Thị trường sơ cấp khó giảm giá 

Theo báo cáo thị trường vừa được Savills công bố, tại thị trường Hà Nội, nguồn cung của biệt thự, liền kề khá hạn chế với hàng tồn kho giá cao đã làm ảnh hưởng lớn đến tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Qua đó đã ghi nhận lượng bán giảm 37% theo quý và 67% theo năm với 64 căn. Tỷ lệ hấp thụ trong quý chỉ đạt 9%, giảm 5 điểm phần trăm theo quý và 12 điểm phần trăm theo năm.

Còn tại TP HCM, mặc dù nguồn cung có sự tăng nhẹ 1% theo quý và 10% theo năm nhưng vẫn ở mức thấp với chỉ 771 căn. Tỷ lệ hấp thụ cũng không có đột phá với lượng hàng bán ra trong quý chỉ có 64 căn, giảm 24% theo năm. 

Ngoài lý do nguồn cung hạn chế, nguyên nhân dẫn đến tỷ lệ hấp thụ của loại hình này không khởi sắc là do mức giá bán ngày càng cao so với khả năng tài chính của khách hàng và nhà đầu tư. Đơn cử như tại báo cáo của Cushman & Wakefield cho thấy 3 tháng cuối năm 2023, giá sơ cấp trung bình nhà liền thổ tại TP HCM đã chạm mốc kỷ lục 350 triệu đồng/m2.

Đáng nói, một số dự án có lượng hàng tồn kho lớn không những không giảm giá mà còn liên tục tăng để bù đắp vào chi phí đầu tư, tiền sử dụng đất. Qua đó càng làm khó khăn hơn cho thanh khoản và nguồn cung mới của loại hình biệt thự, liền kề trong giai đoạn hiện tại.

Nhận định về thị trường này, Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội, cũng nhìn nhận giá bán cao đã tạo rào cản lớn với người mua nhà thấp tầng. Nếu có giá bán hợp lý, dự án dù nằm xa trung tâm vẫn có thanh khoản khá tốt.

"Khi mặt bằng giá sơ cấp quá cao, nhà đầu tư buộc lòng phải chuyển sang sang thị trường thứ cấp. Giá biệt thự thứ cấp trên mỗi m2 đất thấp hơn giá sơ cấp trung bình 7%. Liền kề thứ cấp có giá thấp hơn sản phẩm sơ cấp 24% và nhà phố thương mại thứ cấp có giá thấp hơn 40%”, bà Hằng chia sẻ.

Nhà đầu tư "săn hàng" vùng ven

Trong khi đó, với sự phát triển của hạ tầng giao thông, các dòng sản phẩm tương tự tại các thành phố vệ tinh lại trở nên hấp dẫn hơn rất nhiều do giữ được mức giá phải chăng. Theo dự báo, trong giai đoạn 2024-2026, các quận, huyện vùng ven sẽ đóng góp 74% nguồn cung nhà liền thổ mới tại Hà Nội và 75% tại TP HCM.

Anh Vũ Ngọc Minh (Bình Tân) một nhà đầu tư nhà liền thổ kỳ cựu cho biết, hiện anh và một số bạn bè khác đang tập trung "săn tìm" và đầu tư tại các thị trường lân cận TP HCM như Long An, Đồng Nai hay gần hơn là các khu vực như Củ Chi, Cần Giờ do khả năng sinh lời cao với việc đón đầu cơ sở hạ tầng. 

"Tuy nhiên nhiều người vẫn tỏ ra rất bi quan với thị trường do cảm thấy vẫn còn rủi ro do thị trường chưa bước qua giai đoạn ảo giá. Nhiều sản phẩm mới đưa ra thị trường đã được hô giá trên trời, đó cũng là yếu tố ảnh hưởng đến việc xuống tiền của chúng tôi trong thời gian qua. Tuy nhiên, dù còn khó khăn khi tìm kiếm sản phẩm thích hợp, nhưng nếu bỏ công sức và nhạy bén một chút thì vẫn xác định được các sản phẩm tiềm năng", anh Minh chia sẻ.

Nhà đầu tư này cũng cho biết, mặc dù tại TP HCM còn nhiều người đang ôm nhà đất, biệt thự "ngộp" nhưng vẫn nhất quyết không cắt lỗ sâu. Do đó nhiều sản phẩm được cho là có mức giá hợp lý khi bán ở mức trên dưới 15 tỷ đồng, nhưng thực tế lại đang neo giá cao hơn gần 30%. Do đó, thị trường này đang không còn nhiều hấp dẫn với nhà đầu tư do đang bế tắc về dòng vốn và thanh khoản.

Báo cáo của Savills cũng cho thấy, thị trường biệt thự, liền kề sẽ có nhiều cải thiện cả về nguồn cung và giao dịch trong năm 2024. Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản chạm đáy, không ít nhà đầu tư nắm dòng tiền mạnh vẫn đang kỳ vọng sẽ có nhiều sản phẩm giá tốt trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Nhưng ở chiều ngược lại, nhiều ý kiến cho rằng, nhà liền kề, biệt thự vẫn luôn là phân khúc có tiềm năng trong trung và dài hạn. Do đó nếu các nhà đầu tư có dòng tiền mạnh sẽ "ôm" nhiều sản phẩm thêm 3 - 5 năm để chờ thị trường "nóng" hơn. Từ đó ảnh hưởng đến việc giảm giá của loại hình này trong thời gian tới.