Nhà đầu tư làm NƠXH theo tâm thế đối phó
Ngày 2/12, Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM tổ chức hội thảo khoa học "Cơ chế, chính sách cho vấn đề nhà ở xã hội (NƠXH) trên địa bàn TP HCM theo quan điểm liên kết vùng".
Viện Nghiên cứu Phát triển TP HCM dự báo đến 2030 TP HCM cần đến 58.000 căn NƠXH. Ảnh: Lê Giang.
Ông Lương Thanh Phong, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM cho rằng, Nghị định 49 quy định 20% quỹ đất làm NƠXH, qua làm việc với Sở Xây dựng thì nhận ra đang rất bất cập.
Bất cập thứ nhất là quỹ đất 20% ở khu trung tâm quận 1 khác rất xa với khu ngoại thành, không thể đánh đồng điều này. Thứ hai, nhu cầu sống của người ở NƠXH cũng khác với người mua nhà ở thương mại.
Ông Phong cho biết, qua trao đổi với sở, ngành và quan điểm của lãnh đạo Sở thì TP HCM phát triển các khu công nghiệp không giống như các tỉnh mà phải theo góc nhìn khác. Thành phố không phát triển các khu công nghiệp với các ngành nghề như các tỉnh vì không cạnh tranh trong vấn đề này.
TP HCM xác định phát triển công nghệ cao và đi trước các tỉnh, “nhường” phần đất phát triển các khu công nghiệp truyền thống cho các tỉnh, từ đó nguồn lao động nhập cư sẽ không kéo ào ạt vào, tránh gây sức ép lên hạ tầng xã hội, hạ tầng kĩ thuật mà không giải quyết nổi.
Ông Lương Thanh Phong, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP HCM tại hội thảo. Ảnh: Lê Giang.
Vị đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc đánh giá, chính sách phát triển NƠXH ở TP HCM và các tỉnh hiện nay đang rất khó khăn, quy trình đầu tư như một dự án nhà ở thương mại, trong khi đó đối tượng và giá bán không do nhà đầu tư quyết định mà do Nhà nước quyết định.
“Nhà đầu tư họ làm vì lý do gì? Vì họ sợ mất quỹ đất 20%, nếu không làm thì phải giao lại cho Nhà nước. Nhà nước sẽ đền bù lại tiền nhà đầu tư làm hạ tầng trên khu đất đó. Họ thấy tiếc nên họ làm, nhưng làm với tâm thế đối phó”, ông Phong phát biểu.
Do vậy sắp tới, đứng về góc độ quản lý Nhà nước, Sở sẽ quy hoạch quỹ đất NƠXH cho cả thành phố chứ không quy hoạch theo từng dự án nhỏ lẻ như thế nữa.
Nguồn lực lớn từ quỹ đất dọc Vành đai 3
Góp ý hội thảo, các chuyên gia nhận định TP HCM cần tận dụng quỹ đất dọc Vành đai 3 để phát triển dự án NƠXH mới bởi vì khu nội đô vừa thiếu quỹ đất, giá lại cao.
Ths Nguyễn Anh Đào - Viện Nghiên cứu phát triển TP HCM cho biết, giai đoạn 2018 - 2020, thị trường gặp khó khăn do quy mô thị trường bất động sản bị sụt giảm, thiếu dự án và rất thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là nhà có giá vừa túi tiền, NƠXH.
Dự án NƠXH MR1 nằm trong dự án thương mại Khu dân cư Tân Thuận Tây khởi công từ cuối tháng 8/2022 rồi ngừng thi công vì vẫn còn vướng mắc. Ảnh: Lê Giang.
Từ năm 2020, sự thiếu hụt căn hộ bình dân tiếp tục kéo dài khi chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường. Đến năm 2021, trong tổng số 14.443 căn nhà đã không còn căn hộ bình dân, có đến 10.404 căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang chiếm khoảng 74%, nhà ở trung cấp, chiếm 26% tại thị trường TP HCM.
Nhóm nghiên cứu của bà Anh Đào dự báo, số căn hộ NƠXH dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2025 - 2030 là hơn 23.000 căn và tổng số NƠXH đến 2030 là 58.000 căn. TP HCM liên tục kêu gọi, ưu tiên cho các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án này.
“Nhưng một thực tế là không mấy doanh nghiệp quan tâm đối với phân khúc nhà ở này”, Ths Nguyễn Anh Đào nói.
Do vậy, bà Anh Đào gợi mở các dự án Vành đai 3, Vành đai 4 TP HCM kết nối với các tỉnh miền Đông và miền Tây sẽ thúc đẩy các dự án NƠXH phát triển ở các tỉnh trong vùng khi khoảng cách di chuyển sẽ được thu hẹp. Dự án NƠXH được xây dựng ven trục các dự án này giao thông này sẽ có giá cả thấp hơn.
“Đây là cơ hội để hiện thực hóa sở hữu NƠXH của người dân và cũng là điều kiện để giảm bớt áp lực cho vấn đề NƠXH tại TP HCM” - Ths Nguyễn Anh Đào nói.
Đồng quan điểm, TS. Dư Phước Tân cũng cho rằng, việc tận dụng quỹ đất xung quanh Vành đai 3 - dự kiến khai thác năm 2026 phát triển NƠXH là hướng đi cần thiết và phải thực hiện khẩn trương. Hiện tại, riêng trên địa bàn thành phố có 500ha đất Nhà nước quản lý cùng 1.900 ha đất trong dân dọc dự án Vành đai 3.
Theo các chuyên gia, TP HCM cần tận dụng quỹ đất dọc các tuyến Vành đai để phát triển NƠXH. Ảnh: Lê Giang.
TS. Dư Phước Tân đặt vấn đề: “Khi hoàn thành Vành đai 3 thì giá đất cũng tăng lên, việc thu hồi đất cũng rất nan giải. Nhà nước có tầm nhìn từ bây giờ và quyết tâm cho NƠXH thì nên có chiến lược thu hồi và dành đất”, TS Dư Phước Tân đặt vấn đề.
Để khai thác hiệu quả quỹ đất ven Vành đai 3, theo TS.KTS Phạm Trần Hải - Viện Nghiên cứu phát triển Thành phố thì trước tiên cần làm tốt giao thông kết nối, đặc biệt là phương tiện vận chuyển lớn như hệ thống đường sắt, xe buýt nhanh BRT và đây là cơ sở để phát triển mô hình TOD (phát triển đô thị với giao thông công cộng).
“Nếu chỉ phát triển giao thông đường bộ mà không có đường sắt thì rất khó khai thác quỹ đất dọc Vành đai 3” - TS Phạm Trần Hải nói.
