Nên hay không thừa nhận pháp lý của thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở”?

Mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết đang xây dựng dự thảo Nghị định mới, sửa đổi bổ sung một số Nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.

Trong đó, dự thảo nghị định hướng dẫn Luật đất đai lần này sẽ bổ sung quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ) cho các dự án bất động sản nghỉ dưỡng. 

Dựa trên nền tảng đó, các địa phương sẽ tiến hành thẩm định kỹ tính pháp lý các dự án trước khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua bất động sản nghỉ dưỡng.

Sau khi thông tin này được công bố, giới chuyên gia bất động sản trong nước đều đồng thuận rằng việc sửa nghị định theo hướng cấp sổ đỏ cho các sản phẩm condotel là điều rất cần thiết, trong bối cảnh hàng nghìn dự án đang mòn mỏi chờ quy định mới.

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến năm 2021, chỉ riêng condotel đã có khoảng 83.000 sản phẩm chưa được thừa nhận pháp lý. Đó là chưa kể hàng chục nghìn sản phẩm bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng khác như villa, biệt thự biển hay officetel.

Nhận định về vấn đề này, Luật sư Trần Tuấn Anh, Giám đốc Công ty Luật Minh Bạch, Đoàn luật sư Hà Nội cho rằng: Nếu việc sửa đổi Nghị định còn nhiều nút thắt, Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể xem xét, thừa nhận thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở”.

Theo ông Tuấn Anh, “đất ở không hình thành đơn vị ở” là một khái niệm mới, được một số địa phương sử dụng nhằm thu hút các “ông lớn” tìm kiếm cơ hội đầu tư vào phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng.

Tuy nhiên, thuật ngữ này chưa được công nhận chính thức trong bất cứ văn bản quy phạm pháp luật nào tại Việt Nam. Nên đã xảy ra một số xung đột về hệ thống pháp lý, dẫn tới việc một số địa phương chần chừ trong việc cấp sổ đỏ cho các nhà đầu tư thứ cấp.

Vì vậy, ông Tuấn Anh kiến nghị có thể hợp thức hóa thuật ngữ này thông qua một Nghị định mới.

Luật sư Trần Tuấn Anh nhấn mạnh: Cơ quan quản lý Nhà nước, ở đây là Bộ Tài nguyên và Môi trường có thể bổ sung các khái niệm về “đất ở không có đơn vị ở”, “condotel”, “căn hộ du lịch”, “biệt thự du lịch”,… trong các văn bản pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở,… để có thể nhận diện và điều chỉnh những quan hệ pháp luật mới phát sinh trên thị trường.

Bên cạnh đó, cơ quan chức năng có thể xây dựng cơ chế pháp lý riêng để phân loại mục đích sử dụng đối với đất ở không có đơn vị ở, tạo điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp.

Đồng thời, xây dựng các quy định pháp luật về quy chuẩn xây dựng đối với loại hình condotel, quy định về trách nhiệm quản lý, bảo trì của căn hộ để đảm bảo chất lượng công trình và an toàn kỹ thuật. 

Ngoài ra, ông Tuấn Anh kiến nghị cần có thêm quy định condotel đáp ứng những điều kiện nào sẽ được chuyển mục đích sang căn hộ để ở lâu dài, tạo thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng của khách hàng.

Đồng tình với nhận định này, Luật sư Đặng Văn Cường, Trưởng Văn phòng Luật sư Chính Pháp, Đoàn Luật sư Hà Nội đánh giá: Thực tế phải thừa nhận rằng dù khái niệm “đất ở không hình thành đơn vị ở” chưa được pháp luật quy định và công nhận.

Tuy nhiên thực tiễn ghi nhận đây có thể là một xu hướng mới trong phát triển thị trường bất động sản du lịch với mục đích là phát triển các dự án du lịch nghỉ dưỡng.

Vì vậy, việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật về đất đai và xử lý dứt điểm những “điểm nghẽn” hiện tại là vô cùng cần thiết và phải sớm được thực hiện để các dự án tiếp tục triển khai theo đúng pháp luật, phát triển ổn định, góp phần vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. 

Thêm kiến nghị chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Trong thời gian qua, đã có rất nhiều ý kiến góp ý trong việc tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý “đất ở không hình thành đơn vị ở”. 

Trong đó, một trong những phương án nhận được sự đồng tình nhiều nhất, đó là việc những dự án đã được cấp Giấy chứng nhận theo loại hình đất ở (đất ở không hình thành đơn vị ở) nhưng chưa triển khai xây dựng sẽ chuyển sang đất thương mại dịch vụ.

Trong khi đó, các dự án đã xây dựng và hoàn thành nghiệm thu đưa vào sử dụng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất theo hiện trạng đất ở, thời hạn sử dụng lâu dài cho các nhà đầu tư thứ cấp (khách hàng mua biệt thự, căn hộ nghỉ dưỡng). 

"Đây là một phương án tương đối hợp lý, hài hòa được lợi ích của các bên, bao gồm cả Nhà nước, nhà đầu tư và khách hàng", ông Tuấn Anh nói.

Đối với Nhà nước, phương án này sẽ tạo thuận lợi trong công tác quản lý mục đích sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất. 

Đối với các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh, họ không phải chịu thiệt hại từ những dự án đã đầu tư xây dựng khi phải mua bán quyền sử dụng đất ở với giá cao, thuế phí cao.

 Đối với khách hàng, họ sẽ tránh được các nguy cơ tiềm ẩn khi mua các căn hộ du lịch, căn hộ nghỉ dưỡng, đa dạng hóa mục đích sử dụng đối với bất động sản mà mình đã mua.