Những bất cập trong việc phát triển nhà ở tại Việt Nam

Mới đây, Chính phủ đã thông qua Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030. 

Hầu hết, giới chuyên gia đều đồng tình với các mục tiêu mà Đề án đưa ra, tuy nhiên, rất nhiều ý kiến hoài nghi về việc hoàn thành Đề án này. Sự hoài nghi này hoàn toàn có căn cứ. Bởi vì các Chiến lược phát triển nhà ở xã hội được ban hành trước đó đều không hoàn thành.

Đơn cử, trong Chiến lược phát triển nhà ở giai đoạn 2011 - 2020, Bộ Xây dựng tính toán, dựa vào ước lượng 70% số công nhân, 60% số sinh viên, học sinh và 20% dân số có nhu cầu nhà ở xã hội, thì cần phải có 33,6 triệu m2 sàn nhà ở xã hội cho công nhân, 18,9 triệu m2 sàn cho học sinh, sinh viên và 116,6 triệu m2 sàn cho người có thu nhập thấp tại đô thị; tổng lại là 169,1 triệu m2 sàn. 

Vậy nhưng trên thực tế, đến năm 2015 mới chỉ đạt 5,4% yêu cầu - khoảng 7,5 triệu m2 sàn. Mãi đến giữa năm 2022, diện tích sàn nhà ở xã hội mới đạt được 7,8 triệu m2, chỉ hơn được năm 2015 có 300 nghìn m2. Như vậy, tiến độ phát triển nhà ở xã hội đang ở mức thấp.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá nhiều vướng mắc chủ yếu trong phân khúc nhà ở xã hội mà không thể có những giải pháp hợp lý.

Cụ thể, chỉ số giá nhà ở trung bình trên thu nhập trung bình của người dân ở Việt Nam là quá cao, trung bình toàn xã hội là 25, trong khi ở các nước công nghiệp ở nơi khác chỉ từ 2 tới 4, ở Thái Lan gần ta cũng chỉ là 7. 

Theo GS.TSKH Đặng Hùng Võ, có thể hình dung chỉ số này là người lao động làm việc bao nhiêu năm thì mua được nhà ở. Giả sử như người lao động có thể tiết kiệm được 25% lương để mua nhà, vậy là sau 4 năm thì tiết kiệm được 1 năm lương. Khi chỉ số trên là 25 thì sau 100 năm người lao động mới mua được nhà. 

“Trên đời này dễ mấy ai sống khỏe mạnh được tới 100 tuổi. Chỉ số này ở mức 25 nói lên rằng, ở Việt Nam lương thì thấp mà giá nhà thì cao. Vậy giải pháp căn cơ nhất là phải có chính sách làm cho lương của người lao động cao lên, và có chính sách thuế phù hợp để kéo giá nhà ở thấp xuống”, ông Võ nói.

Bên cạnh đó, ông Võ cho rằng, thị trường nhà ở phân ra thành 2 phân khúc vận hành rất khác biệt, phân khúc nhà ở giá cao thì thừa cung và thiếu cầu; trong khi đó, phân khúc nhà ở giá thấp thì thiếu cung và thừa cầu.

Khi phân khúc nhà cao cấp rơi vào nợ xấu thì phân khúc bình dân lại thiếu cung trầm trọng. Sự bất song hành này dễ bị lợi dụng để mưu lợi cá nhân từ sự khập khiễng của thị trường bất động sản. 

Mặt khác, phân khúc cao cấp phục vụ cầu đầu cơ là chính nên luôn luôn làm cho giá nhà ở tăng cao, kể cả nhà ở giá bình dân. Giá nhà ở xã hội 10 năm trước là khoảng 10 triệu đồng/m2, thì nay đã tăng gấp đôi lên thành 20 triệu đồng/m2. 

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, cách giải quyết nhà ở xã hội ở ta chủ yếu dựa vào cơ chế bao cấp. Đơn cử như việc Nhà nước bao cấp về đất, bao cấp về tín dụng, bao cấp về xác định người được thụ hưởng nhà ở, bao cấp về chế độ quản lý nhà ở. Từ cơ chế bao cấp dẫn đến 3 hệ lụy lớn nhất.

Thứ nhất, người dân mong muốn nhận được ưu đãi của Nhà nước để mua nhà, nhưng lại không muốn bị bó buộc trong những khuôn khổ chật hẹp về giao dịch mua bán nhà khi cần thay đổi.

Thứ hai, chế độ giao đất không thu tiền cho các dự án nhà ở xã hội cũng là tác nhân làm giá nhà giảm xuống chút ít, nhưng lại làm cho các địa phương chỉ muốn giao đất ở những khu vực “khỉ ho, cò gáy”.

Thứ ba, trông chờ vào tín dụng ưu đãi gần như “vô vọng” vì tín dụng cũng chỉ là nguồn vốn các ngân hàng thương mại nhận tiền gửi rồi cho vay, không thể cho vay với lãi suất thấp hơn lãi suất tiền gửi, những kêu gọi mở “room” tín dụng hay hạ lãi suất tín dụng đều không thể có giải pháp đáp ứng. 

Thủ tục hành chính cho dự án nhà ở xã hội: Nỗi “kinh hoàng” đối với các nhà đầu tư

GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng vấn đề tạo được giá nhà thấp cho nhà ở xã hội là chìa khóa để giải quyết vấn đề. Thường thì người ta hay nghĩ tới việc sử dụng vật liệu xây dựng loại kém chất lượng, người “sành sỏi” thì nghĩ tới kế “rút ruột công trình”.

Nhiều công ty tư vấn xây dựng đã nghiên cứu và đề xuất giải pháp sử dụng các loại vật liệu xây dựng mới, công nghệ xây dựng mới làm chất lượng nhà cao hơn và giá thành hạ hơn. 

“Đề xuất này rất đáng quan tâm, nhưng cũng chỉ như quảng bá cho vui tai, chưa thấy đưa vào được thực tế”, ông Võ thẳng thắn nói.

Một trong những bất cập khác trong việc phát triển nhà ở xã hội tại Việt Nam đó là sự chênh lệch giá quá cao giữa phân khúc nhà cao cấp và phân khúc nhà ở xã hội là một trở ngại rất lớn cho phát triển nhà ở xã hội. 

Ông Võ phân tích: Nhà ở xã hội nhận được một phần bao cấp của Nhà nước để có giá thấp, nhưng rồi vài năm sau, giá lại tăng dần và trở thành nhà ở giá trung bình. Người có thu nhập thấp chỉ có cách tìm mua nhà ở xã hội mới xây dựng. Quá trình giải quyết nhà ở xã hội như một cuộc trường chinh không hồi kết.

Liên quan tới pháp lý nhà ở xã hội, ông Võ cho rằng: Việt Nam hiện nay có hạ tầng quản lý còn khá thấp, không quản lý được thu nhập, không quản lý được chỗ ở, làm cho chính sách có hay mấy cũng không khả thi. 

“Để được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội, cơ quan nhà nước phải chỉ ra được thu nhập thực tế, chỗ ở thực tế và khối lượng bất động sản đang nắm giữ. Hệ thống quản lý ở ta đều không có đủ những thông tin này”, ông Võ đề cập.

Ngoài ra, thủ tục hành chính cho mỗi dự án nhà ở xã hội luôn là nỗi “kinh hoàng” đối với các nhà đầu tư. Tình trạng này dẫn đến sự e ngại đáng kể đối với nhiều nhà đầu tư muốn xông lên giải quyết tận gốc vấn đề. 

“Hăng hái lúc ban đầu nhưng rồi mọi sự thể từ thực tế dẫn tới suy tư “đường xa nghĩ nỗi sau này mà kinh. Như vậy, phân khúc nhà ở xã hội cũng rơi vào tình trạng khung pháp luật bất cập do tiếp cận vấn đề bằng tư duy bao cấp”, ông Võ nhấn mạnh.