Cả nước phải bổ sung bình quân 80.000 buồng lưu trú mỗi năm
TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản (VARS IRE) cho biết: Để đạt mục tiêu tại Nghị quyết 26, cả nước phải bổ sung bình quân 80.000 buồng lưu trú mỗi năm, gấp rưỡi tốc độ của thập niên trước.
TS Nguyễn Văn Đính phân tích: Năm 2011, cả nước có khoảng 256.000 buồng lưu trú. Đến năm 2021, con số này tăng lên 780.000 buồng, bình quân thêm khoảng 52.000 buồng mỗi năm.
“Đó là thập niên chứa cả giai đoạn phát triển nóng của căn hộ và biệt thự du lịch (giai đoạn 2015 - 2019)”, ông nhấn mạnh.
Lấy mốc 2021 làm điểm xuất phát, để chạm 1,5 triệu buồng vào năm 2030, thị trường phải bổ sung khoảng 720.000 buồng trong chín năm, tức khoảng 80.000 buồng mỗi năm. Tốc độ này gấp khoảng 1,5 lần giai đoạn 2011–2021.
Con số có thể còn khắt khe hơn nếu lấy số liệu từ Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch.
Theo ông Đính, số liệu cho thấy cả nước hiện nay có khoảng 40.000 cơ sở lưu trú với khoảng 800.000 buồng. Nếu lấy mốc này, phần còn phải bổ sung là khoảng 700.000 buồng cho năm năm 2026–2030, tức khoảng 140.000 buồng mỗi năm, gần gấp ba tốc độ của thập niên trước.
“Hai cách tính cho hai con số, nhưng cùng một kết luận: Mô hình phát triển lưu trú như mười năm qua không đủ để đạt chỉ tiêu”, ông Đính nói.
Chủ tịch VARS cho rằng, Nghị quyết 26 đặt du lịch vào nhóm ngành góp phần thực hiện mục tiêu tăng trưởng hai con số, với 45–50 triệu lượt khách quốc tế và 160 triệu lượt khách nội địa vào năm 2030.
Theo Cục Thống kê, năm 2025 cả nước đón gần 21,2 triệu lượt khách quốc tế. Tám tháng đầu năm 2026 đón 15,9 triệu lượt, tăng 14,4% so với cùng kỳ.
“Khách đang tăng nhanh hơn buồng, và chỉ tiêu buồng là cách Nghị quyết buộc phía cung phải theo kịp”, ông nói.
Ai hưởng lợi, ở đâu?
Nghị quyết 26 định vị không gian phát triển du lịch rõ hơn so với Nghị quyết 08 năm 2017. Ba cực tăng trưởng được xác định là Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng. Bên cạnh đó, Phú Quốc từng bước trở thành một cực tăng trưởng mới.
Cả nước sẽ hình thành 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia. Các cơ sở lưu trú quy mô lớn cũng được khuyến khích phát triển ngoài khu vực đô thị, mở thêm dư địa cho bất động sản du lịch.
Theo TS Nguyễn Văn Đính, những định hướng mới sẽ tạo tác động khác nhau đến bốn nhóm sản phẩm.
Thứ nhất, căn hộ và biệt thự du lịch là nhóm hưởng lợi trực tiếp từ chủ trương dành quỹ đất và thí điểm có kiểm soát. Tuy nhiên, mức độ hưởng lợi phụ thuộc vào việc giải quyết dứt điểm chế độ sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận.
Thứ hai, căn hộ dịch vụ và căn hộ kết hợp văn phòng có thêm dư địa nhờ định hướng thu hút khách lưu trú dài ngày và người làm việc từ xa. Đây là nhóm đối tượng lần đầu xuất hiện trong một Nghị quyết của Bộ Chính trị.
Thứ ba, khách sạn và các tổ hợp du lịch – văn hóa – thể thao – giải trí – mua sắm được hưởng lợi từ định hướng phát triển hệ sinh thái du lịch và kinh tế đêm. Theo ông Đính, đây là phân khúc phù hợp với các nhà đầu tư chiến lược có năng lực tài chính và quản trị.
Thứ tư, các mô hình lưu trú mới như farmstay, lưu trú nông nghiệp và lưu trú cộng đồng được định hướng khuyến khích phát triển. Tuy nhiên, nhóm này vẫn thiếu khung pháp lý, kéo theo rủi ro phát triển tự phát.
Xét theo địa bàn, Phú Quốc là nơi có mức độ hưởng lợi cao, nhưng đồng thời cần kiểm soát rủi ro tăng giá đất và phát triển vượt năng lực hạ tầng.
Trong khi đó, tại ba cực tăng trưởng Hà Nội, TP HCM và Đà Nẵng, nhu cầu được kỳ vọng tập trung nhiều hơn vào căn hộ dịch vụ, khách sạn cao cấp và các tổ hợp đa công năng, thay vì căn hộ du lịch bán đứt.
Với 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia, cơ hội cũng mở ra cho các dự án quy mô lớn ngoài đô thị. Tuy nhiên, theo ông Đính, danh mục các khu vực này cần được công bố sớm để nhà đầu tư có cơ sở xác định dòng vốn.
Ba mốc cần theo dõi
Dù dư địa được mở rộng, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng thị trường muốn thực sự bứt phá vẫn phải chờ ba mốc quan trọng trong 12 tháng tới.
Đầu tiên, danh mục 10 trung tâm du lịch trọng điểm và 20 khu du lịch quốc gia cần được công bố, kèm chỉ tiêu đất thương mại, dịch vụ tương ứng trong quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
Tiếp đến, dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đang lấy ý kiến cần làm rõ việc có thống nhất tên gọi đối với nhóm sản phẩm này hay không, đồng thời có bổ sung quy định về cam kết lợi nhuận và hợp đồng vận hành hay không.
Cuối cùng, cần có hướng dẫn thống nhất trên cả nước về việc cấp giấy chứng nhận cho các công trình không phải nhà ở trên đất thương mại, dịch vụ.
“Chừng nào ba việc đó chưa xảy ra, 1,5 triệu buồng vẫn là con số trên giấy, và quý sau thị trường sẽ lại đếm giao dịch bằng hàng trăm, trong khi chỉ tiêu tính bằng hàng triệu”, ông Đính nói.
