Cuối tháng 4, bà Trường Hồng Yến, cùng một đoàn nhà đầu tư chuyên nghiệp TP.HCM đã ra Hà Nội để tìm cơ hội rót vốn vào thị trường bất động sản Thủ đô.
Bà Yến cho biết: Thị trường TP.HCM hiện là sân chơi cho các “ông lớn” trong ngành bất động sản. Hàng loạt dự án khu đô thị cao cấp, chung cư giá “khủng” đang và sẽ “mọc” ra khắp thành phố. Do đó, cơ hội rót vốn cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ, dòng vốn nhỏ ngày càng bị thu hẹp. Bà Yến nhận định: TP.HCM đã không còn là “miền đất hứa”.
Do thiếu hụt nguồn cung trầm trọng, giá trị bất động sản bị đẩy lên cao, nhiều nhà đầu tư TP.HCM đã "Bắc tiến", tìm cơ hội đầu tư tại Hà Nội và các tỉnh lân cận.
Với kinh nghiệm gần 20 năm trong ngành bất động sản, bà Yến phân tích có 3 nguyên nhân chính khiến thị trường TP.HCM ngày càng kém hấp dẫn nhà đầu tư.
Thứ nhất, nguồn cung của hầu hết các phân khúc bất động sản tại TP.HCM đều thiếu trầm trọng. Từ căn hộ chung cư, đất nền, shophouse, biệt thự;... đều thiếu.
Thứ hai, do nguồn cung khan hiếm trầm trọng, đã khiến giá trị bất động sản TP.HCM tăng chóng mặt, vượt quá dự tính của giới đầu tư.
Thứ ba, tỷ suất lợi nhuận từ việc đầu tư bất động sản tại TP.HCM đang giảm. Đối với chung cư, lợi nhuận sau đầu tư 1 năm chỉ được 10% - 15%. Trong khi đất nền ven đô, mức đầu tư có thể đạt 30% - 40%, nhưng tương đối nguy hiểm, do giá trị tăng không bền vững.
“Nếu như cách đây 7 - 8 năm trước, đầu tư vào căn hộ chung cư chỉ cần 2 tỷ trở xuống là được. Nhưng nay, muốn đầu tư vào phân khúc này phải cần ít nhất 3,5 tỷ đồng. Do dòng vốn đầu vào ngày càng cao, nên chỉ có nhà đầu tư nào có dòng vốn ổn định, mạnh mới dám đầu tư vào thị trường TP.HCM tại thời điểm này”, bà Yến nói.
Cũng theo bà Yến, khu vực đáng để đầu tư nhất TP.HCM chính là các khu vực ven đô, ngoại thành như Hóc Môn, Nhà Bè, hay Bình Chánh. Tuy nhiên, bà Yến lưu ý, giá đất tại các khu vực ngoại thành đang tăng “nóng”, nhiều nơi tăng gấp đôi, gấp 3 chỉ trong 1 năm. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư e ngại về việc hình thành ra “bong bóng” bất động sản.
Trước tình cảnh này, nhiều nhà đầu tư TP.HCM đã “Bắc tiến”, trong đó các địa phương như Hà Nội, Bắc Ninh, Vĩnh Phúc và Hải Phòng đang được “chọn mặt gửi vàng”.
“Thị trường phía Bắc phát triển tương đối đồng bộ, về hạ tầng giao thông, hạ tầng cơ sở, nên dư địa phát triển vẫn còn rất mạnh. Đặc biệt, các tỉnh phía Bắc, ngay cả Hà Nội, nguồn cung bất động sản ổn định hơn, giá đất “mềm” hơn TP.HCM và tốc độ sinh lời cũng cao hơn”, bà Yến nhận xét.
Theo báo cáo của Vndirect, trong quý I/2021 vừa qua, nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM giảm mạnh 52,9% so với cùng kỳ xuống còn 1.709 căn; dẫn đến lượng căn hộ tiêu thụ giảm 30,9% so với cùng kỳ (2.624 căn). Đây là quý thứ 5 liên tiếp TP.HCM không có nguồn cung mới ở phân khúc bình dân.
Tuy nhiên, do lực cầu vẫn mạnh, nên tỷ lệ hấp thụ vụt lên 153,5%, tăng 77,0 điểm % so với quý trước, cho thấy nhu cầu nhà ở vẫn đang ở mức cao. Giá trung bình căn hộ sơ cấp quý 1 tăng 2,9% so với quý trước, tăng 14,6% so với cùng kỳ đạt 2.219 USD/m2.
Trái ngược lại với nguồn cung èo uột của thị trường TP.HCM, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội đang có bước phục hồi mạnh mẽ, với mức tăng tới 93,7%, lên 4.152 căn.
Phân khúc trung cấp tiếp tục thống lĩnh thị trường với số căn mới tăng 447,7% so với cùng kỳ lên 3.527 căn, chiếm 79,8% nguồn cung mới. Tỷ lệ hấp thụ vẫn duy trì ở mức tích cực 93,9% (giảm 3,4 điểm % so với quý trước). Giá trung bình căn hộ sơ cấp tăng 3,5% so với quý trước và tăng 7,0% so với cùng kỳ lên 1.461 USD/m2.
Không chỉ phân khúc căn hộ, ngay cả nguồn cung nhà xây sẵn tại Hà Nội cũng vượt trội so với TP.HCM. Cụ thể, trong quý I/2021, nguồn cung mới nhà xây sẵn tại TP.HCM giảm 51,0% so với cùng kỳ xuống chỉ 170 căn, kéo lượng giao dịch giảm 75,2% so với cùng kỳ.
Ngược lại, nguồn cung mới tại Hà Nội phục hồi ấn tượng, tăng 714,5% so với cùng kỳ đạt 393 căn. Lượng giao dịch trong quý tăng 106,0% so với cùng kỳ lên khoảng 300 căn.
Do tình trạng thiếu hụt nguồn cung mới, giá sơ cấp tăng 4,0 - 7,0% so với cùng kỳ tại TP.HCM trong khi Hà Nội ghi nhận mức giá bán trung bình cao nhất trong 4 năm qua lên tới 5.628 USD/m2.
Theo nhận định của ông Nguyễn Thanh Tuấn, chuyên gia bất động sản: Trong 2 - 3 năm tới, TP.HCM vẫn tiếp tục khan hiếm nguồn cung. Một phần là do quỹ đất tại đây ngày càng khan hiếm, giá đất bị giới đầu nậu, cò đất đẩy lên rất cao. Một phần là do tốc độ phê duyệt dự án rất chậm.
“Chính vì vậy, xu hướng chuyển đổi dòng vốn từ TP.HCM sang các địa phương khác có nguồn cung dồi dào hơn, giá đất mềm hơn là điều khó có thể tránh khỏi”, ông Tuấn chia sẻ.
