Vốn 20 tỷ đồng nhưng nợ nghìn tỷ
Làn sóng phát hành trái phiếu doanh nghiệp gần đây ngày càng diễn ra sôi động dù đã có những cảnh báo rủi ro, đặc biệt là với nhóm các doanh nghiệp bất động sản - một ngành nghề tiềm ẩn rất nhiều nguy cơ. Một trong những cái tên đáng chú ý là Công ty cổ phần Sàn giao dịch Bất động sản Tiến Phước (Tiến Phước Land).
Riêng trong năm 2019, doanh nghiệp này đã 4 lần phát hành trái phiếu với tổng quy mô các đợt phát hành lên tới 1.056 tỷ đồng. Các lô trái phiếu này được thực hiện trong khoảng 4 tháng (từ 31/7 đến 11/11), có kỳ hạn 18 tháng, lãi suất cố định 8%/năm và được thu xếp bởi Công ty cổ phần Chứng khoán MB (MBS).
Tiến Phước Land được thành lập ngày 13/3/2009, vốn điều lệ chỉ có 5 tỷ đồng, trụ sở chính đặt tại tòa văn phòng Tiến Phước Building ở quận 5, TP HCM. Tại thời điểm 30/8/2017, vốn điều lệ của Tiến Phước Land đã được tăng lên 20 tỷ đồng.
Cái tên Tiến Phước Land thoạt nhìn sẽ là một pháp nhân còn lạ lẫm trên thị trường doanh nghiệp bất động sản, nhưng sẽ là thiếu sót nếu bỏ qua vai trò là một công ty thành viên của Bất động sản Tiến Phước (Tiến Phước Group) - một doanh nghiệp khá quen thuộc với giới đầu tư phía Nam.
Theo cơ cấu cổ đông của Tiến Phước Land, Tiến Phước Group nắm giữ 45% cổ phần. Người đại diện kiêm Tổng giám đốc của Tiến Phước Land là bà Nguyễn Thị Mỹ Linh (sinh năm 1975), sở hữu 35% vốn điều lệ. 20% cổ phần còn lại do Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Mỹ Mỹ sở hữu.
Bà Mỹ Linh - người giữ chức Giám đốc kiêm người đại diện pháp luật của Tiến Phước Land chính là con gái thứ hai của ông trùm bất động sản kín tiếng Nguyễn Thành Lập - Chủ tịch Hội đồng quản trị Tiến Phước Group. Bà Linh cũng là người đại diện pháp luật của Công ty Mỹ Mỹ.
Ngoài Tiến Phước Land và Công ty Mỹ Mỹ thì bà Nguyễn Thị Mỹ Linh còn tham gia vào rất nhiều công ty khác đều hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản như: Công ty TNHH Đông Sài Gòn, Công ty cổ phần Kim Lập Thành, Công ty cổ phần Phước Thái... Phần lớn các công ty này đều có trụ sở đăng ký kinh doanh đặt tại tòa văn phòng Tiến Phước Building.
Tòa nhà Tiến Phước Building tại quận 5, TP.HCM. Ảnh: TL.
Điều bất thường của Tiến Phước Land là quy mô tổng tài sản của doanh nghiệp này xấp xỉ 1.137 tỷ đồng, nhưng vốn chủ sở hữu chỉ vỏn vẹn hơn 13 tỷ đồng (tính tới thời điểm 30/6/2020). Với cơ cấu như vậy nhưng doanh nghiệp này lại có thể huy động được tới 1.056 tỷ đồng trái phiếu, gấp tới 81 lần vốn chủ sở hữu.
Đáng chú ý hơn, sau nửa đầu năm 2020, Tiến Phước Land chỉ thu về vỏn vẹn 520 triệu đồng lãi sau thuế, tương đương tỷ suất lợi nhuận/vốn chủ sở hữu ở mức 3,98%. Mức lợi nhuận khiêm tốn hơn rất nhiều so với dư nợ trái phiếu, thậm chí chỉ bằng phần lẻ số tiền lãi trái phiếu doanh nghiệp bất động sản này phải thanh toán trong 6 tháng đầu năm (34,5 tỷ đồng).
Việc huy động của Tiến Phước Land với hơn 1.000 tỷ đồng có thể chỉ là một phần nhỏ trong kế hoạch bổ sung dòng vốn của “dòng họ” nhà Tiến Phước trong bối cảnh tín dụng bất động sản ngày càng bị siết chặt và khó khăn hơn. Trước đó, Tiến Phước Group cũng trực tiếp phát hành 350 tỷ đồng trái phiếu cho SeABank (300 tỷ đồng) và 1 cá nhân (50 tỷ đồng) vào tháng 6/2019. Lô trái phiếu có kỳ hạn 3 năm và có lãi suất 11%/năm đầu tiên. Tháng 3/2018, tập đoàn này cũng đã phát hành 300 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, với lãi suất khoảng 10,4%/năm.
Ngoài ra, Công ty cổ phần Tư vấn Đầu tư và Kỹ thuật Mê Kông, một pháp nhân cùng "họ" Tiến Phước cũng đã phát hành 900 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 3 năm, với lãi suất khoảng 10%/năm vào tháng 1/2019. Công ty Kỹ Thuật Mê Kong được thành lập vào tháng 4/2000, do Tiến Phước Group nắm 60% vốn điều lệ. Bà Nguyễn Thị Mỹ Phương nắm 35% (con gái thứ ba của Chủ tịch HĐQT Nguyễn Thành Lập) và ông Lê Xuân Vinh nắm 5% vốn điều lệ.
Như vậy, chỉ riêng năm 2019, ba thành viên thuộc hệ sinh thái Tiến Phước Group đã phát hành lượng trái phiếu với tổng giá trị theo mệnh giá gần 2.600 tỷ đồng. Nguồn vốn nghìn tỷ thu về được kỳ vọng sẽ là một động lực quan trọng để Tiến Phước phát triển các dự án bất động sản, nhờ đó vượt qua cuộc "khủng hoảng" địa ốc đang diễn ra tại TP.HCM. Tuy nhiên, vay nợ lớn, nguồn tài chính phụ thuộc nhiều vào việc huy động qua kênh trái phiếu đầy tính rủi ro cũng sẽ là áp lực không nhỏ, nhất là khi nhiều khó khăn về pháp lý chưa có dấu hiệu được gỡ bỏ đáng kể.
Công ty bất động sản gia đình “gạo cội” nhưng kín tiếng phía Nam
Tiến Phước Group xuất hiện dưới tên gọi Công ty TNHH Tiến Phước từ tháng 5/2000 và là một trong những doanh nghiệp địa ốc “gạo cội” của thị trường bất động sản phía Nam. Chủ tịch hội đồng thành viên kiêm người đại diện trước pháp luật là ông Nguyễn Thành Lập (sinh năm 1950) - vị doanh nhân "kín tiếng" trong giới đầu tư bất động sản.
Tại thời điểm ngày 2/4/2015, doanh nghiệp này chính thức đổi sang mô hình cổ phần với tên gọi Công ty cổ phần Bất động sản Tiến Phước. Công ty có vốn điều lệ là 1.118 tỷ và hoạt động chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.
Hoàn toàn không hề có sự tham gia góp vốn của người ngoài, Chủ tịch Hội đồng quản trị kiếm người đại diện pháp luật Nguyễn Thành Lập và bốn người con nắm giữ 100% cổ phần và đảm nhiệm các vị trí chủ chốt của Tiến Phước Group. Cụ thể, ông Lập giữ 60%, bốn người con gái của ông Lập là: Nguyễn Thị Mỹ Anh, Nguyễn Thị Mỹ Hạnh, Nguyễn Thị Mỹ Linh, Nguyễn Thị Mỹ Phương, mỗi người nắm giữ 10% vốn điều lệ.
Danh mục dự án làm nên tên tuổi của Tiến Phước như: Khách sạn Le Meridien tại 3C Tôn Đức Thắng (Quận 1), Khu dân cư Long Trường (Quận 9), Khu dân cư Senturia Vườn Lài 9,8ha (Quận 12), Khu dân cư Senturia Nam Sài Gòn 19,8ha (huyện Bình Chánh), Palm Heights 30ha (Quận 2), Senturia An Phú 18,2ha (Quận 2) hay liên doanh với Trần Thái Group, Keppel Land và Gaw Capital thực hiện dự án Empire City tỷ đô tại Khu đô thị Thủ Thiêm.
Dự án Senturia Nam Sài Gòn. Ảnh: TL.
Không chỉ ở thị trường TP HCM, Tiến Phước Group đang nỗ lực mở rộng quỹ đất tại các địa phương vệ tinh trong vài năm trở lại, mà nổi bật là dự án Khu đô thị mới Cỏ May quy mô 149ha, vốn đầu tư gần 10.000 tỷ đồng tại TP. Vũng Tàu mà tập đoàn của ông Nguyễn Thành Lập đang là ứng viên sáng giá. Cũng tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Tiến Phước đang xin chủ trương thực hiện dự án Điện mặt trời Châu Pha tại huyện Tân Thành có diện tích đất 51ha, vốn đầu tư gần 1.178 tỷ đồng.
Việc liên tục đầu tư vào các dự án lớn cũng tạo áp lực lên Tiến Phước Group về mặt tài chính. Từ năm 2015, Tập đoàn này đã tiến hành tăng vốn nhiều lần, vốn điều lệ qua đó tăng mạnh từ 860 tỷ đồng lên 1.500 tỷ đồng tại thời điểm ngày 12/8/2017 và chỉ sau đó 2 tháng tiếp tục lên 2.018 tỷ đồng (ngày 9/10/2017). Tuy nhiên con số này thực tế vẫn là chưa đủ, bởi thế mà Tiến Phước Group cũng liên tục tìm kiếm thêm nguồn vốn qua kênh tín dụng ngân hàng và trái phiếu.
Hàng nghìn tỷ đồng huy động qua kênh trái phiếu là một động lực quan trọng để Tiến Phước Group phát triển các dự án bất động sản. Nhưng ngược lại chi phí tài chính cũng tạo ra áp lực không nhỏ lên cấu trúc nguồn vốn cũng như kết quả kinh doanh của tập đoàn này.
Ngoài mảng đầu tư chính là bất động sản thì Tiến Phước Group cũng quan tâm tới lĩnh vực y tế. Dự án Bệnh viện Đa khoa Quốc tế Mỹ (AIH) tại quận 2, TP HCM do Công ty Mỹ Mỹ đầu tư 40 triệu USD hiện được phụ trách bởi phu nhân của ông Lập - bà Nguyễn Thị Cửu Kim Chi cùng con gái Mỹ Linh. Bệnh viện này đã khánh thành và đi vào hoạt động từ tháng 10/2018.
