góc độ hình sự nếu có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Đối với người môi giới, nếu chỉ thực hiện hoạt động trung gian một cách thiện chí thì trách nhiệm chủ yếu phát sinh theo quan hệ dân sự. Tuy nhiên, nếu người môi giới biết rõ tình trạng pháp lý của thửa đất nhưng vẫn đưa ra các thông tin sai lệch, cam kết không đúng sự thật hoặc cùng bên bán trấn an người mua nhằm thực hiện giao dịch thì có thể phải liên đới chịu trách nhiệm, thậm chí bị xem xét với vai trò đồng phạm trong vụ án hình sự.

Bên cạnh đó, cần xem xét trách nhiệm của đơn vị đo đạc, cơ quan đăng ký đất đai và cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nếu việc chồng lấn xuất phát từ sai sót trong công tác đo đạc, lập hồ sơ địa chính hoặc quá trình thẩm định, cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định.

Đồng thời, nếu nguyên nhân do chủ sử dụng đất liền kề có hành vi lấn chiếm ranh giới, chủ thể này cũng phải chịu trách nhiệm khôi phục hiện trạng và bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.

Có thể thấy, các tranh chấp dạng này thường không xuất phát từ lỗi của một chủ thể duy nhất mà là hệ quả của nhiều sai sót xảy ra trong các giai đoạn khác nhau của quá trình quản lý và giao dịch quyền sử dụng đất.

Vì vậy, khi giải quyết vụ việc, cơ quan có thẩm quyền cần đánh giá đầy đủ trách nhiệm (hành chính, dân sự, hình sự) nếu có của từng chủ thể liên quan để bảo đảm việc xử lý khách quan và toàn diện.

Lời cảnh báo về thực trạng kê khai "hai giá" trong giao dịch bất động sản

+ Trong trường hợp này, người mua hoặc gia đình có thể yêu cầu bồi thường từ bên bán hoặc cơ quan có liên quan theo quy định pháp luật hay không, thưa bà?

- Người mua hoàn toàn có quyền yêu cầu bồi thường nếu chứng minh được thiệt hại thực tế, hành vi vi phạm của bên có lỗi và mối quan hệ nhân quả giữa hai yếu tố này.

Tuy nhiên, trong thực tiễn giải quyết tranh chấp, mục tiêu ưu tiên không phải là yêu cầu bồi thường ngay từ đầu mà là khôi phục lại quyền lợi ban đầu của người mua, tức yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu (nếu có căn cứ) và buộc bên bán hoàn trả toàn bộ số tiền đã nhận.

Sau khi quyền lợi cơ bản được bảo đảm, người mua có thể tiếp tục yêu cầu bồi thường các thiệt hại phát sinh như chi phí đi lại, chi phí đo đạc, giám định, chi phí khắc phục hậu quả, khoản lợi ích hợp pháp bị mất hoặc các tổn thất khác nếu có đủ căn cứ chứng minh.

Pháp luật dân sự không giới hạn việc chỉ hoàn trả tài sản đã nhận mà còn bảo vệ quyền yêu cầu bồi thường đối với những thiệt hại thực tế phát sinh từ hành vi gian dối hoặc vi phạm nghĩa vụ của bên còn lại.

Đối với trường hợp giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng công chứng thấp hơn giá thực tế, đây là rủi ro pháp lý rất lớn mà nhiều người dân vẫn chủ quan. Mặc dù vậy, nếu người mua chứng minh được số tiền thực tế đã thanh toán thông qua chứng từ chuyển khoản, giấy biên nhận, tin nhắn, ghi âm hoặc lời khai của người làm chứng thì Tòa án vẫn có thể xem xét trên cơ sở giá trị giao dịch thực tế thay vì chỉ căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng.

Vụ việc cũng là lời cảnh báo về thực trạng kê khai "hai giá" trong giao dịch bất động sản. Lợi ích trước mắt từ việc giảm nghĩa vụ tài chính có thể khiến người mua gặp rất nhiều khó khăn khi chứng minh thiệt hại và bảo vệ quyền lợi của mình nếu tranh chấp phát sinh.

+ Vụ việc cho thấy những bất cập gì trong công tác quản lý, đo đạc và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay, thưa bà?

- Từ góc độ thực tiễn hành nghề, vụ việc này phản ánh nhiều bất cập trong công tác quản lý đất đai hiện nay, từ khâu đo đạc, xây dựng hồ sơ địa chính cho đến quá trình cấp Giấy chứng nhận và giải quyết tranh chấp sau này.

Thứ nhất, vẫn còn tình trạng sai sót trong việc xác định ranh giới và vị trí thửa đất, trong khi công tác kiểm tra thực địa ở một số trường hợp chưa được thực hiện đầy đủ hoặc còn phụ thuộc nhiều vào hồ sơ kỹ thuật. Khi những sai sót này không được phát hiện kịp thời, người dân vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận và thực hiện các giao dịch chuyển nhượng một cách bình thường.

Thực tế, một thửa đất có chồng lấn ranh giới nhưng chưa phát sinh đơn tranh chấp vẫn có thể được công chứng hợp đồng và đăng ký sang tên. Chỉ đến khi chủ sử dụng thực hiện các thủ tục cần xác định chính xác mốc giới như xin giấy phép xây dựng hoặc đo vẽ hiện trạng thì sai sót mới được phát hiện.

Khi đó, người mua có thể rơi vào tình trạng không thể xin giấy phép xây dựng, không thể hoàn công hoặc gặp khó khăn trong việc chuyển nhượng cho người khác, mặc dù đã hoàn tất giao dịch từ nhiều năm trước.

Bên cạnh đó, quá trình giải quyết tranh chấp và xử lý sai sót trong cấp Giấy chứng nhận hiện nay vẫn còn kéo dài, khiến người dân phải theo đuổi khiếu nại hoặc tố tụng trong nhiều năm. Chi phí phát sinh ngày càng lớn, trong khi giá trị sử dụng của tài sản bị đình trệ, gây thiệt hại không chỉ về kinh tế mà còn tạo áp lực rất lớn về tâm lý cho người bị ảnh hưởng.

Để hạn chế những tranh chấp tương tự, cần tiếp tục hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nâng cao chất lượng công tác đo đạc, đồng thời xây dựng cơ chế xử lý nhanh đối với các trường hợp cấp Giấy chứng nhận có sai sót nhằm giảm thiểu thiệt hại cho người dân.

Người dân không nên chỉ căn cứ vào việc thửa đất đã có "sổ đỏ"

+ Luật sư có thể tư vấn làm thế nào để tránh khỏi tình trạng tương tự?

- Để hạn chế rủi ro khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người dân không nên chỉ căn cứ vào việc thửa đất đã có Giấy chứng nhận. Trên thực tế, Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý quan trọng nhưng không phải lúc nào cũng phản ánh chính xác hiện trạng sử dụng ngoài thực địa.

Trước khi quyết định giao dịch, người mua nên thuê đơn vị đo đạc độc lập hoặc đề nghị cơ quan đăng ký đất đai xác nhận lại ranh giới, diện tích và vị trí thửa đất, đặc biệt đối với các khu vực có dấu hiệu mốc giới không rõ ràng. Đồng thời, cần trực tiếp xác minh thông tin về quy hoạch, tình trạng tranh chấp và trao đổi với các hộ sử dụng đất liền kề để phát hiện sớm những rủi ro có thể phát sinh.

Một điểm rất quan trọng là không nên ghi giá chuyển nhượng thấp hơn giá thực tế trong hợp đồng công chứng. Việc này có thể giúp giảm một phần nghĩa vụ tài chính trước mắt nhưng lại khiến người mua gặp rất nhiều khó khăn khi phải chứng minh thiệt hại nếu xảy ra tranh chấp.

Ngoài ra, các bên nên thỏa thuận rõ trong hợp đồng về trách nhiệm của bên bán đối với ranh giới, vị trí, hiện trạng sử dụng đất, cũng như hậu quả pháp lý nếu phát hiện có chồng lấn hoặc sai lệch sau khi giao dịch hoàn tất. Người mua cũng nên lưu giữ đầy đủ chứng từ thanh toán, tài liệu và các nội dung trao đổi trong quá trình mua bán để làm căn cứ bảo vệ quyền lợi của mình.

Phần lớn các tranh chấp về đất đai đều có thể hạn chế nếu người mua dành thêm thời gian để kiểm tra thực địa và rà soát hồ sơ pháp lý trước khi xuống tiền. Chi phí bỏ ra để phòng ngừa rủi ro luôn nhỏ hơn rất nhiều so với thời gian, công sức và tổn thất phải gánh chịu khi tranh chấp đã phát sinh.

Xin cảm ơn Luật sư!