Nguy cơ bị loại khỏi top cổ phiếu VN DIAMOND

Trong làn sóng bán tháo của khối ngoại trên thị trường chứng khoán Việt Nam từ đầu năm 2021, cổ phiếu KDH của Công ty cổ phần Đầu tư Kinh doanh nhà Khang Điền cũng nổi lên là một trong những tâm điểm bán ròng. Thống kê từ đầu năm 2021 đến hết ngày 29/3 cho thấy nhà đầu tư nước ngoài đã bán ròng hơn 740 tỷ đồng cổ phiếu này, thậm chí có những chuỗi bán ròng lên đến 19 phiên liên tiếp.

Tình trạng trên đã kéo theo tỷ lệ nắm giữ cổ phiếu của nhà đầu tư nước ngoài (FOL) tại KDH giảm xuống chỉ còn 86,34% thấp hơn so với tiêu chí của rổ VN DIAMOND (90%) (cổ phiếu kim cương Việt Nam). Do đó, MBKE Việt Nam (Công ty cổ phần Chứng khoán MayBank Kim Eng) dự đoán nhiều khả năng cổ phiếu KDH sẽ bị loại khỏi rổ chỉ số này trong ngày chốt dữ liệu để thực hiện việc tính toán cơ cấu quỹ VFMVN Diamond ETF (FUEVFVND) vào 31/3 tới đây.

Vậy điều gì khiến cổ phiếu KDH dần trở nên kém hấp dẫn trong mắt nhà đầu tư nước ngoài dù kết quả kinh doanh năm 2020 vẫn tăng trưởng dương bất chấp ảnh hưởng từ dịch Covid-19?

Nợ tài chính tăng cao, tối đa hóa dòng tiền kém hiệu quả?

Theo báo cáo tài chính đã kiểm toán năm 2020, Nhà Khang Điền ghi nhận 4.532 tỷ đồng doanh thu thuần và 1.458 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế, tương ứng tăng 61,1% và 22,5% so với cùng kỳ, lãi ròng sau thuế thu về 1154 tỷ đồng, cũng tăng 26% so với năm 2019. Với kết quả đạt được, Nhà Khang Điền đã hoàn thành vượt 29% kế hoạch doanh thu và 5% mục tiêu lợi nhuận.

Phần lớn doanh thu của Nhà Khang Điền đến từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (chiếm tới 98,4%) chủ yếu do bàn giao tại các dự án Safira và Verosa Park. Kéo theo đó, các khoản phải trả cho các nhà thầu xây dựng và các khoản người mua bất động sản tạm ứng trước theo tiến độ hợp đồng cũng giảm hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu kỳ.

Ngược lại, Nhà Khang Điền cũng đẩy mạnh thu hồi công nợ qua đó giảm phải thu từ chuyển nhượng bất động sản gần 1.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, các khoản trả trước cho người bán để mua quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng vốn góp và phải thu khác tăng mạnh đã khiến lưu chuyển tiền thuần của công ty chỉ ở mức 163 tỷ đồng, khả quan hơn so với con số âm 163,5 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Đáng chú ý, nợ vay tài chính của Nhà Khang Điền đã tăng hơn 1.000 tỷ đồng so với đầu năm, lên mức 1.845 tỷ đồng. Con số này không lớn so với quy mô tổng tài sản hơn 13.934 tỷ đồng tuy nhiên phần lớn số tiền trên vẫn chưa được công ty sử dụng một cách hiệu quả và đang nằm dưới dạng tiền gửi có kỳ hạn không quá 3 tháng với lãi suất thấp dao động từ 2,9%-4%.

Tăng trưởng lợi nhuận chỉ dừng lại ở một chữ số

Trên cơ sở dự án đang và chuẩn bị triển khai, BVSC ước tính doanh thu năm 2021 của Nhà Khang Điền có thể đạt 5.134 tỷ đồng, tăng 13% năm trước. Với giả định việc thực hiện pháp lý vẫn mất nhiều thời gian, BVSC giả định Nhà Khang Điền chỉ triển khai thêm 1 dự án nhà phố trong 2021. Dự án này cùng với các dự án cao tầng là Lovera Vista và Safira, 1 phần nhỏ từ Verosa sẽ đóng góp doanh thu trong 2021.

Trong khi đó, VNDirect đã điều chỉnh dự phòng liên quan tới hoạt động bàn giao các dự án Verosa và Safira, từ đó dẫn tới tăng dự phóng lợi nhuận ròng năm 2021 của Nhà Khang Điền thêm 5,4% lên mức 1.261 tỷ đồng, tương ứng tăng trưởng 9,4% so với cùng kỳ.

VNDirect cho rằng hai dự án biệt thự/nhà phố tại TP. Thủ Đức của Nhà Khang Điền dự kiến mở bán trong năm 2021 (Armena và Clarita) cũng sẽ được hưởng lợi từ làn sóng tăng giá đất và đạt được tỷ lệ hấp thụ tốt.

Theo Công ty chứng khoán này, việc tăng tốc độ phát triển cơ sở hạ tầng và thành lập TP. Thủ Đức đã nâng giá đất 20-30% trong một năm tại một số khu vực trong thành phố bất chấp đại dịch Covid-19. Mặc dù giá đang tăng, chúng tôi quan sát thấy nhu cầu nhà ở vẫn duy trì mức cao. Hầu hết các dự án mở bán mới tại khu vực này đều ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ấn tượng trong khoảng 80-90% trong những ngày đầu mở bán.

Mặt khác, VNDirect cũng chỉ ra những rủi ro trong ngắn hạn đối với Nhà Khang Điền đến từ giá bán trung bình cao hơn dự kiến tại dự án Armena và Clarita tại TP. Thủ Đức. Trong trung và dài hạn, công ty có thể phải đối mặt với rủi ro trong việc giải quyết các rào cản pháp lý để khởi công dự án Tân Tạo và rủi ro giảm giá do chậm trễ trong việc xin giấy phép cho các đợt mở bán mới.